每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 師安鵬

2019年，是保利發(fā)展近五年中最賺錢的一年，也是保利發(fā)展股東們最賺錢的一年。

年報中，無論是數(shù)字還是文本都透露出“行業(yè)大佬”的氣度——

公司“規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前五、央企第一”，2019年實現(xiàn)簽約金額4618.48億元，實現(xiàn)營業(yè)總收入2359.81億元，凈利潤增長更是高達47.9%。

創(chuàng)立27年，在行業(yè)降速背景下，地產(chǎn)央企“一哥”拿出了一張優(yōu)等生的成績單。

具體到西安，今年是保利進入古城的第9年，保利用破百億的銷售額交了答卷。

可9年才破百億，相較于西安市場的后來者，保利走得并不算快，甚至還有些慢。

另一方面，保利從丈八北路的城改項目入局，到如今又拿下青龍寺、北里王等城改項目，這是很多大開發(fā)商不愿意碰的“深水區(qū)”。

保利在陜西，到底求穩(wěn)，還是求進？

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4月15日，保利發(fā)展年報公布的成績單的確讓人眼前一亮。

特別是在多個頭部房企銷售額增長降速，利潤額、利潤率下行的背景下，保利公布的凈利潤、毛利率、負債率等數(shù)據(jù)，皆可圈可點。

先看凈利潤。2019年，保利實現(xiàn)營業(yè)收入2359.34億元，同比增長21.29%；歸母凈利潤279.59億元，同比增長47.9%。

考慮到前一年保利歸母凈利潤189億的龐大基數(shù)，能實現(xiàn)近50%的凈利潤增速，在全國第一陣營的房企中，已屬前列。

再看毛利率，34.97%的數(shù)字也被很多券商及投資者放大。因為受行業(yè)影響，TOP50房企中，大部分毛利率是下降的，能超過30%的房企寥寥無幾。

此外，負債率和融資成本也被保利控制在穩(wěn)妥的范圍之內(nèi)。

資產(chǎn)負債率 77.8%，較年初降低 0.18 個百分點；凈負債率 56.9%，同比下降 23.6 個百分點；有息負債綜合融資成本僅約4.95%，為業(yè)內(nèi)較低水平。

這些數(shù)字擺上臺面，連業(yè)內(nèi)人士也得說聲，“保利開掛了！”

保利天悅實拍圖

保利首先把成績歸因于城市深耕的效果：堅持全國化戰(zhàn)略布局，并聚焦一二線城市和核心城市群，重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點發(fā)展區(qū)域。

報告期內(nèi)，保利在核心城市群銷售達到了77%。在全國11個城市中銷售金額排名當?shù)氐谝唬?5個城市進入前三。

福州、西安、三亞等首次突破100億元。

具體到西安，2012年，以丈八北路的一塊城改地入局古城，到十余個項目遍及經(jīng)開、灃東、高新、曲江、浐灞等西安市重點區(qū)域，保利用了快9年。

這當然不算太快的速度，甚至還有些慢，但這就是保利，爭取經(jīng)濟效益的同時，還要承擔央企社會責任，即使面對的是很多開發(fā)商不愿意涉足的城改項目。

還是丈八北路那塊地，2016年12月，保利才通過招拍掛拿下，實現(xiàn)了從啟動拆遷到土地摘牌再到項目建設的全流程。

這個項目后來叫天悅，半年業(yè)績超40億。

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業(yè)績超預期，得益于保利手中的幾張王牌，這是它無論在“招保萬金”四大天王時代，還是“碧恒萬融保”五大金剛時代，總能踩到行業(yè)發(fā)展節(jié)奏的原因。

比如土地儲備。

此前的業(yè)績說明會上，保利發(fā)展副總經(jīng)理潘志華稱，截至去年底，保利發(fā)展土地儲備近8200萬平方米，目前土地儲備預計可保持未來3-4年開發(fā)需求，同時公司仍將繼續(xù)加大土地儲備。

