2020Q1土拍小結(jié) | 北京一季度土拍冷熱互現(xiàn)：樓面價同比漲超八成，成交面積下滑近五成

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年一季度，北京以673億元的土地出讓總金額，排在全國城市第二位，僅次于上海。

不過，對于疫情影響下的一季度的北京土地市場，很難用一個確定的詞匯來描述。這期間，既出現(xiàn)了成交面積近五成的下滑，同時也帶來了成交樓面均價超八成的上漲。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，4月初北京土地市場的低開，又為市場帶來了一絲不同的氣息。

樓面價同比上漲81%

2月11日，北京進行了疫情之下的首場土拍，和想象中的冷清不同，這場人人戴口罩下的爭奪最終成交額超過80億元。通州馬駒橋鎮(zhèn)亦莊新城地塊甚至出現(xiàn)了39輪的加價爭奪。

2月18日，通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)亦莊新城站前區(qū)地塊出讓，有17家房企參與爭奪，最終被綠城以13.48億元、附加7%自持的代價競得。

2月的北京土拍中，總價超過60億元的地塊便有4宗，北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊更是拍出78.8億元的高價而成為限競房總價“地王”。

這種火爆也體現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上。中指研究院統(tǒng)計顯示，今年前3月，北京住宅用地推出樓面均價為32633元/平方米，同比上漲89%；成交樓面均價為37057元/平方米，同比上漲81%。

2019年3月~2020年3月北京住宅用地價格走勢 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

3月份，北京推出樓面價更是達到近一年來峰值。當月北京住宅用地推出樓面均價為46298元/平方米，較上月每平方米增加18453元。

中指院報告稱，“一季度，北京‘不限價’宅地占比明顯增多，成交的16宗宅地中共12宗未對銷售價格進行限制，此類地塊房企拿地積極性較高，助推成交樓面均價同比走高。”

溢價率方面也繼續(xù)上揚。一季度北京成交的16宗住宅用地中有10宗為溢價出讓，平均溢價率為19%，較去年同期上漲8個百分點。

在土地出讓金額方面，前3月北京673億元的總金額僅次于上海位居全國城市第二，同比增幅為12%。

成交面積同比下滑49%

一方面是成交樓面地價大幅上漲，另一方面卻是供地面積和成交面積均出現(xiàn)大幅下降。

中指研究院統(tǒng)計顯示，今年1~3月，北京共推出住宅用地16宗，合計93萬平方米，同比下滑48%；成交16宗，合計80萬平方米，同比下滑49%。

3月份，北京僅推出2宗住宅用地，均位于朝陽區(qū)，合計18萬平方米。但該月無宅地成交。

 2019年3月~2020年3月北京住宅用地供求變化  數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

當然，出現(xiàn)土地成交面積下降的不僅僅是北京。今年一季度，4個一線城市共推出土地146宗，面積683萬平方米，同比減少29%；共成交土地142宗，成交面積683平方米，同比減少15%。

對于土地市場出現(xiàn)的成交量減少但成交金額卻上升的現(xiàn)象，諸葛找房解釋稱，一季度全國主要地級市推出地塊質(zhì)量較好，帶動土地成交樓面均價同環(huán)比均雙雙走高。

此外，值得注意的是，一季度土拍市場出現(xiàn)一個明顯的趨勢，房企傾向于聯(lián)合拿地。如北京通州馬駒橋鎮(zhèn)亦莊新城地塊被“華潤+中交”聯(lián)合體拿下，北京昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊被“首開+住總+建工”聯(lián)合體競得。在2月北京的土拍中，還出現(xiàn)如“首開+旭輝”“住總+興創(chuàng)”“保利+金地”“華潤+北科建+中交”等聯(lián)合體，甚至連向來獨來獨往的中海也聯(lián)合實創(chuàng)共同競拍。

中指院報告指出，一季度入榜成交總價TOP10地塊中，半數(shù)地塊被聯(lián)合體競得，主要是由于這些地塊總價較高，且多位于熱門城市，開發(fā)限制多，聯(lián)合體拿地有利于降低風(fēng)險。

4月將有8宗宅地入市

4月1日當天，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)表示“因故暫停北京市朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08地塊掛牌交易”，業(yè)內(nèi)猜測是因為沒有企業(yè)競價而暫停。

而在4月2日出讓的朝陽金盞鄉(xiāng)、望京花家地、昌平朱辛莊西區(qū)三宗地塊，皆以底價成交。

其中，“中海+首開”聯(lián)合體以46億元底價獲得朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-12不限價地塊；望京花家地西里三組團配套綜合樓1006-605地塊則是由金隅以3.52億元摘得；昌平區(qū)朱辛莊新區(qū)ZXZ-010地塊該地塊被北京裕聰置業(yè)以5.6億元的底價拿下。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，望京和朱辛莊兩宗地塊需要企業(yè)100%自持，這或許是溢價率不高的原因之一。

2019年3月~2020年3月北京住宅用地溢價走勢  數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

另外，4月份北京將有8宗宅地入市，總起始價近253億元。而按照《北京市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》來看，今年的供地規(guī)模和2019年大致相當。

不同的是，2020年北京宅地首次分類為產(chǎn)權(quán)類住宅用地和租賃類住宅用地，計劃供應(yīng)住宅用地1000公頃，其中產(chǎn)權(quán)類住宅用地870公頃，租賃類住宅用地130公頃。產(chǎn)權(quán)類住宅中，年度入庫任務(wù)600公頃，供應(yīng)下限300公頃。

此外，2019年度北京安排國有住宅用地950公頃。其中，商品住宅用地600公頃，保障性安居工程用地350公頃，商品住宅用地設(shè)定供應(yīng)下限為300公頃。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)