鎂刻·年報(bào)深讀| 龍湖2019：克制的兩張面孔

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

克制，是龍湖反復(fù)為自己貼的標(biāo)簽。

在各個(gè)場(chǎng)合，談及拿地、融資等，首席執(zhí)行官邵明曉總會(huì)說(shuō)“我們恪守紀(jì)律”。

但無(wú)可否認(rèn)，掌舵人吳亞軍心有猛虎。在3月24日的業(yè)績(jī)會(huì)上，談及2020年業(yè)績(jī)指標(biāo)，她可以隨口說(shuō)出要展現(xiàn)“強(qiáng)者的姿態(tài)”。

2019年，龍湖合同銷售額2425億元，同比增長(zhǎng)20.9%，不及2018年的28.5%。而2020年的銷售目標(biāo)也被定為2600億元，增幅8%左右。

不過(guò)，龍湖2019年的平均借貸成本年利率僅4.54%，這甚至是一個(gè)低于很多國(guó)企的數(shù)據(jù)。

龍湖2019年展現(xiàn)了克制的兩張面孔，一面放緩前進(jìn)的腳步，另一面則為其帶來(lái)了繼續(xù)前進(jìn)的底氣。

腳步放緩

龍湖的腳步放緩了很多。

2019年，龍湖的銷售排名沒(méi)有變化，仍然處于第10位。

年報(bào)顯示，2019年12月末龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為2425億元人民幣，并且超額完成銷售目標(biāo)，但與華潤(rùn)數(shù)據(jù)相同，并列十位。

龍湖曾經(jīng)創(chuàng)造了3年內(nèi)從不足千億到跨越2000億的紀(jì)錄。2016年龍湖的銷售額達(dá)是888.14億元，2017年達(dá)到1561億元，增幅75.76%；2018年便跨越了2000億大關(guān)至2006億元，但此時(shí)增速已經(jīng)放緩至28.5%；2019年同比增幅進(jìn)一步縮窄至20.9%。

談及2020年，龍湖計(jì)劃繼續(xù)減速，邵明曉表示“設(shè)定的目標(biāo)是2600億元”，同比增幅8%。

因?yàn)橐咔榈挠绊?，邵明曉同時(shí)表示：“按照去年的預(yù)期，現(xiàn)在看整體供貨95%以上是比較順利的，上半年完成全年的4成應(yīng)該問(wèn)題不大。”

用頻率換概率

拿地方面，龍湖頗為“隨緣”。

對(duì)于2020年的拿地計(jì)劃，邵明曉表示：“我們是平和的心態(tài)，在手現(xiàn)金相對(duì)比較充裕，用頻率換概率，反正能達(dá)到我們的指標(biāo)就拿，達(dá)不到就算了，不拿地王、不拿高價(jià)地。”

“用頻率換概率”，就是通過(guò)大量地參與土地競(jìng)拍，在最為合適的時(shí)機(jī)拿到性價(jià)比最高的地塊。這樣做的門(mén)檻在于需要交納大量保證金，進(jìn)而對(duì)現(xiàn)金流和融資成本提出了較高要求。

對(duì)于2020年的拿地計(jì)劃，邵明曉表示：“我們是平和的心態(tài)，在手現(xiàn)金相對(duì)比較充裕，用頻率換概率，反正能達(dá)到我們的指標(biāo)就拿，達(dá)不到就算了，不拿地王、不拿高價(jià)地。”

他同時(shí)描述了龍湖整體的工作風(fēng)格：“這幾年我們都是這么做的，整個(gè)集團(tuán)包括財(cái)務(wù)系統(tǒng)、投資系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、營(yíng)銷系統(tǒng)都在聯(lián)動(dòng)，應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)成為一種行活了。”

龍湖一直強(qiáng)調(diào)自己土儲(chǔ)的高價(jià)值，“我們的土地儲(chǔ)備主要聚焦在一二線城市，占了8成”，但仔細(xì)觀察年報(bào)則能發(fā)現(xiàn)，龍湖的土儲(chǔ)更多位于二線而并非一線熱點(diǎn)城市。

年報(bào)顯示，龍湖土儲(chǔ)總建筑面積前五位分別是重慶、煙臺(tái)、濟(jì)南、武漢、成都，而其在一線城市拿地并不積極。

Wind數(shù)據(jù)顯示，針對(duì)北京，2019年龍湖以商業(yè)用地為拓展方向，僅投入約45.4億元購(gòu)入豐臺(tái)和大興兩宗商用地塊，用以打造天街類商業(yè)中心。

心有猛虎

克制帶來(lái)了龍湖的降速，也帶來(lái)了穩(wěn)健，這便是吳亞軍所說(shuō)的“強(qiáng)者的姿態(tài)”，似乎指出了龍湖一段時(shí)間的走向。

疫情的當(dāng)下，龍湖并沒(méi)有過(guò)多擔(dān)心現(xiàn)金流。

據(jù)首席財(cái)務(wù)官趙軼介紹：“截至2019年末，集團(tuán)在手現(xiàn)金610億元，同比漲35%。”

對(duì)于融資，吳亞軍直言：“今年1月就已經(jīng)完成了全年基本融資，就是說(shuō)下半年往后融不融資無(wú)所謂了。”

在龍湖最為驕傲的融資成本方面，年報(bào)顯示，其綜合借貸總額為人民幣1460億元，平均借貸成本年利率4.54%，這個(gè)數(shù)據(jù)要優(yōu)于很多國(guó)企。

在四大主航道，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓及物業(yè)，龍湖計(jì)劃全面出擊。

吳亞軍的邏輯是：“我不認(rèn)為我們是多元化，因?yàn)閷?duì)龍湖來(lái)講，客戶是差不多的，能力是差不多的。”

對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，邵明曉在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)表示：“我們非常堅(jiān)定。”

年報(bào)顯示，2019年冠寓已經(jīng)開(kāi)業(yè)了7.5萬(wàn)間。“今年我們會(huì)開(kāi)到10萬(wàn)間，速度比之前要調(diào)得更穩(wěn)健一些。去年的收入不到12個(gè)億，今年可能會(huì)有接近20個(gè)億。”邵明曉說(shuō)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，龍湖計(jì)劃全年力保60億元商業(yè)租金收入的達(dá)成。物業(yè)方面，龍湖已于2019年末收購(gòu)綠城服務(wù)1.39億股股份。年報(bào)顯示，2019年龍湖物業(yè)管理收入44.4億元，較2018年約增長(zhǎng)14.7億元。邵明曉介紹，物業(yè)去年的毛利能夠達(dá)到26%，是比較高的；除基本物業(yè)費(fèi)收入之外的創(chuàng)新收入占比已經(jīng)接近50%。

邵明曉曾經(jīng)表示，將“把四個(gè)生意做成經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，同時(shí)盈利的業(yè)務(wù)，使得龍湖在頂層有很大的自有現(xiàn)金流”。

一個(gè)龍湖官方并未否認(rèn)的消息是，吳亞軍在內(nèi)部為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出的目標(biāo)是，到2024年，地產(chǎn)權(quán)益銷售額要達(dá)到5600億元；到2029年，地產(chǎn)權(quán)益銷售額要到9000億元。

吳亞軍在此次業(yè)績(jī)會(huì)上明確表達(dá)的是：“我們的四大航道就是就是我們的主業(yè)，都值得強(qiáng)化。”

心有猛虎，但薔薇須得細(xì)嗅。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)