上海新地王310.5億元刷新中國(guó)大陸土地總價(jià)紀(jì)錄

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

疫情之下，沒(méi)有什么比新地王的誕生更令市場(chǎng)振奮。

2月20日下午，上海近年來(lái)最貴一宗土地出讓成功落槌，香港怡和集團(tuán)附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億元成功競(jìng)得徐匯濱江西岸金融港地塊，刷新中國(guó)大陸土地總價(jià)紀(jì)錄。

該聯(lián)合體由上海怡興企業(yè)發(fā)展有限公司、重慶優(yōu)盛達(dá)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司、重慶利嘉華房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司等共同構(gòu)成。據(jù)啟信寶，重慶優(yōu)盛達(dá)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司、重慶利嘉華房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司均為香港置地100%控股公司。

新地王實(shí)景 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

香港中環(huán)大地主

此次出讓采用掛牌出讓方式，2月5日至2月11日16：00之間接受申請(qǐng)，2月11日起正式開(kāi)始掛牌，2月20日15：30截止掛牌。

根據(jù)出讓信息，新地王為無(wú)底價(jià)掛牌出讓?zhuān)饲霸O(shè)立起始價(jià)為310.2億元，增價(jià)幅度為200萬(wàn)元。僅經(jīng)過(guò)一輪加價(jià)，香港置地聯(lián)合體競(jìng)得上述地塊。

該地參拍須高達(dá)65億元保證金，在出讓流程中，投標(biāo)人還需簽署承諾書(shū)，在承諾書(shū)中規(guī)定了違反持有物業(yè)及項(xiàng)目公司禁止轉(zhuǎn)讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內(nèi)不能參與上海土地市場(chǎng)交易等。

豪取地王的香港置地，到底是什么來(lái)頭？

從公開(kāi)資料看，香港置地的歷史可追溯至1889年，是亞洲歷史最悠久的地產(chǎn)集團(tuán)之一，在百慕大注冊(cè)成立，是怡和集團(tuán)成員之一。而怡和集團(tuán)成立于1832年，總部設(shè)在香港怡和大廈，業(yè)務(wù)遍及全球30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

1841年，怡和集團(tuán)購(gòu)下銅鑼灣附近大幅土地作貨倉(cāng)。銅鑼灣每天中午鳴放禮炮，就是由怡和集團(tuán)負(fù)責(zé)的。怡和集團(tuán)也是香港中環(huán)商業(yè)中心區(qū)的大地主，至今很多中環(huán)的貴重物業(yè)都由旗下香港置地?fù)碛?。比如，位于中環(huán)的置地廣場(chǎng)。怡和集團(tuán)最早從事洋行業(yè)務(wù)，與上海關(guān)聯(lián)已久，1844年上海首次拍賣(mài)土地，即由怡和洋行購(gòu)得。怡和在香港的業(yè)務(wù)還涉及酒店、零售等方方面面，足以與李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江系抗衡，你所熟悉的7-11、萬(wàn)寧、美心等都是他家的產(chǎn)業(yè)。

2019年7月，怡和集團(tuán)位列《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單第280位。

新老地王交接

2013年的新鴻基以217.7億元拿下徐家匯地塊，2014年的中民投聯(lián)合體以248.5億元拿下董家渡地塊，上海地王價(jià)格記錄被不斷刷新。新地王與新鴻基徐家匯地塊開(kāi)發(fā)面積幾乎相等，但總價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越老地王。同時(shí)，“徐匯濱江西岸金融港”還打破了2016年由深圳新會(huì)展中心（一期）配套商業(yè)用地保持的總價(jià)地王記錄。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪(fǎng)時(shí)表示：“此前董家渡老地王地塊總建筑面積僅113.9萬(wàn)平方米，總投資超600億元；相較之下，新地王地塊體量達(dá)180萬(wàn)平方米，總投資可能超過(guò)700億元，且綜合上海此前多塊巨無(wú)霸綜合地塊建設(shè)情況來(lái)看，徐匯濱江地塊建設(shè)周期或?qū)⒃?～10年左右。”

