占地近500畝，起始價(jià)310億！這個(gè)新掛牌的“巨無(wú)霸”地塊或成上海“新地王”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

鼠年春節(jié)剛過(guò)，上海土地市場(chǎng)便迎來(lái)了一張“超級(jí)大單”。

今天（2月11日），徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊，即“徐匯濱江西岸金融港”地塊正式掛牌，占地面積323664.6平方米（約485畝），起始價(jià)高達(dá)310.2億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這一起拍價(jià)遠(yuǎn)超2014年中民投聯(lián)合體拿下董家渡地塊的248.5億元。該地塊如順利出讓?zhuān)瑢⒊蔀樯虾？們r(jià)“新地王”。同時(shí)，該地塊近180萬(wàn)平方米的建筑面積，遠(yuǎn)超過(guò)董家渡地塊（120萬(wàn)平方米），與新鴻基徐家匯地塊（179.7萬(wàn)平方米）幾乎持平，堪稱(chēng)上海市區(qū)的“巨無(wú)霸”地塊。

誰(shuí)將拿下“巨無(wú)霸”地塊？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱出讓文件獲悉，“徐匯濱江西岸金融港”地塊緊鄰上海內(nèi)環(huán)高架、毗鄰龍美術(shù)館，由龍華中路、東安路、瑞寧路及龍騰大道合圍而成。28個(gè)地塊分別為商辦、餐飲旅館業(yè)、文體、商品住宅、社會(huì)租賃住宅、廣場(chǎng)用地，占地面積323664.6平方米（約485畝），出讓面積231300.3平方米，總建筑面積接近180萬(wàn)平方米。其中，地上計(jì)容建筑面積為108.7萬(wàn)平方米；地下建筑總面積不超過(guò)71萬(wàn)平方米，其中地下商業(yè)面積不超過(guò)6萬(wàn)平方米，具體以規(guī)劃審批方案為準(zhǔn)。

出讓文件規(guī)定，該地塊的全額競(jìng)買(mǎi)保證金達(dá)62.04億元，2月11日起接受掛牌，2月20日15:30截止。本次掛牌采用無(wú)底價(jià)掛牌出讓的方式，但設(shè)立起始價(jià)310.2億元，每次增價(jià)幅度為200萬(wàn)元。受讓人須按出讓年限持有地塊內(nèi)包括地上、地下100%商業(yè)，60%辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。

上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)截圖

此外，在后續(xù)的出讓流程中，投標(biāo)人還要簽署承諾書(shū)，在承諾書(shū)中規(guī)定了違反持有物業(yè)及項(xiàng)目公司禁止轉(zhuǎn)讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內(nèi)不能參與上海土地市場(chǎng)交易。

在不考慮溢價(jià)成交的前提下，“徐匯濱江西岸金融港”地塊高達(dá)310.2億元的起始價(jià)，對(duì)參與競(jìng)拍企業(yè)的資金能力提出了很高要求。那么，哪些企業(yè)具備拿下這個(gè)“巨無(wú)霸”地塊的實(shí)力？

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“兩類(lèi)企業(yè)可能性較大，首先是金融機(jī)構(gòu)，這一地塊有金融相關(guān)的規(guī)劃和背景；另一種可能是上海市地方性的一些龍頭國(guó)企，或在這方面有一些職能規(guī)劃的市屬?lài)?guó)企，比如綠地或者是徐匯的城投平臺(tái)公司。”

“而高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，即便是從事高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的，拿地的可能性都不大。這塊地本身對(duì)自持要求非常高，以住宅開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)在市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)那么好的情況下，原則上都不會(huì)去拿這樣的地。”張宏偉續(xù)稱(chēng)。

值得注意的是，在1月19日公布的預(yù)申請(qǐng)結(jié)果中，該地塊預(yù)申請(qǐng)人共有2名。

區(qū)域商業(yè)氛圍尚待聚集

出讓文件顯示，“徐匯濱江西岸金融港”地塊以甲級(jí)辦公為主體，以商業(yè)、高端酒店、租賃住房、會(huì)展文旅等一流服務(wù)為配套，建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文化、生態(tài)等功能為一體的中央活動(dòng)區(qū)，助推徐匯濱江加快建設(shè)“全球城市的卓越水岸”。

