二手房漲幅全國第一，深圳加杠桿炒房重現(xiàn)？央行出手了！

每經(jīng)編輯 盧祥勇    

隨著疫情好轉(zhuǎn)，樓市被封印的購買力慢慢復蘇，這在深圳尤其明顯。

4月16日國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，深圳二手房價漲幅時隔兩年再度成為全國第一，二手房價格同比上漲9.7%。

然而據(jù)多家媒體報道，深圳樓市火爆的背后，有人鉆了空子。因為疫情，一系列小微企業(yè)紓困措施出臺，讓大部分銀行放寬抵押貸、經(jīng)營貸等貸款項目，部分購房者借此也找到了新的加杠桿機會。

圖片來源：視覺中國

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，最新消息顯示，中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。

同時，4月20日下午，深圳市中小企業(yè)服務局也發(fā)布消息稱，中小微企業(yè)貸款貼息所涉項目，貸款必須用于支持對象生產(chǎn)經(jīng)營，不得用于并購貸款、國家產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制的項目以及參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等。

深圳樓市AB面

4月5日上午，深圳招商太子灣灣璽推售最后54套公寓，單價9萬~13萬元/平方米，戶型為320~410平方米，總價約2900萬~5500萬元。僅僅半日即售罄，攬金約23億元。

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，3月全市新房網(wǎng)簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長153.8%；住宅3152套，環(huán)比增長279.8%。市民看房積極性增加，受疫情影響延后的購房需求陸續(xù)釋放，關外剛需住宅項目和一些公寓項目表現(xiàn)較好。

其中，坪山恒大城開盤售罄，在售項目加推如君勝熙隴山、橫崗卓弘星辰、京基御景半山、中森公園華府等剛需樓盤出現(xiàn)一些集中成交。商務公寓方面，南山豪宅項目招商太子灣少量推盤去化較快，沙井萬科星城、光明正大城等市場關注度高。

新房的火熱不止是千萬級豪宅公寓的“秒光”，熱點區(qū)域“喝茶費”也重出江湖。

廣東華商律師事務所周爭鋒律師介紹，“喝茶費”就是加塞費用。購房者想要買到心儀房子，除支付房款首付和稅費外，另需再支付巨額資金才能獲得購房資格。

據(jù)新華網(wǎng)報道，南山區(qū)、寶安區(qū)等熱點區(qū)域新房項目對外號稱項目售罄，實際轉(zhuǎn)為內(nèi)部消化，繳納“喝茶費”后才可買房。如寶安中心區(qū)的熱銷項目新錦安海納公館目前仍在建設中，中介人員稱該項目還有少量房源，但要另交65萬~80萬元的“喝茶費”更名。以116平方米的4房戶型為例，總價1120萬元，“喝茶費”高達100萬元；榕江云璽97~100平方米兩房，“喝茶費”需75萬元。

與豪宅公寓“秒光”“日光”的光鮮A面不同， 光明區(qū)一次性推售大量住宅的16%去化率，則是深圳購買力的B面。

據(jù)合富研究院（深圳）統(tǒng)計，光明區(qū)樂福花園3月20日取得預售，其中住宅共1036套，商業(yè)101套。3月21日啟動認籌，將1036套住宅全部推售至市場，認籌金2000元，累計認籌480批，開盤當日去化約170套，去化率僅16%，成交均價4.7萬元/平方米。

新式加杠桿

到底誰在購買深圳的房子？據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，多位房地產(chǎn)銷售、中介透露，這一波樓市主力軍以改善需求和投資客為主，他們出手迅速，對房價承受能力較強，不單純出于投資目的，更多是將樓市作為資金避險的港灣。

上述報道稱，深圳樓市爆發(fā)背后，一方面得益于深圳寬松的落戶政策對高凈值人才的吸引力，過去兩年，深圳連續(xù)每年新增人口數(shù)量均超過40萬，為深圳樓市提供了需求，也是它保持一枝獨秀的基礎。

另一方面也與資金層面松動相關，一位中介表示，新冠肺炎疫情下，一系列小微企業(yè)紓困措施出臺，讓大部分銀行放寬抵押貸、信用貸等消費貸款。“通過小微企業(yè)貸，樓市所有加杠桿套路都可以操作。”

圖片來源：攝圖網(wǎng)

證券時報一篇報道也證實了這一點。深圳一家房地產(chǎn)公司的王牌銷售經(jīng)理表示，一直以來，深圳買房就是一場金融的比拼。表面上跟房地產(chǎn)相關的貸款政策仍未松動，但疫情給一些投資客提供了一個新的機會——金融機構通過調(diào)整政策、落實優(yōu)惠利率來扶持小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，這種貸款似乎也被一些投資客看中。

