貝殼研究院：預(yù)計新房市場二季度將進(jìn)入恢復(fù)期

　　“預(yù)計隨著疫情防控形式的穩(wěn)定、市場秩序逐漸恢復(fù)正常，二季度將進(jìn)入市場恢復(fù)期。”

貝殼研究院在描述當(dāng)下的新房市場時表示了對未來復(fù)蘇的信心。

4月2日，貝殼研究院發(fā)布2020年第一季度新房報告，報告顯示在當(dāng)前疫情下，新房市場正在經(jīng)歷近3成的下滑，但是目前市場秩序逐漸恢復(fù)，預(yù)計二季度能夠進(jìn)入復(fù)蘇期，市場將有一定反彈。

一線城市成交套數(shù)同比下滑39.5%

疫情對新房市場的影響是顯而易見的，這也十分充分地體現(xiàn)在了統(tǒng)計數(shù)據(jù)中。

受疫情影響，2020年一季度貝殼研究院統(tǒng)計的66座大中城市成交規(guī)模不理想。

總體成交面積與成交套數(shù)分別為4247萬m2、37萬套，累計同比分別下滑25.6%、28%。

一線城市呈現(xiàn)出了比二三線城市更為劇烈的浮動。2020年一季度一線城市成交套數(shù)同比下滑39.5%；成交面積同比下滑38.4%。

而其他層面城市的數(shù)據(jù)則稍微緩和。二線城市成交套數(shù)同比下滑34.9%；成交面積同比下滑31.7%；三四線城市同比下滑17.1%；成交面積同比下滑15.6%。

企業(yè)層面看，2020年一季度，TOP100房企銷售16628億元，同比下降22.3%，各大房企在疫情影響下舉步維艱，春節(jié)之后線下售樓處關(guān)閉導(dǎo)致銷售受阻，各大房企開始尋求銷售線上化措施，在疫情期間積累客戶資源，并且以恒大為首的眾多企業(yè)已經(jīng)開始采取打折銷售策略。

貝殼研究院表示：“一二線城市下滑幅度較大，主要受疫情嚴(yán)重程度影響，預(yù)計市場進(jìn)入恢復(fù)期后，一二線城市也將進(jìn)入快速增長階段，重新成為市場上漲的主要拉動力量。”

不過，就單點來看，不乏有在疫情中表現(xiàn)較為亮眼的城市。

深圳成交量保持低位水平，但一季度同比受疫情影響較小，并有2%的增長。

二線城市排名來看，南京和廈門商品住宅成交量在疫情之下保持增長，一季度分別增長6%和11%，其中南京成交量在二線城市中排名第五，表現(xiàn)搶眼。

同時，杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小，僅5%，總體保持穩(wěn)定。

究其原因，是由于較好的市場應(yīng)變能力。如杭州是全國首個從政府層面全面推出“線上售樓處”制度的城市，有效應(yīng)對線下銷售停滯問題；而南京房管局則早在2月20日就提出房地產(chǎn)線下銷售恢復(fù)開放，在全國房地產(chǎn)市場“冰封”的情況下，搶占了市場先機(jī)。

貝殼研究院預(yù)計：“長期來看，一線城市需求量仍在，疫后下跌幅度較大的一線城市將出現(xiàn)一定程度的反彈。預(yù)計隨著疫情防控形式的穩(wěn)定、市場秩序逐漸恢復(fù)正常，二季度將進(jìn)入市場恢復(fù)期。”

一線城市樓面價環(huán)比增長46.1%

土地價格一定程度上反映了市場對未來一段時間的信心，從這個角度審視，房地產(chǎn)市場整體保持著穩(wěn)定的態(tài)勢。

2020年一季度，全國居住用地市場價格保持漲勢，樓面價格也在持續(xù)上漲。

一線城市成交樓面價突破2萬元/m2，同環(huán)比，均有大幅回升，同比增長35.1%，環(huán)比增長46.1%。

貝殼研究院解釋主要原因在于北京成交多宗不限價優(yōu)質(zhì)住宅用地，帶動整體一線城市樓面價回升。

二、三四線城市樓面價亦保持增長，一季度同比均增長分別為6.8%,8.3%。

溢價率方面，全國各線城市環(huán)比2019年四季度均出現(xiàn)大幅回升，同比亦保持上漲，其中二線城市2020年一季度平均溢價率達(dá)到14.2%，繼續(xù)領(lǐng)跑全國土地市場。

但是也要看到，一季度的居住用地成交量在減少。2020年一季度，全國352座城市合計住宅用地成交量為11296萬m2，累計下滑25.2%。一線城市住宅用地成交量同比下降幅度相對較小，為-12.6%。

針對成交的下降，貝殼研究院表示：“此為近三年最大下跌幅度，由于疫情影響，多數(shù)城市土拍延期，預(yù)計二季度起住宅用地成交規(guī)模會有大幅度回升。”

此外也應(yīng)看到，政策方面也對土地出讓金進(jìn)行延期。隨著復(fù)工時間的不斷推移，房企在資金上的壓力與日俱增，土地出讓金延期繳納緩解房企資金壓力，為房企投資取地爭取時間。據(jù)不完全統(tǒng)計，疫情期間至少23省市25次出臺出讓金延期繳納的政策，重點覆蓋杭州、南京、蘇州、成都、青島、天津等多個重點城市。

政策頻頻紓困

復(fù)蘇的跡象不僅僅只呈現(xiàn)在新房和土地市場的表現(xiàn)中，還有各地出臺的政策也成為了市場穩(wěn)定的壓艙石。

公積金方面，據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，至少31省市53次出臺階段性公積金支持政策，基本確定各地公積金延期繳納的期限，繳存比例，以及額度等。

公積金調(diào)整的方向主要有降低住房公積金繳費比例，6月30日前可申請緩交公積金（不影響職工正常申請公積金），提高公積金租金提取額度等三大方面的措施，一是保障住房公積金能夠讓職工正常使用，保障租戶能夠減輕租金壓力，二是減輕中小微企業(yè)資金壓力，階段性的抵御資金風(fēng)險，維持社會、經(jīng)濟(jì)重回正軌。

一些地區(qū)還出臺了購房補貼政策。2020年1月至3月期間，據(jù)不完全統(tǒng)計，四川省1市1縣1城區(qū)及江蘇省1縣均出臺了購房補貼政策，其中四川富順縣1月2日已經(jīng)出臺購房補貼政策，對在2020年1月1日至2020年6月30日期間，在富順縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建商品房的居民,給予一次性200元/平方米的財政補貼。

更重要的是，多地還對預(yù)售制進(jìn)行了調(diào)整。多地提前預(yù)售制管理時間節(jié)點，調(diào)整預(yù)售資金撥付時間節(jié)點。據(jù)不完全統(tǒng)計，疫情期間至少27省市出臺調(diào)整預(yù)售相關(guān)的政策，主要覆蓋多座省會城市以及重點二線城市。

最后，貝殼研究院表示：“2020年一季度的樓市存在較顯著的起伏變化，盡管疫情給整個市場帶來不小的沖擊，但中國房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出一定的韌性。伴隨著疫情的影響逐漸減小，樓市復(fù)蘇將成為未來的趨勢。” 文/王西嶺