招商蛇口占位存量藍(lán)海 穩(wěn)健前行責(zé)任為先

“大物業(yè)”領(lǐng)域已成龍頭地產(chǎn)企業(yè)的必爭之地，2020年初以來的疫情推動更多企業(yè)前往搶灘布局，而領(lǐng)先一步的招商蛇口（股票代碼：001979），已悄然完成從戰(zhàn)略謀劃到資本市場的布局，率先在這片存量藍(lán)海占領(lǐng)頭部位置。

4月20日晚間，招商蛇口對外發(fā)布2019年年報，報告期內(nèi)，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入976.72億元，同比增長10.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤160.33億元，同比增長5.2%，業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長。

創(chuàng)立于1979年的招商蛇口，伴隨著中國改革開放，一路至今走過41年風(fēng)雨歷程。如今已經(jīng)成長為總資產(chǎn)規(guī)模超6千億元，年銷售額超過2千億的行業(yè)龍頭之一。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高速增長的時代，規(guī)模不再是衡量房企成色的唯一標(biāo)準(zhǔn)，對行業(yè)來說更重要的是如何從高速發(fā)展向高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型。招商蛇口作為國內(nèi)較早的園區(qū)運(yùn)營商，也率先提出城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營模式。

在2019年底，招商蛇口又收購中航善達(dá)，與招商物業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合進(jìn)行整合上市，重組更名后的招商積余未來也將成為招商蛇口的轉(zhuǎn)型發(fā)展新引擎。

業(yè)績穩(wěn)健向上 財務(wù)指標(biāo)出色

2019年，招商蛇口加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。2019年度，招商蛇口擬每10股派發(fā)現(xiàn)金分紅8.3元(含稅)，分配現(xiàn)金股利總額64.23億元。上市四年來，公司每年分紅比例均為年度凈利潤的40%以上，給股東提供豐厚的回報。

銷售方面，招商蛇口2019年全年累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%；資源獲取方面，2019年，招商蛇口投資發(fā)展更為理性，公司新進(jìn)入汕頭、肇慶、揚(yáng)州、臺州、長沙等9個城市；全年共獲取79個項(xiàng)目，土地面積716萬平方米，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權(quán)益地價523億元。

招商蛇口業(yè)績實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長的同時，財務(wù)結(jié)構(gòu)也更趨理性。截至報告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率63.19%，凈負(fù)債率29.28%，這一負(fù)債水平在行業(yè)中處于低位。

融資方面，招商蛇口構(gòu)建多元化融資渠道，2019年公司綜合資金成本為4.92%，維持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，另外，公司繼續(xù)保持AAA的主體信用等級和債項(xiàng)信用等級。對比2019年初設(shè)定的2000億元的銷售目標(biāo)，招商蛇口超額完成200余億，其他各項(xiàng)業(yè)績指標(biāo)也均超出市場預(yù)期。

市場分析人士指出，2019年，伴隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)告別了史詩級牛市，逐步邁入了白銀時代，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)商如今普遍面臨“增長的煩惱”，如何平穩(wěn)度過下行周期成為眼下房企的重中之重。

從目前各大上市房企發(fā)布的年報來看，行業(yè)整體承壓，中小房企洗牌加劇，招商蛇口能超預(yù)期完成目標(biāo)，與其長期以來堅持的穩(wěn)健經(jīng)營不無關(guān)系，在不確定性風(fēng)險疊加的今天，招商蛇口的穩(wěn)健優(yōu)勢將日益凸顯。

布局存量市場藍(lán)海 彰顯央企責(zé)任

招商蛇口作為招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗艦企業(yè)，承襲招商血脈，蛇口基因，自2015年12月30日吸收合并招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)無先例重組上市以來，就明確了要轉(zhuǎn)型多元綜合發(fā)展，以“中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，圍繞“前港-中區(qū)-后城”獨(dú)特的發(fā)展經(jīng)營模式，結(jié)合城市功能升級、生產(chǎn)方式升級、生活方式升級，為城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級提供綜合性的解決方案，配套提供多元化的、覆蓋客戶全生命周期的產(chǎn)品與服務(wù)，謀求高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

過去一年，招商蛇口在綜合發(fā)展方面成效顯著。產(chǎn)業(yè)園區(qū)與新城業(yè)務(wù)方面，報告期內(nèi)，招商蛇口持有或運(yùn)營的意庫系、網(wǎng)谷系和智慧城系特色園區(qū)面積達(dá)384萬平方米；產(chǎn)業(yè)新城/小鎮(zhèn)已經(jīng)獲取8個項(xiàng)目，占地面積約175平方公里。長租公寓方面，招商蛇口在打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務(wù)式公寓等產(chǎn)品體系，合計布局17城，約2.6萬間。大健康業(yè)務(wù)方面，公司從康養(yǎng)、健康管理和醫(yī)療等三個方面積極參與大健康產(chǎn)業(yè)，廣州觀頤之家、深圳蛇口觀頤之家、蛇口美倫健康管理中心都已實(shí)現(xiàn)自主運(yùn)營，成效良好。

值得一提的是，2019年，招商蛇口完成了對中航善達(dá)的重組更名暨上市工作。通過招商積余這個“大物業(yè)”平臺，招商蛇口深度布局存量資產(chǎn)管理、運(yùn)營和服務(wù)。目前全國在管物業(yè)項(xiàng)目1198個，總面積1.53億平方米。高效、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是房地產(chǎn)公司品牌含金量的重要組成，盡責(zé)、有序地抗疫成為現(xiàn)今檢驗(yàn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要考量因素，招商積余在這次新冠疫情中的優(yōu)異表現(xiàn)為其新一輪的發(fā)展奠定了市場口碑基礎(chǔ)。

2019年度，招商積余實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入60.78億元。其中，物業(yè)管理板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入51.50億元，同比增長32.80%，占公司營業(yè)收入的84.7%，這得益于物業(yè)管理業(yè)務(wù)2019年拓展較好及通過并購增加了物業(yè)管理項(xiàng)目。

不僅在物業(yè)管理領(lǐng)域，招商蛇口還結(jié)合旗下多元業(yè)態(tài)，實(shí)施多方面的舉措抗擊疫情，以責(zé)任擔(dān)當(dāng)，守護(hù)溫暖。招商蛇口一方面努力抓好內(nèi)部疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作；一方面傾力擔(dān)當(dāng)央企社會責(zé)任，持續(xù)為湖北武漢等疫情嚴(yán)重地區(qū)奉獻(xiàn)愛心、為防疫抗疫貢獻(xiàn)力量。

招商蛇口表示，2020年初，面對突如其來的新型冠狀肺炎疫情，公司本著守土有責(zé)、守土負(fù)責(zé)、守土盡責(zé)的擔(dān)當(dāng)，全力做好旗下各小區(qū)、各園區(qū)、各商業(yè)場所的防疫及管理服務(wù)。面對疫情，公司持續(xù)為湖北武漢等疫情嚴(yán)重地區(qū)貢獻(xiàn)招商力量，捐贈防疫專項(xiàng)款和防疫物資；對旗下園區(qū)、商業(yè)、公寓的客戶給予租金減免優(yōu)惠支持；參與援助火神山醫(yī)院一線抗疫保障工作、武漢方艙醫(yī)院建設(shè)服務(wù)；為馳援武漢醫(yī)務(wù)人員提供位于武漢“壹間”長租公寓的醫(yī)療入住點(diǎn)等。

存量博弈的時代也許會真正地拉開大幕，高烈度的競爭剛剛開始。在新的時代背景下，相信招商蛇口能繼續(xù)在新的時代下保持定力，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

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