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，該幅地塊出讓條件極為嚴(yán)苛，香港置地聯(lián)合體須按出讓年限持有地塊內(nèi)包括地上、地下100%商業(yè)、60%辦公、100%文化體育以及所有的租賃住宅，這意味著僅有少量物業(yè)可供出售。

“像這種投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的地塊，不僅對(duì)受讓者資金鏈?zhǔn)莻€(gè)比較大的考驗(yàn)，長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持有的先決條件也對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理提出了更高要求。”葉國(guó)平表示。

徐匯濱江西岸金融港作為上海建設(shè)“全球城市卓越水岸”的重要一環(huán)，在土地出讓之初已確定為金融產(chǎn)業(yè)功能和企業(yè)機(jī)構(gòu)量身定制，提前規(guī)劃布局對(duì)于區(qū)域和企業(yè)而言意味著什么？

“此類(lèi)布局通常是政府為了特定區(qū)域開(kāi)發(fā)、提前對(duì)入駐企業(yè)的一種規(guī)劃，便于有效引導(dǎo)將來(lái)的產(chǎn)業(yè)以及企業(yè)布局。”葉國(guó)平指出。據(jù)其介紹，這樣的例子并不少見(jiàn)，之前上海其他新興CBD片區(qū)開(kāi)發(fā)中有過(guò)許多類(lèi)似案例，中信泰富船廠(chǎng)項(xiàng)目便是個(gè)中典型——2008年，中國(guó)船舶工業(yè)集團(tuán)與香港中信泰富集團(tuán)合資開(kāi)發(fā)，打造陸家嘴濱江金融城。項(xiàng)目于2017年完工，命名“船廠(chǎng)1862”，投入運(yùn)營(yíng)之后不僅成為了陸家嘴片區(qū)的重要名片、吸引眾多知名企業(yè)入駐，于中信泰富本身而言，亦助其站穩(wěn)了在城市更新領(lǐng)域的腳跟，反哺企業(yè)后續(xù)發(fā)展。

大面積整體出讓穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)

事實(shí)上，徐匯濱江西岸金融港地塊包括徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E等28個(gè)地塊，為整體出讓。2019年12月，市場(chǎng)就已經(jīng)開(kāi)始預(yù)熱，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)探該地塊后了解到，該地塊周邊聚集了諸多高端住宅以及世博博物館、龍美術(shù)館等文化場(chǎng)所。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，一般節(jié)后市場(chǎng)會(huì)有復(fù)蘇的過(guò)程，現(xiàn)在有這么一幅重量級(jí)地塊，有助于市場(chǎng)快速回歸正常節(jié)奏。這批土地位置相當(dāng)好，如果分割出讓?zhuān)锌赡軙?huì)出現(xiàn)高溢價(jià)成交。一旦拿地情緒高漲、連續(xù)出現(xiàn)高溢價(jià)率，土地市場(chǎng)熱度會(huì)傳遞到房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，對(duì)控房?jī)r(jià)不利。

萊坊數(shù)據(jù)顯示，目前徐匯濱江寫(xiě)字樓的資本價(jià)值在每平方米5.5萬(wàn)元至6萬(wàn)元，而近幾年成交的商辦地塊成交價(jià)則在3萬(wàn)元/平方米左右。

萊坊上海/北京研究及咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝繉?duì)此表示：“310.5億元成交價(jià)格與區(qū)位價(jià)值比較匹配，符合受讓雙方預(yù)期，同時(shí)也體現(xiàn)受讓企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分未來(lái)在徐匯濱江區(qū)域的價(jià)值期望。“

“此次拿地的企業(yè)在商辦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)非常豐富，能夠充分挖掘?yàn)I江區(qū)域的商辦資源，而且該地塊的區(qū)位以及未來(lái)發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)濱江區(qū)域商辦市場(chǎng)成熟化影響很大。這樣大體量的地塊引入企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，可大大緩解企業(yè)資金壓力，有利于風(fēng)險(xiǎn)分散。”楊?lèi)偝勘硎尽?/p>

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