實(shí)事上，2019年以來(lái)，上海商辦市場(chǎng)正因供求不平衡而面臨空置率上升、租金下降的局面。

據(jù)第一太平戴維斯提供的商辦市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2019全年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)68.8萬(wàn)平方米，第四季度空置率17.5%；2019年購(gòu)物中心新增供應(yīng)90萬(wàn)平方米，2019年第四季度空置率達(dá)到8.4%，同比上升了1.6個(gè)百分點(diǎn)，并且還在四季度迎來(lái)了幾個(gè)新項(xiàng)目入市。

另?yè)?jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2019~2023年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量將僅次于深圳，達(dá)600萬(wàn)平方米。

建筑面積近180萬(wàn)平方米“徐匯濱江西岸金融港”地塊項(xiàng)目，未來(lái)是否會(huì)對(duì)上海商辦市場(chǎng)造成新的壓力？

2019~2023年主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量，上海名列前茅  數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

對(duì)此，張宏偉表示，“供應(yīng)量大主要還是結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，比如外環(huán)以外、或者是郊區(qū)的寫(xiě)字樓，商業(yè)體等供應(yīng)較為過(guò)剩，其實(shí)上海市區(qū)一些核心優(yōu)質(zhì)地段仍然值得看好。”

“另外，通常金融機(jī)構(gòu)或大型開(kāi)發(fā)商收并購(gòu)時(shí)，基本上還是看中中環(huán)內(nèi)的地段，無(wú)論是優(yōu)質(zhì)地塊、二手項(xiàng)目，還是存量在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，都是受到重點(diǎn)關(guān)注的，所以說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目本身沒(méi)有問(wèn)題，主要還是看企業(yè)主體是否有資格和能力去投。”張宏偉說(shuō)。

從“徐匯濱江西岸金融港”地塊所處區(qū)域看，南面為徐匯濱江綠地，東臨龍美術(shù)館（西岸館），臨近世博園區(qū)，擁有約1.2公里的黃浦江岸線。地塊附近雖然有開(kāi)業(yè)不久的保利時(shí)光里及正大樂(lè)城，但商業(yè)氛圍尚不濃厚，還有待聚集。對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)而言，這個(gè)即將出現(xiàn)的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目意味著什么？

萊坊董事及上海&北京研究及咨詢部主管楊?lèi)偝扛嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“就徐匯濱江區(qū)域而言，這么大體量的商業(yè)辦公未來(lái)確實(shí)存在一定去化壓力。目前徐匯濱江還有龍華國(guó)際項(xiàng)目、恒基的星揚(yáng)中心以及城開(kāi)中心等多個(gè)大體量寫(xiě)字樓項(xiàng)目即將要入市。”

楊?lèi)偝勘硎?，由于徐匯濱江西岸板塊內(nèi)目前零售氛圍尚未形成，而未來(lái)新項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃也不是很多，沒(méi)有集中商業(yè)項(xiàng)目，因此該地塊的商業(yè)部分在未來(lái)對(duì)于區(qū)域內(nèi)零售市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)有較大的推動(dòng)作用。項(xiàng)目中的租賃住宅可以作為酒店式公寓推入市場(chǎng)，或者為區(qū)域內(nèi)企業(yè)高端人才作為人才公寓，成為人才引進(jìn)的加分項(xiàng)。

“由于今年疫情的影響，原本我們預(yù)計(jì)未來(lái)三年出現(xiàn)的市場(chǎng)供應(yīng)可能會(huì)出現(xiàn)延遲交付。不過(guò)徐匯濱江定位傳媒、科技以及人工智能等前沿科技聚集區(qū)，而且相關(guān)部門(mén)在招商引資和引進(jìn)人才力度不斷加大，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓需求完全存在被前述行業(yè)所吸納的可能。”楊?lèi)偝坷m(xù)稱(chēng)。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)