2019裂變與穩(wěn)攻 融信銷(xiāo)售業(yè)績(jī)圓滿(mǎn)達(dá)標(biāo)

2019年的房地產(chǎn)，被不少地產(chǎn)人稱(chēng)為“壓力之年”。尤其下半年以來(lái)，7-8月進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，疊加政策對(duì)融資渠道的影響，行業(yè)增速放緩，市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，觀望態(tài)度明顯，多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)都顯現(xiàn)出“整體項(xiàng)目去化率不及預(yù)期”的態(tài)勢(shì)。

即使不少企業(yè)在下半年加大供貨力度，但完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，對(duì)一些前期預(yù)期較高的房企來(lái)說(shuō)，仍有較大壓力。在11月末完成目標(biāo)超90%的房企中，近7成前期制定目標(biāo)較往年保守。

不夸張地說(shuō)，在如今的行情下，能夠完成全年業(yè)績(jī)指標(biāo)，并且能夠達(dá)成較高的目標(biāo)，這樣的房企在2019年的陣營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)中，是有優(yōu)勢(shì)的。

據(jù)了解，在2019年，融信中國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了約1413.2億元的合約銷(xiāo)售額，完成了年度目標(biāo)，大概率將走進(jìn)千億陣營(yíng)的領(lǐng)跑位置。

值得一提的是，2018年融信首次突破千億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)了1218.8億元銷(xiāo)售金額，2019年在前11個(gè)月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了超出2018全年的成績(jī)，提速明顯。

前11月銷(xiāo)售1260億 土儲(chǔ)充足押注一二線(xiàn)

2020年伊始，融信公布了12月的銷(xiāo)售成績(jī)，數(shù)據(jù)顯示1-12月公司實(shí)現(xiàn)合約建筑面積約654.77萬(wàn)平方米，平均合約售價(jià)約為2.16萬(wàn)元/平方米。

相較售價(jià)，受益于通過(guò)合作發(fā)展、城市更新、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)和TOD等方式獲取土地，融信的拿地成本控制較好。

例如11月12日，杭州信榕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下的浙江紹興越城區(qū)J-2-1地塊，總價(jià)7.45億元，成交樓面價(jià)7943元/㎡，溢價(jià)率9.40%。

例如憑借近10年的城市更新經(jīng)驗(yàn)，融信在鄭州和太原通過(guò)土地的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，參與當(dāng)?shù)氐呐锔暮团f城改造工程，打造成鄭州奧體世紀(jì)、融信太原時(shí)光之城等作品；

通過(guò)TOD模式進(jìn)駐山東半島，打造濱海綜合體項(xiàng)目，在拓寬拿地渠道的同時(shí)穩(wěn)步拓展公司全國(guó)化版圖。

截至2019年中期，融信已拿下了土地（權(quán)益總建筑面積）1413.6萬(wàn)平方米。

從布局來(lái)看，融信的土地儲(chǔ)備主要分布于海峽西岸及長(zhǎng)三角地區(qū)核心城市及其衛(wèi)星城市。截至2019年6月30日，長(zhǎng)三角、海峽西岸、中原地區(qū)分別占總土地儲(chǔ)備的34.19%、27.58%、25.55%，合計(jì)占比87.32%。

與此同時(shí)，融信開(kāi)始積極布局重點(diǎn)城市，期內(nèi)鄭州、福州、紹興、杭州、南京土儲(chǔ)占比分別達(dá)到15.13%、17.11%、5.82%、11.00%、6.74%。

一線(xiàn)、二線(xiàn)城市的權(quán)益土地儲(chǔ)備分別占1.86%和67.35%，配合公司中高端精品住宅的產(chǎn)品定位，體現(xiàn)出對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售的有力支持。

“公司對(duì)已扎根城市群持續(xù)深耕，結(jié)合其區(qū)域優(yōu)勢(shì)，對(duì)公司未來(lái)的銷(xiāo)售提供了保障。在此基礎(chǔ)上，公司亦積極布局中原，擴(kuò)大公司物業(yè)版圖。”融信表示。

架構(gòu)裂變?yōu)?rdquo;十區(qū)”主動(dòng)適應(yīng)精細(xì)打法

配合布局，融信的管理半徑和組織架構(gòu)也在不斷調(diào)整。

據(jù)了解，融信已裂變?yōu)槭畟€(gè)區(qū)域集團(tuán)和公司，分別是福建區(qū)域集團(tuán)、廣東區(qū)域公司、滬蘇區(qū)域公司、江蘇區(qū)域公司、山東區(qū)域公司、浙江區(qū)域集團(tuán)、河南區(qū)域公司、天津區(qū)域公司、山西區(qū)域公司、西南區(qū)域公司，各城市區(qū)域?qū)⒁虻刂埔双@得更大的決策權(quán)。

