鎂刻·年報(bào)深讀 | 新城：重生的一年

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“2019，對(duì)于新城來(lái)說(shuō)是堅(jiān)韌前行的一年，也感謝員工和投資者們相信公司。”

在3月31日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新城控股董事長(zhǎng)兼總裁王曉松的這一句“堅(jiān)韌”，清楚概括了新城2019年的遭際，這又何嘗不是他這一路走來(lái)的心境。

新城控股的2019年注定不輕松，7月初“黑天鵝事件”襲來(lái)，驟然使得股價(jià)持續(xù)震蕩并跌至24元的低谷，市值一夜蒸發(fā)超35%。

彼時(shí)，王曉松臨危受命。但年輕的他可以挽回新城控股的品牌形象嗎？這也是當(dāng)時(shí)業(yè)界最為關(guān)注的。

年報(bào)顯示，2019年新城控股的合同銷售金額為2708.0億元的銷售業(yè)績(jī)，同比增速雖然放緩至22.5%，不過(guò)依然完成了全年2700億元的銷售目標(biāo)，保持著行業(yè)第八的位置。

在新城控股的修復(fù)期，王曉松直言，希望更關(guān)注效能，關(guān)注利潤(rùn)率和系數(shù)，從規(guī)模（的高點(diǎn)）到達(dá)質(zhì)量（的高位）。

但留給王曉松的時(shí)間可能并不充裕。

《權(quán)力的游戲》里有一句話流傳很廣——“你不當(dāng)贏家，就只有死路一條，沒(méi)有中間地帶”。

從優(yōu)化土地儲(chǔ)備、平衡杠桿水平，到對(duì)沖疫情影響、保證利潤(rùn)現(xiàn)金，行情給新城控股布置的“作業(yè)”并不少。

王曉松希望新城控股保住行業(yè)TOP10左右的位置。“這是我們的一個(gè)比較中長(zhǎng)期的目標(biāo)，不會(huì)為了排名而去排名。”那么，對(duì)于新城控股而言，2020年也是“重拾信心”的關(guān)鍵一年。

值得注意的是，對(duì)于2020年，新城控股把年度目標(biāo)設(shè)定在2500億元，同比增速為-7.7%。在目前已經(jīng)設(shè)定今年目標(biāo)的22家標(biāo)桿房企中，新城控股是對(duì)今年目標(biāo)增速下調(diào)最大的一家。

可見(jiàn)，土儲(chǔ)對(duì)恢復(fù)期的新城來(lái)說(shuō)，至關(guān)重要。

2019年新城控股新增土地儲(chǔ)備共72幅，新增總建筑面積2508.47萬(wàn)平方米。

在“黑天鵝事件”發(fā)生后的6個(gè)月里，新城控股在土地市場(chǎng)僅僅拿了不到10塊地，直到去年11月才開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)獲取了一部分項(xiàng)目。2020年初疫情的出現(xiàn)，多少也對(duì)投拓工作產(chǎn)生了影響。

但王曉松依然“不松口”，他堅(jiān)持“合理的土儲(chǔ)更重要，有質(zhì)量的土儲(chǔ)才是發(fā)動(dòng)機(jī)”。

“規(guī)模是為利潤(rùn)服務(wù)的方式和手段，最終體現(xiàn)為企業(yè)更好地生存方式。”

所以在2020年，新城的重頭戲依然是深推“住宅和商業(yè)并重”的發(fā)展方式，側(cè)重于獲取商住用途的大型地塊，通過(guò)協(xié)同效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最優(yōu)化以及可持續(xù)化。

從今年1月至今，新城控股就接連于江蘇宿遷、廣東肇慶、貴州貴陽(yáng)、貴州黔南州、山東泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江蘇連云港等地新增數(shù)個(gè)住宅和商業(yè)綜合體項(xiàng)目，可以看出加碼的痕跡。

