深圳豪宅認定標準調(diào)整 剛需購房者成本降低

圖片來源：攝圖網(wǎng)

在深圳的房地產(chǎn)市場，許多人也過了一個“熱鬧”的“雙11”。

在深圳，普通住宅豪宅化一直是一個普遍存在的現(xiàn)象：明明買的是幾十平方米的普通二手房，但因為總價過了“豪宅”標準而需要繳納較高比例的稅。11月11日，深圳“豪宅稅”有了新標準！記者從深圳市住建局獲悉，即日起容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。在業(yè)內(nèi)人士看來，此次標準調(diào)整降低了剛需置業(yè)者的購房成本，但也難免給樓市帶來一定的刺激作用，而最近深圳房地產(chǎn)市場消息頻出，豪宅認定標準調(diào)整的時點也有些耐人尋味。

11月11日，有市場消息傳出深圳“豪宅稅”征收標準迎來重大變化，證券時報記者隨即向深圳稅務(wù)局求證，相關(guān)工作人員表示消息屬實，但此前相關(guān)部門已公布并征求意見，不涉及稅收政策變化。在深圳購買普通住宅享受優(yōu)惠稅收政策，具體的標準由住建部門進一步制定。

隨后，深圳住建局進行回應(yīng)稱，深圳市將普通商品住房標準調(diào)整為宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下，這是在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實國家減稅降賦精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費而采取的一項舉措。“需要特別強調(diào)說明的是，此次調(diào)整普通住房標準，并不影響深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策。此外，房地產(chǎn)發(fā)展長效機制工作也在加快推進，未來深圳將通過住房制度深化改革，大力發(fā)展住房租賃市場，綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段，持續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，繼續(xù)遏制投機炒作行為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

那么，過去的深圳“豪宅”認定標準是什么？實際上，在官方的說法中，并沒有“豪宅”這兩個字，只有普通住宅和非普通住宅。從2015年至今，深圳的普通住宅認定包括以下幾個標準：住宅小區(qū)容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下或單套套內(nèi)面積在120平方米（含）以下；深圳各區(qū)域過戶指導(dǎo)價普通住宅的限定標準。

樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，以深圳南山區(qū)一套90平方米的“滿二唯一”住宅為例，假設(shè)原等登記價為348萬元，過戶價為705萬元，調(diào)整前南山區(qū)的“豪宅”標準為490萬元，這套房子就已經(jīng)屬于“豪宅”，以過戶價來計算需要繳納的增值稅、個稅和契稅就要近34萬元，調(diào)整后增值稅免征，個稅和契稅的繳納也有相應(yīng)調(diào)整，繳納上述三項稅項只需要14萬元左右，節(jié)省近20萬元。

深圳貝殼研究院院長肖小平表示，豪宅稅只看容積率和面積，這個消息會對市場形成比較大的刺激。據(jù)貝殼統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，在過去兩年的二手房交易里面，有45%的物業(yè)需要繳納增值稅，這里面未滿兩年的物業(yè)大概有5%左右，也就是說有40%的物業(yè)是因為豪宅認定標準的原因需要繳納增值稅。在這其中，至少有35%物業(yè)的面積在144平方米以下，而且容積率在1.0以上，如果按照新政的話是不需要繳納額外的增值稅。

只是，在大力度的減稅背景下，最終或許還是會刺激買賣雙方。記者向福田和龍華區(qū)一些中介機構(gòu)采訪時得知，已經(jīng)有部分二手房業(yè)主“第一時間”調(diào)整了自己的報價，有南山區(qū)的業(yè)主就立馬提價20萬元。有中介戲稱：“雙11你們都去剁手吧，我得回去帶客看房了。”

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，減稅降負的政策對深圳房地產(chǎn)交易市場的刺激是明顯的，可能體現(xiàn)為交易量快速上升，但在“房住不炒”的大環(huán)境下，市場各方都有天花板和框架限制，交易量放大不一定意味著房價的快速上升。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于監(jiān)管部門而言，保持市場的穩(wěn)定才是王道。市場交易反彈后，要警惕房企和房東等趁勢漲價，所以后續(xù)還是要積極引導(dǎo)稅費政策的落實，進一步促進價格的穩(wěn)定。