剛剛申請IPO、第二總部落地大灣區(qū) “海派”上坤能否講好大故事

每經(jīng)記者 黃婉銀  包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

又一家“海派”房企高調(diào)宣布要將粵港澳大灣區(qū)變成“第二總部”。

這次是前不久在港交所遞交了招股書的上坤地產(chǎn)。作為一家高度依賴上海市場的房企，上坤地產(chǎn)近期高調(diào)宣布上坤將把大灣區(qū)作為第二總部。

近年來，大灣區(qū)品牌房企實(shí)力顯赫，很多“海派”房企盡管迫切想進(jìn)駐但難以扎根，諸多外來房企費(fèi)盡九牛二虎之力，最終都未能得償所愿。

沒有本土化的團(tuán)隊(duì)、沒有相應(yīng)的操盤經(jīng)驗(yàn)，外來房企很難適應(yīng)廣深的規(guī)則。因此，外來房企普遍選擇先切入廣深周邊城市或跟通過本地房企合作開發(fā)項(xiàng)目的方式進(jìn)入大灣區(qū)。上坤地產(chǎn)也是通過佛山曲線進(jìn)入大灣區(qū)市場，并且還是一名“遲到者”。2019年8月，上坤才在佛山拿下第一個(gè)獨(dú)立操盤的項(xiàng)目。

如何理解“第二總部”，上坤并未具體解釋，只是對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，公司打算進(jìn)一步將業(yè)務(wù)滲透到長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)主要城市，并鞏固在珠三角和中原核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的業(yè)務(wù)。

對于大灣區(qū)，上坤的目標(biāo)是，三年內(nèi)穩(wěn)定布局10個(gè)以上項(xiàng)目。作為一個(gè)“9+2”城市群，大灣區(qū)的筐很大，怎么裝對房企來說就是個(gè)技術(shù)活了。

“第二總部”是大灣區(qū)還是佛山？

上坤地產(chǎn)最早在2018年12月通過入股東莞一個(gè)項(xiàng)目試水大灣區(qū)市場。8個(gè)月后，其真正布局大灣區(qū)，是在佛山丹灶獨(dú)立拿下了一宗宅地?？們r(jià)約3.5億元，折合樓面價(jià)7088元/平方米，創(chuàng)丹灶片區(qū)樓面價(jià)新高。

佛山是外來房企曲線進(jìn)入大灣區(qū)市場的首選地之一，也是上坤地產(chǎn)目前主攻的城市。公開資料顯示，上坤計(jì)劃今年在大灣區(qū)獲取3個(gè)新項(xiàng)目，2023年穩(wěn)定布局10個(gè)以上的項(xiàng)目。

上坤地產(chǎn)招股書顯示，其在今年2月通過收購佛山海路置業(yè)有限公司49%股權(quán)，獲取了佛山、順德兩個(gè)項(xiàng)目。這樣算來，上坤今年的大灣區(qū)布局目標(biāo)已經(jīng)完成了2/3。

對大灣區(qū)的喊話可以視為上坤地產(chǎn)對IPO道路的助攻號角。在招股書中，上坤地產(chǎn)表示，募資所得款項(xiàng)一方面會用于現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，其中就包括上坤佛山項(xiàng)目，另一方面用于償還有息負(fù)債、補(bǔ)充一般營運(yùn)資金。

大灣區(qū)市場是否對上坤地產(chǎn)買賬還尚未可知，其首個(gè)獨(dú)立操盤的項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年5月才開始預(yù)售。

上坤地產(chǎn)創(chuàng)始人、CEO朱靜曾說，上坤走出上海之前，一定要做到上海的前30。因?yàn)橹灰苷鞣偁幾罴ち业纳虾?，那么去到任何一個(gè)城市，都能很快進(jìn)入前30強(qiáng)，甚至前20強(qiáng)。

要做到一個(gè)城市的前30強(qiáng)，必須擁有一定的市場占有率。而過去，上坤地產(chǎn)一直都側(cè)重在上海開發(fā)項(xiàng)目，2016年才擴(kuò)張到其他城市。

“我們高度依賴長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的房地產(chǎn)市場，尤其是上海。”上坤地產(chǎn)招股書顯示，截至2020年2月29日，其土地儲備中，應(yīng)占總建筑面積超過70%位于長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，且近半數(shù)物業(yè)項(xiàng)目及應(yīng)占超過18%的總建筑面積位于上海。

具體而言，在上坤持有的43個(gè)土地儲備項(xiàng)目中，16個(gè)位于上海，6個(gè)位于寧波，6個(gè)位于蘇州，其余城市如杭州、上饒、商丘、合肥、東莞等分別只有1～2個(gè)項(xiàng)目。

