北京豪宅交易回暖：五千萬以上住宅和別墅簽約額同比增4倍

近日，中國證券報記者走訪北京多處2000萬元左右的住宅和別墅項目發(fā)現(xiàn)，臨近年底，部分豪宅出現(xiàn)降價成交的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年前11個月，北京2000萬元及以上住宅和別墅合計網(wǎng)簽1419套，網(wǎng)簽金額為502.86億元，簽約套數(shù)和簽約金額均明顯高于往年。其中，5000萬元以上的住宅和別墅網(wǎng)簽金額共計154.13億元，是2018年簽約金額的4倍之多。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

降價促銷

部分豪宅項目報價調(diào)整幅度較大。以位于北京金融街著名的宏廟學(xué)區(qū)為例，片區(qū)內(nèi)包括豐匯園、宏匯園、宏英園、豐融園以及豐僑公寓在內(nèi)的多個學(xué)區(qū)房小區(qū)，2000萬左右的大戶型房源近期都有較大幅度的調(diào)價記錄，調(diào)價空間在百萬級別。

宏廟學(xué)區(qū)某知名中介門店負(fù)責(zé)人介紹，目前實際成交價整體較平穩(wěn)，業(yè)主報價和實際成交價之間一般有50萬元-100萬元的可談區(qū)間。比如，報價2200萬元的房子，最后成交區(qū)間一般在2100萬元上下。臨近年底，這些業(yè)主主動降價，把報價直接調(diào)至成交價附近，主要是為了顯示誠心出售。目前，宏廟學(xué)區(qū)100平方米以上的大戶型成交均價在15萬元-18萬元/平方米，相比小戶型要低2萬元-3萬元/平方米。

“一般買小戶型的人群都不是自住，而大戶型基本都是自住。買2000萬元以上的房子，除了上學(xué)外，多數(shù)是為了保值、升值。”上述負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，“對于學(xué)區(qū)房來說，小戶型成交量較多，主要是剛需客戶群。相比之下，2000萬元以上的房源成交就相對有限。最近兩個月，每個小區(qū)成交在2-3套左右。如果業(yè)主著急回款，需要主動把價格降到預(yù)期成交價附近，這樣我們才會在系統(tǒng)上進(jìn)行力推。”

中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，2000萬元以上的房源，若想出手時及時賣掉，裝修也很關(guān)鍵。如果是別墅，精裝裝修費基本都在百萬元左右，毛坯別墅和精裝別墅在成交速度和成交價格上差別較大。有的精裝別墅報價比同一戶型的毛坯別墅價格高出百萬不止，但仍較容易出手。

簽約大增

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年前11個月，2000萬元及以上住宅和別墅合計網(wǎng)簽1419套，網(wǎng)簽金額為502.86億元，簽約套數(shù)和簽約金額均明顯高于往年。2018年北京地區(qū)簽約2000萬元以上的住宅和別墅1111套，簽約金額為335.17億元。2017年這一數(shù)量分別為1227套和333.74億元。

其中，5000萬元以上的住宅和別墅數(shù)據(jù)增長明顯。2019年前11個月，北京地區(qū)合計成交5000萬元以上的住宅和別墅共176套，遠(yuǎn)高于2018年的63套和2017年的19套。在網(wǎng)簽金額方面，2019年前11個月，北京地區(qū)5000萬元以上的住宅和別墅網(wǎng)簽金額為154.13億元，是2018年簽約金額的4倍之多。

分月度看，2018年6月至11月，北京地區(qū)只簽約了1套5000萬元以上的普通住宅和別墅項目。2018年12月這一數(shù)據(jù)激增到了60套。到了2019年，簽約數(shù)量整體放量。2019年1月北京地區(qū)合計簽約5000萬元以上的普通住宅和別墅合計61套，遠(yuǎn)超其他月份。其次為2019年5月，合計成交30套。此外，2019年3月、9月和11月，網(wǎng)簽數(shù)量分別為14套、13套和14套，位居前列。

針對5000萬元以上豪宅簽約規(guī)模大幅增長的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從2016年開始，北京出臺了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，為防止高單價、高總價的住宅項目拉高統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對豪宅實施了“限簽”政策，2016年-2018年購買的豪宅，其網(wǎng)簽流程受到了管控，也影響了這些豪宅的銷售。2019年樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)，市場趨于平穩(wěn)，豪宅的網(wǎng)簽窗口也逐漸放松，此前被“限簽”政策影響的需求也得以釋放。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的上漲與放松網(wǎng)簽有關(guān)，放松后，除了之前的項目能夠正式網(wǎng)簽，新的高價項目也能入市。同時，北京的改善與高端居住需求依然存在，也帶動了交易數(shù)據(jù)上揚。此外，購買豪宅所需要的資金量大，客戶籌措資金的周期本來就長，也會導(dǎo)致簽約滯后。

增量可期

2018年以來，北京地區(qū)新房基本以限競房為主，由于土地出讓政策遵循限價政策，近年來，北京地區(qū)豪宅項目基本絕跡。隨著限競房庫存量逐步增加，在去化速度明顯不佳的背景下，近期北京地區(qū)不限價地塊出讓數(shù)量明顯增加。

12月16日，北京土地市場掛出12月的第一批經(jīng)營用地，三宗地均位于熱點地區(qū)海淀，其中海淀四季青鎮(zhèn)的2宗地為非限競房用地，海淀永豐則為含共有產(chǎn)權(quán)房的綜合用地，三宗地起始總價133.61億元，商品房地塊均不限價。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著不限價地塊增加，未來北京地區(qū)優(yōu)質(zhì)地段豪宅項目供應(yīng)量或許會出現(xiàn)較大的增長。對于存量豪宅項目而言，地段、房齡、配套都是購房者在選擇投資項目時需要考慮的問題。隨著近年來北京地區(qū)優(yōu)質(zhì)地段商業(yè)租金穩(wěn)步提升，商業(yè)類項目也加入豪宅項目投資的競爭行列。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占74.1%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占11.1%，14.8%的商業(yè)街租金與上期持平。北京10條商業(yè)街租金環(huán)比全部上漲。

中證報 董添