鎂刻·年報(bào)深讀| 千億新軍美的置業(yè)：未來增速保持約20% 不設(shè)2020年銷售目標(biāo)

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

美的置業(yè)2019年完成了千億目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)合約銷售額約人民幣1012.3億元，同比增長(zhǎng)28.1%。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)都在感嘆不賺錢了，美的置業(yè)這家從制造業(yè)母公司脫胎的房企，初登資本市場(chǎng)，卻也得心應(yīng)手。2018年10月上市以來，美的置業(yè)首日至今（4月1日）市值漲幅27.7%，跑贏了同年上市的房企。

美的置業(yè)的融資沒有太依賴股市。

一個(gè)細(xì)節(jié)是，美的置業(yè)的幾個(gè)信托融資項(xiàng)目，利率都能控制在5%～7%之間。

2019年，美的置業(yè)的信托融資占比由年初的26%下降到了4%，替代它的是成本更低的銀行借款和債券融資，比例提升至85%。一年內(nèi)到期的有息債務(wù)比已經(jīng)下降到17%。整體負(fù)債率89%，較初上市時(shí)明顯下降。

美的置業(yè)的貨幣資金是269.3億元，現(xiàn)金短債比2.95倍，這相較TOP50中大量現(xiàn)金短債比2倍不到的房企，是一個(gè)較為理想的數(shù)據(jù)。

2019年，美的置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是411.4億元，同比增長(zhǎng)36.6%。

雖然其中98.3%的收入來自于物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，但2019年物管收入、商業(yè)收入同比增幅分別達(dá)到36.7%、37.0%，均高于開發(fā)主業(yè)的漲幅。

體積雖小、漲勢(shì)可觀，可能是對(duì)美的置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)最準(zhǔn)確的描述。地產(chǎn)+物業(yè)管理，共同構(gòu)成了美的置業(yè)“一主兩翼”業(yè)務(wù)策略中的“一主”。而它的兩翼，分別是建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化。

這也是脫胎與大美的集團(tuán)的美的置業(yè)，最具差異性和想象力的部分。

需要注意的是，2019年末美的置業(yè)的債務(wù)總額達(dá)到2185.76億元，較上期1537.35億元有較大幅度增長(zhǎng)。

對(duì)于未來，美的置業(yè)管理層沒有做出“非常絕對(duì)的安排”，也沒有披露既定的業(yè)績(jī)目標(biāo)金額。

董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，今年公司的拿地策略是把最優(yōu)勢(shì)的資源集中往比較高量級(jí)的城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群布局。至于拿地總量，“我們沒有定價(jià)一個(gè)絕對(duì)的金額，但是我們內(nèi)部掌握有一個(gè)相對(duì)金額，就是按照公司今年總的銷售規(guī)模和回款情況，（其中）基本上1/3金額來進(jìn)行補(bǔ)地，但沒有很具體化。”

他希望，美的置業(yè)3～5年增速在20%左右就可以了，經(jīng)濟(jì)差的年份稍微“左”一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)好的年份稍微“右”一點(diǎn)。在規(guī)模增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，公司更關(guān)注經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和利潤(rùn)、總體負(fù)債上的考量，而不是短期追求某個(gè)流量。

2020年，疫情對(duì)整個(gè)公司的業(yè)績(jī)影響是客觀存在的，總體上可控。所以除了通過回補(bǔ)的辦法追趕業(yè)績(jī)，美的置業(yè)更多的是做好了“左”一點(diǎn)的心理準(zhǔn)備。

“在市場(chǎng)集中和分化之下，我們按照自己的邏輯，不會(huì)隨波逐流。”郝恒樂表示。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)