剛需依然堅(jiān)韌！全國(guó)商品房銷(xiāo)售指標(biāo)連續(xù)4個(gè)月反彈，"以價(jià)換量"效果顯現(xiàn)

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房地產(chǎn)市場(chǎng)雖處于降溫階段，但房企通過(guò)打折促銷(xiāo)等方式，讓10月份呈現(xiàn)出較為好看的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，在9月份反彈后，開(kāi)發(fā)投資、房企到位資金等房地產(chǎn)多指標(biāo)累計(jì)增速再次回落。不過(guò)，值得注意的是，商品房銷(xiāo)售指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)第4個(gè)月反彈，商品房銷(xiāo)售面積更是在持續(xù)了9個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)后首次轉(zhuǎn)正。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然市場(chǎng)在降溫階段，但銷(xiāo)售端韌勁依然存在，10月“以價(jià)換量”效果得到明顯體現(xiàn)，房企通過(guò)打折促銷(xiāo)、精裝變毛坯等方式，拉動(dòng)銷(xiāo)量提升，同步平抑了價(jià)格上漲預(yù)期。預(yù)計(jì)到年底之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取更加積極主動(dòng)的“以價(jià)換量”策略，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將保持平穩(wěn)良好發(fā)展，有望創(chuàng)造接近16萬(wàn)億的房地產(chǎn)年度銷(xiāo)售紀(jì)錄。

商品房銷(xiāo)售面積增速首次轉(zhuǎn)正

從銷(xiāo)售指標(biāo)看，1—10月份，商品房銷(xiāo)售面積133251萬(wàn)平方米，增速今年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%，1—9月份為下降0.1%。商品房銷(xiāo)售額124417億元，同比增長(zhǎng)7.3%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。

這是商品房銷(xiāo)售指標(biāo)連續(xù)第4個(gè)月反彈，其中，商品房銷(xiāo)售面積更是在持續(xù)了9個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)后實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。

從單月情況看，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積高達(dá)1.4億平方米，同比上漲了1.94%；銷(xiāo)售額高達(dá)1.29萬(wàn)億元，同比上漲了9.7%。這是銷(xiāo)售數(shù)據(jù)連續(xù)第3個(gè)月同比上漲。

對(duì)于銷(xiāo)售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正的原因，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然當(dāng)前市場(chǎng)認(rèn)為房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)以降溫為導(dǎo)向，但降溫不代表下跌，銷(xiāo)售端其實(shí)韌勁依然存在。尤其是9月份開(kāi)始各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏加快，供給端的活躍也容易刺激需求端的數(shù)據(jù)上升。另外，確實(shí)降價(jià)促銷(xiāo)了，價(jià)格數(shù)據(jù)最近3個(gè)月確實(shí)下跌了，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)反彈也說(shuō)明降價(jià)促銷(xiāo)戰(zhàn)略是有效的。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，10月“以價(jià)換量”效果得到明顯體現(xiàn)，房企通過(guò)打折促銷(xiāo)、精裝變毛坯等方式，拉動(dòng)銷(xiāo)量提升，同步平抑了價(jià)格上漲預(yù)期。

對(duì)于今年全年的銷(xiāo)售形勢(shì)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計(jì)，到年底之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取更加積極主動(dòng)的以價(jià)換量策略，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將保持平穩(wěn)良好發(fā)展，全年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將與去年持平或小幅增長(zhǎng)。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，最后兩個(gè)月成交額只要不出現(xiàn)突然暴跌（如跌幅超過(guò)25%），2019年全年市場(chǎng)成交額超過(guò)15萬(wàn)億成為定局，并且有望創(chuàng)造接近16萬(wàn)億的房地產(chǎn)年度銷(xiāo)售紀(jì)錄。

開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)年內(nèi)新低

從投資指標(biāo)看，1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109603億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比1—9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積185634萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.0%，增速加快1.4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18383萬(wàn)平方米，同比下降16.3%，降幅比1—9月份收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款9921億元，同比下降15.2%，降幅收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)。

在1-4月份達(dá)到年內(nèi)新高后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速一路下行，繼9月份與8月份的年內(nèi)最低點(diǎn)持平后，10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速繼續(xù)回落，并再創(chuàng)年內(nèi)新低。不過(guò)，新開(kāi)工指標(biāo)增速開(kāi)始加快，土地購(gòu)置指標(biāo)雖然繼續(xù)下降，但降幅持續(xù)收窄。

對(duì)于開(kāi)發(fā)投資增速回落的原因，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，到了第四季度，房企的重心會(huì)更多強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的改善、現(xiàn)金流的改善和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的改善，這時(shí)投資端的數(shù)據(jù)不會(huì)過(guò)于激進(jìn)，所以節(jié)奏會(huì)放緩，受此影響，類(lèi)似開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)難以繼續(xù)上揚(yáng)，而會(huì)在后續(xù)幾個(gè)月以增幅收窄為導(dǎo)向。

另外，對(duì)于新開(kāi)工增速加快，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說(shuō)明四季度房企在搶工期，目的就是為了第四季度獲得預(yù)售證，為了更好地做銷(xiāo)售和回籠資金。

雖然土地購(gòu)置面積增速已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下跌，但跌幅在收窄。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，可見(jiàn)各地政府在四季度積極供地，對(duì)土地市場(chǎng)交易帶來(lái)影響。部分房企近期也有積極拿地的動(dòng)作，說(shuō)明資金面并不差，好地塊依然有能力獲取。

房企到位資金增速再次回落

從房企資金狀況看，1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金145151億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比1—9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。這是該指標(biāo)在9月反彈后再次回落。

其中，國(guó)內(nèi)貸款21288億元，增長(zhǎng)7.9%；利用外資131億元，增長(zhǎng)63.2%；自籌資金46996億元，增長(zhǎng)3.3%；定金及預(yù)收款49163億元，增長(zhǎng)9.4%；個(gè)人按揭貸款22137億元，增長(zhǎng)14.1%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，國(guó)內(nèi)貸款增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，資金壓力仍非常大，使得到位資金增速回落。10月份銷(xiāo)售面積好轉(zhuǎn)，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)9.4%，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)14.1%，銷(xiāo)售回款逐步增加。

從多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，10月房企融資總額大幅下降，創(chuàng)年內(nèi)新低，各渠道融資方式金額均跌至冰點(diǎn)?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，10月95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%，同比上升17.3%。同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企10月完成融資金額折合人民幣共計(jì)235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%，創(chuàng)2019年融資歷史新低。

值得注意的是，在境內(nèi)融資渠道緊縮的背景下，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資，10月20日之后境外融資量占10月境外融資總量達(dá)到72%。10月房企到位資金數(shù)據(jù)也顯示，利用外資同比增長(zhǎng)63.2%，增速最快。

不過(guò)，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企到位資金數(shù)據(jù)其實(shí)不算太糟糕，增幅相對(duì)還是比較穩(wěn)定的，資金狀況沒(méi)有明顯惡化，房企的感受和市場(chǎng)數(shù)據(jù)感受并不一致。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)，預(yù)計(jì)在嚴(yán)監(jiān)管的政策趨勢(shì)下，信用評(píng)級(jí)較高的大型房企資金優(yōu)勢(shì)將更加明顯，而部分中小型房企資金仍將承壓。