2019年，新城控股的商業(yè)綜合體項(xiàng)目新增量也達(dá)到1443.75萬(wàn)平方米。

并且結(jié)構(gòu)上還會(huì)強(qiáng)化一二線與長(zhǎng)三角。2019年新城控股的一二線城市土儲(chǔ)占比38.3%，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線城市占比36%；其中長(zhǎng)三角區(qū)域占比達(dá)45%，粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計(jì)占比55%。

全面、均衡的全國(guó)化布局既有利于分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也為企業(yè)帶來(lái)更為穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張。

截至2019年末，新城控股的總土地儲(chǔ)備1.24億平方米，今年有4000億元可售貨值，按照去化率60%來(lái)計(jì)算，實(shí)現(xiàn)2500億元銷售是大概率事件。

雖然從今年一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，新城控股累計(jì)銷售額252.6億元（克而瑞數(shù)據(jù)）。依照平均數(shù)來(lái)看，全年2500億元的銷售額也有壓力。

但王曉松認(rèn)為，2500億元，這個(gè)數(shù)字目標(biāo)對(duì)新城而言是中性的。他在業(yè)績(jī)會(huì)上保證，“（新城）不會(huì)往收縮走，手上還是有彈藥的，靈活性非常強(qiáng)。”

2019年，新城控股減負(fù)，轉(zhuǎn)手了一些項(xiàng)目。隨之在當(dāng)年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，凈負(fù)債率這個(gè)指標(biāo)，累計(jì)下降至16.4%，屬于行業(yè)內(nèi)非常低的水平。

“這也和我們沒(méi)有大規(guī)模購(gòu)地有關(guān)。”王曉松表示。

開(kāi)源節(jié)流之下，截至2019年底，新城控股共持有現(xiàn)金639.4億元，相較期初上升40.8%，企業(yè)現(xiàn)金短債比微降至2.09，現(xiàn)金兩倍覆蓋短債。

同時(shí)，新城控股的長(zhǎng)期債務(wù)規(guī)模相比去年下降，因此截至2019年末企業(yè)長(zhǎng)短債比下降至1.42。

但由于新城控股自持的商業(yè)項(xiàng)目多集中在三四線城市，這部分資產(chǎn)有很好的融資屬性，但相對(duì)流動(dòng)性較差，所以對(duì)中短期的現(xiàn)金流帶動(dòng)有限，這是新城需要解決的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。

尤其在今年疫情影響下，商業(yè)地產(chǎn)受到直接沖擊，疫情期間新城的60座吾悅廣場(chǎng)也開(kāi)展了為期67天的租金減半政策，客觀而言，這部分產(chǎn)生的損失將對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐梢欢ㄓ绊憽?/p>

不過(guò)在報(bào)表上，商業(yè)一直都是新城控股的利潤(rùn)提升器，在2019年，公允價(jià)值損益繼續(xù)給凈利潤(rùn)增加了25.5億元。

2019年，新城控股計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)30座，到2020年底開(kāi)業(yè)總數(shù)將達(dá)到93座，全年租金及管理費(fèi)收入目標(biāo)為55億元。未來(lái)吾悅廣場(chǎng)的租金收入，會(huì)繼續(xù)在報(bào)表中產(chǎn)生美顏效果。

事實(shí)上，新城控股今年3月20日和30日出現(xiàn)的兩位高管（陳德力辭去公司聯(lián)席總裁職務(wù)、董事兼聯(lián)席總裁袁伯銀辭職）離職，均和商業(yè)有關(guān)。而分管商業(yè)管理事業(yè)部的董事兼聯(lián)席總裁曲德君也出席了此次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

面對(duì)2020年，王曉松要求的主基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”，首先確保現(xiàn)金流合理充裕，優(yōu)化利潤(rùn)率，強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)投資現(xiàn)金回落。

但房地產(chǎn)畢竟是類金融行業(yè)，在凈負(fù)債率這塊，新城控股應(yīng)該做好“加杠桿”的準(zhǔn)備，畢竟他希望排名留在行業(yè)TOP10左右。

王曉松自己也提到，負(fù)債率是個(gè)好東西。一定程度的負(fù)債，才能表明這是一家“進(jìn)取青年”帶領(lǐng)的發(fā)展公司。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)