實(shí)探北京共享辦公：空置率攀升，市占率大降，有的3年沒有漲過價(jià)

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為曾經(jīng)的風(fēng)口，紛紛“跑馬圈地”的共享辦公行業(yè)為寫字樓市場(chǎng)帶來了異常火爆的成交。然而潮水褪去，如今共享辦公行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地走訪北京總部基地及房山區(qū)等共享辦公區(qū)域發(fā)現(xiàn)，低租金和高空置率是目前北京共享辦公行業(yè)共同面臨的現(xiàn)狀。而“疫情影響”也似乎成為共享辦公工作人員最好的掩飾。

多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)量和租金均出現(xiàn)環(huán)比下降，而空置率則繼續(xù)攀高。

實(shí)地探訪：3年沒有漲過價(jià)

“我們已經(jīng)3年沒有調(diào)價(jià)了。”北京總部基地的一處共享辦公的招租人員蔣捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“目前工位還比較寬裕，價(jià)格都是一樣的，你可以選幾個(gè)位置最好的。”

的確，記者也在現(xiàn)場(chǎng)看到了大面積的空余工位。蔣捷指著一大片的空白區(qū)域，表示“都可以選擇”。

不過，現(xiàn)場(chǎng)一些表面空余的位置也并非處于待租狀態(tài)。蔣捷告訴記者：“現(xiàn)在是疫情時(shí)期，我們這里每個(gè)企業(yè)只允許一半的員工上班。”

對(duì)于租金，蔣捷表示，“價(jià)格上是沒有辦法再優(yōu)惠了，我們這里每個(gè)工位800元，包含水費(fèi)電費(fèi)和一些必要的辦公耗材，已經(jīng)3年都沒有漲過價(jià)了。”

北京總部基地某共享辦公現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

離開上述共享辦公區(qū)域后，記者按照網(wǎng)上提供的另外一家共享辦公電話撥過去，意外的接電話的仍然是蔣捷。她笑稱：“我們加大了營(yíng)銷力度，現(xiàn)在該區(qū)域網(wǎng)上的房源雖然刊登著不同的照片，但都是我們家的。”

值得一提的是，在走訪過程中記者發(fā)現(xiàn)，“疫情期間”似乎成了共享辦公人員最好的掩飾。

在房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)附近的一個(gè)共享辦公區(qū)域，招租人員黃靈告訴記者：“因?yàn)槟壳笆芤咔橛绊?，我們?bào)出的都是最低價(jià)格，現(xiàn)在大面積空間空出的比較多。”

“我們這里科技型的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)比較多，大家的規(guī)模都不是特別大，來來回回的也很正常。”黃靈解釋道。

在位于林萃路的一家共享辦公區(qū)域目前的出租狀況也類似，招租人員張?zhí)肀硎荆?ldquo;現(xiàn)在有一些8人間的空間待租，不過我們其他店的選擇空間還比較大。”

據(jù)記者了解，目前在北京的核心地區(qū)，WeWork位于西城區(qū)北京坊的門店移動(dòng)工位為2560元起/月，望京區(qū)域中航資本大廈的移動(dòng)工位為2800元起/月，工體東路百富國(guó)際大廈的移動(dòng)工位則為2000元起/月。優(yōu)客工場(chǎng)的王府世紀(jì)大廈店開放工位為2000元起/月，東城區(qū)前門1900點(diǎn)的開放工位則為2600元起/月，稍微偏遠(yuǎn)些的房山大學(xué)城店的開放工位價(jià)格僅為600元起/月。

“共享辦公行業(yè)處于調(diào)整期。”36氪、氪空間、鯨準(zhǔn)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前聯(lián)合辦公的兩端租金都在下降。“受疫情影響，總體上講，一方面業(yè)主端向我們收取的租金是在下降，尤其是一些國(guó)有物業(yè)下降明顯；另一方面，我們向租戶企業(yè)的收取的租金也相應(yīng)在下降。”

“從氪空間具體來講，北京上海的租金則是相對(duì)穩(wěn)定的，近期的變化不是特別明顯。”劉成城認(rèn)為，共享辦公行業(yè)空置率整體是略有上升的，不過變數(shù)也是存在的。

成交占比：從17%降至2%

事實(shí)上，2019年共享辦在北京已經(jīng)歷了一波退潮。

戴德梁行首席政策分析專家魏東表示，2018年聯(lián)合辦公在北京寫字樓整體市場(chǎng)的成交占比差不多是17%，而2019年只有2%了。

“從2019年初開始，聯(lián)合辦公的增速有一個(gè)非常大的縮減。這與整體的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境有關(guān)，絕大多數(shù)聯(lián)合辦公都依靠融資手段維持發(fā)展，而現(xiàn)在的融資環(huán)境不樂觀。”魏東補(bǔ)充道。

