海南，“離開”房地產(chǎn)兩年之后

每經(jīng)記者 梁宏亮  吳林靜    每經(jīng)編輯 劉艷美    

不知不覺間，海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)已滿兩年。

兩年前的4月13日，三十而立的海南收獲一份“大禮”：黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

兩年來，海南最顯而易見的一個(gè)變化，就是正逐步擺脫房地產(chǎn)依賴。

從2018年實(shí)施“全域限購”開始，到上月正式推行“現(xiàn)房銷售”政策，海南房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，當(dāng)?shù)貥鞘幸矎募t到發(fā)紫，轉(zhuǎn)為波瀾不驚。而隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷回落，過去兩年，海南GDP增速也下降到全國平均增速以下。

那之后呢，海南該怎么走？

“全面經(jīng)受考驗(yàn)”

受疫情影響，近段時(shí)間，不少地方蠢蠢欲動(dòng)，試圖為樓市調(diào)控松綁。誓言破除“房地產(chǎn)依賴”的海南，卻選擇在這個(gè)特殊的時(shí)間點(diǎn)反其道而行之。

3月7日晚，海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。其中兩條規(guī)定最為引人注目：一是本地居民限購第三套房；二是新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

這也意味著，海南成為全國首個(gè)實(shí)施現(xiàn)房銷售政策的省份。

這一調(diào)控力度超出許多人的想象。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，“政策總體上以偏緊為導(dǎo)向，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。”

2018年對于海南樓市而言，可視為“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”載入史冊。

“決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠，以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。”是年1月，海南政府工作報(bào)告中這樣寫道。

統(tǒng)計(jì)顯示，這一年，海南先后發(fā)布房地產(chǎn)政策不下20次。其中，備受關(guān)注的“4·22”全域限購政策被喻為“全劇終”，成為海南樓市快速冷卻的開端。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，海南擺脫房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的努力，在過去兩年中效果可謂“立竿見影”。

對比數(shù)據(jù)顯示：海南房地產(chǎn)投資占GDP比重已從2017年近一半，下降到2019年四分之一左右。

2018年，海南房地產(chǎn)銷售面積、銷售額下降37.5%和23.2%。到2019年，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)又分別下降42.1%和38.8%。

數(shù)據(jù)來源：海南統(tǒng)計(jì)局

伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷回落，過去兩年中，海南GDP增速也下降到全國平均增速以下。

數(shù)據(jù)來源：海南統(tǒng)計(jì)局 

2019年，海南GDP增長5.8%，剔除房地產(chǎn)業(yè)后則增長6.3%。今年1月16日，海南省省長沈曉明在作政府工作報(bào)告時(shí)坦承：“我們主動(dòng)作為，堅(jiān)持‘壯士斷腕’調(diào)控房地產(chǎn)，結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面經(jīng)受考驗(yàn)。”

不過，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在全國31個(gè)省份中，2019年海南對房地產(chǎn)依賴程度仍然是最高的。

 

圖表來源：易居研究院

正是因此，沈曉明談到，“根除房地產(chǎn)依賴癥還需久久為功”。

“一去不復(fù)返”

2018年之前，海南樓市曾經(jīng)歷“巔峰時(shí)刻”。

“我們未來幾年要打造‘四季的候鳥’，你們要買房子趕快來海南買了，以后很難說價(jià)格會(huì)高到什么程度！”2015年全國“兩會(huì)”期間，剛剛履新兩個(gè)月的時(shí)任海南省省長劉賜貴，主動(dòng)推介大家到海南買房置地。

這位“推銷員”還給出幾大置業(yè)理由：好沙、好水、好空氣、好氣候，以說明海南在生態(tài)方面的稀缺性。

這一幕，被媒體完整地記錄下來。

彼時(shí)，房地產(chǎn)市場的重頭戲是去庫存。2015年海南政府工作報(bào)告提到，過去一年海南“開展房地產(chǎn)促銷”，新的一年則要按照“消化存量、優(yōu)化增量”思路，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。

時(shí)間來到2017年，也是全國“兩會(huì)”，在海南代表團(tuán)開放日上，當(dāng)記者問到海南房地產(chǎn)時(shí)，劉賜貴回答：“海南房地產(chǎn)很好，很健康！平均下來每平米不到1萬元，比較合理。”

在此之前的2016年，海南開始全面實(shí)施“兩個(gè)暫停”——即限制土地供應(yīng)及新項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建，這也使房地產(chǎn)投資增長頭一次維持在個(gè)位數(shù)水平?；蛟S是這個(gè)“成果”，讓海南一時(shí)樂觀，沒有預(yù)料到以后得用“壯士斷腕”的力氣，才能遏制住瘋狂的樓市。

數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，海南房地產(chǎn)銷售面積和房地產(chǎn)銷售額雙雙高速增長。2017年，其銷售額達(dá)到2713.72億元，增速則達(dá)到82.1%，同時(shí)攀上頂峰。