2017年、2018年及2019年，上坤地產(chǎn)的物業(yè)銷售收益分別有約100.0%、100.0%及60.8%來自上海的物業(yè)項(xiàng)目。2019年上坤地產(chǎn)新確認(rèn)了蘇州兩個(gè)項(xiàng)目的部分收入，拉低了上海區(qū)域的占比。

值得一提的是，上坤地產(chǎn)在杭州、蘇州、合肥三個(gè)城市都有項(xiàng)目錄得減值虧損。其解釋稱，減值虧損主要是杭州、蘇州、合肥的限價(jià)政策導(dǎo)致預(yù)期價(jià)變動(dòng)所致。

合作項(xiàng)目收益待體現(xiàn)

在大灣區(qū)市場，除了獨(dú)立操盤的丹灶地塊項(xiàng)目，上坤地產(chǎn)其余三個(gè)項(xiàng)目均是合作開發(fā)。近年來，房企通過收并購獲取項(xiàng)目、合作開發(fā)的比重逐漸增加，房企之間合作開發(fā)成為常態(tài)。

截至2020年2月底，在上坤地產(chǎn)持有的43個(gè)物業(yè)項(xiàng)目中，30個(gè)由其自己開發(fā)，13個(gè)由合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)。

從2017年至2019年底，上坤地產(chǎn)對合營企業(yè)及聯(lián)營公司的投資額與日俱增，分別是4190萬元、1.57億元、2.37億元。但與此同時(shí)，在前述報(bào)告期內(nèi)，公司分別錄得應(yīng)占聯(lián)營公司虧損10萬元、400萬元、820萬元。

上坤地產(chǎn)表示，由于持續(xù)增加對合營企業(yè)及聯(lián)營公司的投資以與第三方開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目，2017年至2019年內(nèi)大部分該等項(xiàng)目仍在開發(fā)中。

克而瑞研究中心指出，合作項(xiàng)目并表會導(dǎo)致少數(shù)股東損益及其占比提升。相應(yīng)的，歸母凈利潤和歸母凈利率可能會出現(xiàn)增速放緩或下滑。

2017年、2018年及2019年，上坤地產(chǎn)項(xiàng)目公司的非控股權(quán)益分別為2130萬元、9.77億元、16.28億元，分別占權(quán)益總額的3.3%、53.8%及58.9%。

對應(yīng)期內(nèi)，上坤地產(chǎn)非控股權(quán)益利潤分別為-1.54億元、51.84億元、45.74億元，對應(yīng)的歸母凈利潤分別為4.997億元、15.46億元、21.95億元，歸母凈利潤增速從209%大幅放緩至42.04%。

對于如何保持盈利的穩(wěn)定性，上坤地產(chǎn)并未正面回復(fù)，只是表示公司將繼續(xù)堅(jiān)持三五戰(zhàn)略，把握住城市輪動(dòng)的紅利，實(shí)現(xiàn)未來5年的穩(wěn)定成長。

克而瑞也表示，不少規(guī)模房企在項(xiàng)目合作開發(fā)中，有部分合作項(xiàng)目非并表。由于非并表的合作項(xiàng)目在利潤表中以權(quán)益法進(jìn)行核算，所以對于這些房企而言，非并表合作項(xiàng)目的增加最終表現(xiàn)為對聯(lián)營及合營企業(yè)投資收益的增長，相應(yīng)也會帶來歸母凈利潤提升。

上坤地產(chǎn)目前對聯(lián)營及合營企業(yè)投資收益還未真正在財(cái)報(bào)中體現(xiàn)，而隨著上海以外地區(qū)的銷售陸續(xù)確認(rèn)，其盈利也出現(xiàn)波動(dòng)性。

2017年、2018年和2019年，上坤的營收分別為12.01億元、68.47億元以及75.35億元，年復(fù)合增長率達(dá)150%；毛利分別為3.71億元、35.26億元、30.71億元；毛利率分別為30.9%、51.5%和40.8%。

對此，上坤地產(chǎn)回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，由于開發(fā)上海樾山等項(xiàng)目，2018年?duì)I收、利潤、毛利率較往績記錄期內(nèi)其他期間為高，而2019年收入貢獻(xiàn)中涵蓋蘇州等其他非上海項(xiàng)目，毛利率等指標(biāo)回歸正常水平。

上坤地產(chǎn)沒有在招股書中披露銷售金額和具體的區(qū)域銷售占比，而從克而瑞的統(tǒng)計(jì)看，2019年上坤地產(chǎn)的全口徑銷售額為271.8億元，排名第91位。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)