“在行業(yè)利潤(rùn)不斷被攤薄的現(xiàn)狀下，如果通過(guò)組織架構(gòu)調(diào)整，提升管理效能，促使管理費(fèi)用率進(jìn)一步下降，利潤(rùn)率就能直接增長(zhǎng)。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是企業(yè)更好完善全國(guó)化布局，順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)的做法。

的確，組織架構(gòu)調(diào)整是實(shí)現(xiàn)管理更高效、更精細(xì)的前提。

根據(jù)融信近兩年表現(xiàn)可見(jiàn)，“事業(yè)部制”的內(nèi)部架構(gòu)為其帶來(lái)了穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，并打造了明星事業(yè)部—第三事業(yè)部，其業(yè)績(jī)?cè)鏊倭钊瞬毮?，這種改變不失為一種防范風(fēng)險(xiǎn)和適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整的表現(xiàn)。

與此同時(shí)，公司未來(lái)將復(fù)制成功經(jīng)驗(yàn)到高能城市，有助于公司保持穩(wěn)定增速，同時(shí)也能取得良好的競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)，從而提升公司的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

融信表示，從人事變更來(lái)看，事業(yè)部裂變?yōu)閰^(qū)域，公司人員將保持穩(wěn)定，同時(shí)還能提供更多的上升空間。對(duì)于高管人員來(lái)說(shuō)，也有助于其管理能力和協(xié)調(diào)能力的歷練。對(duì)公司來(lái)講，人才供應(yīng)鏈的搭建，有助于讓人才池里的人員可以有效的、靈活的流動(dòng)起來(lái)。

大股東增 持釋放市場(chǎng)信心

2019年融信的快速成長(zhǎng)，不僅體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)層面，也體現(xiàn)在財(cái)務(wù)層面。

數(shù)據(jù)顯示，融信2019年中期總資產(chǎn)達(dá)2009.8億元,營(yíng)業(yè)收入266.2億元，同比增長(zhǎng)86.3%，主要來(lái)源于物業(yè)銷(xiāo)售收入的同比增長(zhǎng)87.2%；核心凈利潤(rùn)19.6億元，同比增長(zhǎng)25.9%。

凈負(fù)債率由2018年末的105%下降至2019年中的77%，加權(quán)平均融資成本由2018年末的7.1%下降至2019年中6.9%。

實(shí)際上，一直以來(lái)，融信在拍地方面堅(jiān)持以銷(xiāo)售回款的30%-50%資金匹配拿地投資，總體規(guī)劃較為審慎。

近年，融信注重輕資產(chǎn)合作的落地，例如將部分地塊與萬(wàn)科、保利、綠地等一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商合作取得、聯(lián)合開(kāi)發(fā)，以增加資金使用效率；同時(shí)，公司通過(guò)并購(gòu)、收購(gòu)等方式獲取土地權(quán)益，降低公司拿地成本。

這樣操作的效果不僅體現(xiàn)在降低了負(fù)債，在ROE方面，融信的表現(xiàn)同樣水平良好。公司2016年、2017年、2018年ROE維持22.0%、19.0%和18.7%的較高水平。

謹(jǐn)守穩(wěn)健增長(zhǎng)的發(fā)展基調(diào)，在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的大背景下，盈利表現(xiàn)保持良好，融信也得到大股東的支持，向資本市場(chǎng)釋放了足夠的信心。

2019年4月，公司通過(guò)大股東Dingxin Company Limited向不少于六名獨(dú)立專(zhuān)業(yè)人士、機(jī)構(gòu)及/或個(gè)別投資者按照10.95港元的配售價(jià)配售10800萬(wàn)股股份，并發(fā)行10800萬(wàn)新股份予Dingxin，除此之外，Dingxin于2019年內(nèi)持續(xù)增持公司股份，截至2019年11月4日，共增持約8590萬(wàn)股，耗資合計(jì)約港幣9.9億元，體現(xiàn)出控股股東對(duì)公司發(fā)展的強(qiáng)大信心，對(duì)公司股價(jià)也形成了有力支撐。

有分析師就直言，展望2020年，在“房住不炒”的主基調(diào)下，行業(yè)政策調(diào)控難有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，在這樣的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨考驗(yàn)，市場(chǎng)將延續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，企業(yè)也將進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)的平穩(wěn)期，能夠?qū)崿F(xiàn)“維持穩(wěn)中有升”的企業(yè)，便是好企業(yè)。

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