而且保利的拿地成本還在降低。2019年拿地平均樓面地價從2018年的6184元/平方米降至5802元/平方米，是同期銷售均價的39%。

年報中保利這樣總結(jié)，公司具備多元化的資源拓展能力，除了公開市場招拍掛方式以外，還通過舊城改造、產(chǎn)業(yè)拓展、兼并收購等靈活的拓展方式低成本獲取項目資源，持續(xù)優(yōu)化資源儲備。

保利說自己，“不隨眾，不盲從”。

保利錦悅和府展示區(qū)實拍

西安當然也貢獻了不少“彈藥”。

2019年保利獲取了青龍寺城改項目、北里王改造項目，總投資約500億元。2020年將落地丈八后續(xù)用地、魚包頭項目、灞橋項目、秦漢新城項目，總投資預計300億元。

業(yè)內(nèi)人士透露，這是保利作為舊改專家，在城市改造方面做出的積極探索，這些土地的區(qū)位價值和升值空間都非?？捎^。

保利的另一張王牌是現(xiàn)金管理能力。

去年，保利一方面通過將回籠指標納入業(yè)績考核，強化現(xiàn)金回籠，保障資金穩(wěn)健有力。

另一方面，保利還擁有寬裕的未發(fā)行公司債額度、中期票據(jù)額度，以及銀行授信額度，融資的騰挪空間充裕。

這樣即使面對行業(yè)資金收緊的風險，保利也能夠降低負債，從容應對。

當然，央企的品牌影響力，低成本的融資能力等都可算作保利的絕對優(yōu)勢。

過去一年，保利用這些王牌，打了漂亮的一仗。

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但總歸，保利給人的印象還是穩(wěn)健。

面對市場，沒有磨刀霍霍，面對資本，沒有貪婪抓取，面對公眾，更顯低調(diào)務實。

它愿意去承接漫長的城改項目，只因央企的社會責任；它愿意用近十年去觀察和深入一座城市，因為相信堅守的戰(zhàn)略定力。

有人說保利太保守，走得太慢，但保利的高層卻說，“保利不是保守的企業(yè)，而是穩(wěn)中求進的企業(yè)”。

這是保利不變的大戰(zhàn)略。

不久前國資委召開的部分重點行業(yè)中央企業(yè)經(jīng)濟運行工作座談會上，國務院國資委黨委書記、主任郝鵬提到，中央企業(yè)要充分發(fā)揮好國民經(jīng)濟“穩(wěn)定器”、“壓艙石”的作用。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)正在承受著相當大的震蕩和壓力，但保利做到了。

2018年時，保利發(fā)展將“一主兩翼”戰(zhàn)略明確為“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，以綜合服務與不動產(chǎn)金融為翼”，搭建不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺。

即在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域之外，一方面延展不動產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，提前布局物業(yè)管理、銷售代理、會展、康養(yǎng)等服務領(lǐng)域；另一方面以產(chǎn)融結(jié)合為經(jīng)營理念，發(fā)揮資本對產(chǎn)業(yè)的賦能優(yōu)勢。

2019年保利物業(yè)在香港聯(lián)交所上市，引入多個國際知名投資機構(gòu)，就是這一戰(zhàn)略的實質(zhì)一步。

加上銷售代理平臺、商業(yè)管理及不動產(chǎn)金融板塊的收入，去年“兩翼業(yè)務”為保利貢獻頗豐。

在陜西，保利和樂教育品牌已進駐多個社區(qū)，成為充實西安教育資源的新選擇。

保利商業(yè)“若比鄰”去年落地西安，周邊居民有了“家門口的智慧消費空間”。

今年初，保利商業(yè)旗下沉浸式家庭歡聚目的地品牌——保利廣場，強勢進駐西安高新CBD人氣中心GT-Tower……

2019年，保利還將版圖拓展到了渭南。

也正因為這些成績，多元的保利，不只是“穩(wěn)”，也一直在“進”。

今年，保利房地產(chǎn)行業(yè)白皮書用了《卜算子·詠梅》做結(jié)尾，最后一句是，“待到山花爛漫時，她在叢中笑。”