報道稱，一名國有銀行深圳區(qū)域人士表示，如果名下有一套紅本在手的房子以及注冊公司，就可以嘗試申請。至于究竟能貸到多少，銀行會通過隨機抽取的評估公司來衡量，一般按照評估價7成執(zhí)行。不過，還是有一些具體細節(jié)的要求，例如申請者名下必須擁有一個持股20%以上、經(jīng)營滿兩年的公司。剛注冊的公司也存在可以申請的可能，但貸款額度相對降低。此外，申請者名下公司營業(yè)執(zhí)照、相關資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、購銷合同等資料也需要備齊。

沒有注冊公司怎么辦？這時，有中介人員給記者“支招”：直接購買一個工商注冊經(jīng)營2年且目前還在經(jīng)營的公司即可，市面價格也就幾千元。對于購銷合同，通常用來證明公司的資金用途，因為申請經(jīng)營貸的公司也有一定的行業(yè)要求。“購銷合同也可以花錢購買，其實這些資料都是為了滿足監(jiān)管層相關要求，保證資金出去表面不違規(guī)。”中介人員透露。

吸引申請貸款者的最大“驚喜”在于，以各類扶持中小微企業(yè)名義獲得的貸款普遍具有成本較低的特點。有銀行工作人員介紹，現(xiàn)在執(zhí)行一年基準貸款利率4.35%，已經(jīng)低于大多數(shù)城市的房貸利率，甚至可以視客戶和公司的資質(zhì)情況打一些“小折扣”。

4月20日，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。

該通知要求自查今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸（含借款人為企業(yè)或個人），包括貸前、貸中、貸后等情況。

具體是，對于貸前，自查貸前準入情況，對借款人名下經(jīng)營實體的真實性調(diào)查情況，借款人持有被抵押房產(chǎn)時間情況，企業(yè)成立時間情況。對于貸款管理情況，重點梳理借款人（含企業(yè)或個人）自疫情發(fā)生（1月25日）以來新購房產(chǎn)（含住宅和商務公寓等）并以新購房產(chǎn)作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。對于貸后管理，自查借款人貸后新增房產(chǎn)的檢測情況。

根據(jù)央行深圳中支此前披露的數(shù)據(jù)，2020年一季度，深圳市住戶部門貸款增加587.55億元，其中，短期貸款增加42.63億元，中長期貸款增加544.93億元。

4月20日下午，深圳市中小企業(yè)服務局也發(fā)布消息稱，中小微企業(yè)貸款貼息所涉項目，貸款必須用于支持對象生產(chǎn)經(jīng)營，不得用于并購貸款、國家產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制的項目以及參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等。

“我局將嚴格依照上述實施辦法，會同銀保監(jiān)部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。一旦發(fā)現(xiàn)并查實，將依法依規(guī)對責任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關處理。”深圳市中小企業(yè)服務局表示。

深圳官方回應近期房價

4月18日，深圳市住建局發(fā)文對近期深圳部分熱點片區(qū)、熱點樓盤二手房價格有所上漲等新聞作出回應，其表示，這主要是前期積累的需求集中釋放造成的，同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發(fā)價格上漲預期。據(jù)調(diào)查，3月深圳市二手住宅均價為64000元/平方米左右，價格總體穩(wěn)定，市場價格漲幅不大，并未出現(xiàn)個別媒體炒作的價格整體上漲情況。

同時，深圳市住建局將密切關注市場動態(tài)，針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實成交價、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發(fā)布擾亂市場秩序不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營等現(xiàn)象，聯(lián)合相關部門開展為期三個月的市場亂象專項整治行動，堅決打擊違法違規(guī)行為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對部分市民反映個別樓盤“收取喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題，高度重視，已會同各區(qū)和相關部門深入調(diào)查，將根據(jù)調(diào)查結果對惡意炒作房價的行為依法依規(guī)嚴肅處理。

在住房供應方面，將新開工建設商品住房1000萬平方米左右，同時將放寬商品房預售條件，加快新房入市，通過加大土地供給，確保房地產(chǎn)市場供需平衡、價格平穩(wěn)。

在該回應之前，4月16日國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，深圳二手房價漲幅時隔兩年再度成為全國第一，二手房價格同比上漲9.7%。4月17日，中共中央政治局召開會議，重申堅持“房住不炒“定位。

每日經(jīng)濟新聞綜合自每經(jīng)頭條、經(jīng)濟觀察報、證券時報、21世紀經(jīng)濟報道

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