該領(lǐng)域的頭部企業(yè)生存面貌也不容樂觀。優(yōu)客工場(chǎng)的招股書顯示，該公司目前仍處于虧損狀態(tài)，2017年、2018年運(yùn)營(yíng)虧損分別為3.99億元、4.57億元；2019年前9個(gè)月運(yùn)營(yíng)虧損5.61億元，2018年同期為虧損2.89億元。

某寫字樓的招租宣傳  圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

共享辦公領(lǐng)域的鼻祖WeWork目前則正忙著同軟銀打官司，要求對(duì)方完成30億美元股權(quán)要約收購(gòu)。就在4月15凌晨，有消息稱，WeWork CEO桑迪普•馬特拉尼表示將在5月底前進(jìn)行新一輪裁員。

李陵稻曾經(jīng)是一名共享辦公企業(yè)的高管，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我現(xiàn)在已經(jīng)離開這個(gè)行業(yè)了。管理層之間對(duì)未來發(fā)展的方向分歧很大，我對(duì)這個(gè)行業(yè)的未來不再看好。”

疫情之下，聯(lián)合辦公行業(yè)正經(jīng)歷更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。邁點(diǎn)研究院報(bào)告指出，共享辦公領(lǐng)域新租客戶多因返工延后而影響實(shí)地看房，其困難程度達(dá)到80.95%；71.43%的品牌會(huì)通過適當(dāng)打折、減租或免租的方式來獲取新用戶。續(xù)租客戶方面，42.86%的品牌因疫情將調(diào)整租期或不續(xù)租，僅有不到兩成的品牌因提前滿租而不影響現(xiàn)有租賃業(yè)務(wù)。

“我的觀察是，頭部企業(yè)的空置率還是相對(duì)穩(wěn)定。很多小型的聯(lián)合辦公企業(yè)在這一輪市場(chǎng)調(diào)整中暫時(shí)退場(chǎng)了，因而供給有所下降。但是很多企業(yè)在經(jīng)過人事精簡(jiǎn)之后，會(huì)選擇成本相對(duì)較低的共享辦公，因而為需求端帶來一定的熱度。”劉成城表示，“經(jīng)過這輪疫情的調(diào)整，共享辦公行業(yè)屬于‘剩者為王’，能活下來的就挺住了。”

機(jī)構(gòu)：寫字樓空置率繼續(xù)攀升

不過，共享辦公行業(yè)困境只是整體寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

在房山長(zhǎng)陽(yáng)的一處寫字樓，工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這里有兩層空間目前仍處于招租狀態(tài)。

在這座樓內(nèi)，醒目處張貼著“全民房產(chǎn)中介”的招募令，顯示出運(yùn)營(yíng)方焦急的心態(tài)。招募令顯示，促成整層成功出租的員工將獲處20000元獎(jiǎng)勵(lì)。

各大機(jī)構(gòu)近期公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也反映出目前北京寫字樓市場(chǎng)的疲軟態(tài)勢(shì)。

世邦魏理仕報(bào)告顯示，截至2020年第一季度末，北京全市凈吸納量跌至-5000平方米，空置率上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至14.5%。

2020年一季度北京甲級(jí)寫字樓主要指標(biāo)  數(shù)據(jù)來源：萊坊研究部

戴德梁行的統(tǒng)計(jì)則顯示，2020年一季度北京全市和五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)凈吸納量分別為-36782平方米和-28,643平方米，空置率繼續(xù)小幅上揚(yáng)，分別為13.8%和8.0%，分別環(huán)比上升0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

萊坊公布的數(shù)據(jù)也顯示，一季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)至15.2%。

隨之而來的是租金的繼續(xù)下行。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，一季度北京全市寫字樓平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降0.7%，報(bào)每月每平方米424.4元。預(yù)計(jì)未來6個(gè)月，88.47萬平方米新增寫字樓供應(yīng)的入市將繼續(xù)推升空置率，租金亦將繼續(xù)下行。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，北京寫字樓市場(chǎng)下行的趨勢(shì)在2019年便已經(jīng)顯現(xiàn)。

2019年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬平方米，歷史上僅次于2009年，這種大面積的供應(yīng)推升市場(chǎng)空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。在供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，2019年整體租金下降1.4%，創(chuàng)2010年以來的最大跌幅。 

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部主管張冀蘇認(rèn)為，“新冠疫情的爆發(fā)打破了租賃市場(chǎng)的活動(dòng)節(jié)奏，市場(chǎng)表現(xiàn)低于歷史同期。面對(duì)空置率高企以及疫情對(duì)行業(yè)沖擊的影響，租金下行壓力增大。”

不過，他也表達(dá)了樂觀的一面：“隨著國(guó)內(nèi)疫情防控形勢(shì)持續(xù)向好，復(fù)工率逐步提高，市場(chǎng)活躍度亦有望快速回升。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