這一年，海南房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)51%，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率也升至25.4%。在這種“一家獨(dú)大”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)稅收占到海南總稅收49%，成為海南重要的收入來源。另有統(tǒng)計(jì)顯示，海南島外購房者占比將近八成。

數(shù)據(jù)來源：海南統(tǒng)計(jì)局 

也是在這一年，海南省政府遭到中央環(huán)保督察組狠批：

財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)。

反饋報(bào)告下發(fā)后的第三天，在海南省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，海南省委書記劉賜貴表示，要取消12個(gè)市縣GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資考核，把生態(tài)保護(hù)列為負(fù)面扣分和一票否決項(xiàng)，并最終全面取消海南19個(gè)市縣GDP、工業(yè)和固定資產(chǎn)投資考核。

再之后，2018年，當(dāng)城叔在全國“兩會(huì)”期間再次見到劉賜貴時(shí)，他斬釘截鐵地表示，海南不能成為房地產(chǎn)的加工廠，未來“島外想買多少，我們就建多少”的歷史將一去不復(fù)返！

新動(dòng)能在何方？

事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)，一直是海南過往難以根治的“頑疾”。而在海南大學(xué)政治與管理學(xué)院研究員夏鋒看來，歷史證明，任何一個(gè)地區(qū)或城市，如果完全依靠房地產(chǎn)發(fā)展是不可持續(xù)的。

那么，海南發(fā)展的新動(dòng)能在何方？

沈曉明此前表示，海南經(jīng)濟(jì)的出路在于“兩條腿”走路：

一方面，今后海南要大力發(fā)展旅游業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)等12個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)；另一方面，要大力提高消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重，利用好國際旅游島的離島免稅政策。

海南是我國唯一的熱帶海島省份，旅游資源豐富。國際旅游消費(fèi)中心正是海南四大戰(zhàn)略定位之一。不過，單單擁有資源顯然是不夠的，更好地實(shí)現(xiàn)“資源變現(xiàn)”，才能提升海南旅游能級。

早在2011年，海南國際旅游島建設(shè)就列入國家“十二五”規(guī)劃。海南省“十二五”規(guī)劃（2011-2015）更提出，旅游業(yè)增加值占全省GDP比重要達(dá)到9%以上。然而，到2017年，這一目標(biāo)仍未實(shí)現(xiàn)。

2014年至2017年，這個(gè)比例分別為7.4%、7.6%、7.6%及7.8%。

中國旅游協(xié)會(huì)理事、中國旅游集團(tuán)有限公司專家委員會(huì)委員陳文杰曾表示，海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迫切需要解決的問題是，怎樣推出一個(gè)有吸引力、擁有良好體驗(yàn)感的休閑度假產(chǎn)品，怎樣豐富產(chǎn)業(yè)體系。

在海南日前發(fā)布的重振旅游業(yè)“30條”中，也著重提出旅游產(chǎn)業(yè)要加快“核心吸引物”打造。

此前，一個(gè)備受關(guān)注的話題是賽馬。

自2018年海南自貿(mào)區(qū)（港）落地后，外界關(guān)于海南開展“賽馬博彩”的猜測就不絕于耳。近日，海南賽馬運(yùn)動(dòng)相關(guān)規(guī)劃即將出臺(tái)的消息再度熱傳。不過，在最新出臺(tái)的《海南省國家體育旅游示范區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2020-2025）》中，卻并未出現(xiàn)與“賽馬運(yùn)動(dòng)”有關(guān)的內(nèi)容。

海南省文旅廳主要負(fù)責(zé)人此前回應(yīng)：海南沒有賽馬運(yùn)動(dòng)的傳統(tǒng)和歷史，需要更加廣泛的調(diào)研和論證，謀定而后動(dòng)，目前沒有《賽馬運(yùn)動(dòng)發(fā)展規(guī)劃》出臺(tái)的時(shí)間表。必須明確，海南的賽馬運(yùn)動(dòng)與“賭馬”無關(guān)，堅(jiān)決不搞“黃賭毒”。

應(yīng)該說，這兩年，從離島免稅購物政策一再放寬，到博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)等旅游新名片出現(xiàn)，再到推進(jìn)郵輪游艇產(chǎn)業(yè)升級等，海南旅游業(yè)正在起變化。

4月13日，海南謀劃已久的旅游重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)國有獨(dú)資公司——海南省旅游投資發(fā)展有限公司正式開業(yè)，其定位是“海南省國際旅游消費(fèi)中心建設(shè)投資發(fā)展運(yùn)營商”。

從1988年建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)開始，30多年來，海南一直在探索適合自己的路。而過往的經(jīng)歷表明，這并非易事。這一次，海南還需要更多時(shí)間證明自己。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)