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房企上市“冷”與“熱”|申請(qǐng)的多,通過的少,房企赴港上市迎“小年”?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2019-10-24 21:17:48

相比2018年,房企赴港上市數(shù)量并不少,但成功率卻明顯減少。

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月23日,新力控股已通過港交所聆訊。5個(gè)月前遞交招股書的新力控股,終于在資本市場(chǎng)有了進(jìn)一步動(dòng)態(tài),而這距離中梁地產(chǎn)正式上市已經(jīng)過去3個(gè)月。

值得注意的是,在這段時(shí)間,除了集中在本月17日和22日遞交招股書的三巽控股和港龍地產(chǎn),幾乎無新增內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴港IPO,多家排隊(duì)IPO的房企也出現(xiàn)審核材料失效的情況。

房企赴港IPO出現(xiàn)真空期,還是窗口已進(jìn)入尾聲?58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為,調(diào)控不斷加碼導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)未來前景的不確定性增強(qiáng),會(huì)直接影響港交所對(duì)于內(nèi)地赴港上市企業(yè)的判斷,從而影響上市成功率。

圖片來源:攝圖網(wǎng)

港股上市房企縮水 

2019年和2018年,一年之隔,內(nèi)地房企的赴港上市之路卻冷熱分明。

2018年,內(nèi)地中小房企選擇扎堆赴港上市,并且成功率頗高。2018年1月16日,正榮地產(chǎn)上市,此后弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)等相繼上市。加上由內(nèi)房企業(yè)拆分的物業(yè)企業(yè),2018年在港成功上市的內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)公司達(dá)11家,是近21年以來內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)港股上市的數(shù)量之最。

但進(jìn)入2019年,截至目前成功上市的僅有德信中國(guó)、銀城控股和中梁控股。

而與新力幾乎同期遞交招股書的海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際還在排隊(duì),加上后續(xù)新交表列隊(duì)中的匯景控股、中國(guó)天保、景業(yè)名邦、三巽控股、港龍地產(chǎn),等待IPO通關(guān)的內(nèi)地房企有8家。記者粗略計(jì)算,今年至今內(nèi)地房企赴港上市的成功率只有25%。

此外,2019年房企的上市等待期也逐漸拉長(zhǎng)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市的前后時(shí)間(從最后一次遞表到上市)平均為149天,最快74天、最慢245天。

以中梁地產(chǎn)為例,其從醞釀上市到最終掛牌,前后經(jīng)歷了2年時(shí)間。期間,中梁從遞交招股書到成功上市的前后時(shí)間為245天。

規(guī)范提高審核更嚴(yán)

今年房企上市情況為何整體不如去年?

張波分析認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼是一個(gè)不容忽視的原因,這導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)未來前景的不確定性增強(qiáng),會(huì)直接影響港交所對(duì)于內(nèi)地赴港上市企業(yè)的判斷,影響成功率。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,今年6月港交所上市部前聯(lián)席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕或有一定影響。“所以今年上市申請(qǐng)審核,較過往會(huì)更為嚴(yán)格。”

該人士指出,在港交所上市最核心的步驟是經(jīng)歷港交所多輪問詢的考驗(yàn),問題涉及公司的經(jīng)營(yíng)層面和所提供資料的真實(shí)性等,直至拿到“無異議函”后方可推進(jìn)下一步工作。但不少房企的關(guān)鍵性指標(biāo)不達(dá)標(biāo),其中不乏股權(quán)結(jié)構(gòu)不夠清晰、關(guān)聯(lián)交易等問題。

例如,房企在剛成立時(shí)經(jīng)歷過法人股權(quán)變更、項(xiàng)目公司子或公司比較多,這些都會(huì)被聯(lián)交所關(guān)注,企業(yè)需要額外花很多時(shí)間去處理公司的架構(gòu)等問題,才可能通過審核。

同時(shí),港交所對(duì)于內(nèi)地房企上市的規(guī)范性要求也有所提高。如新力控股的CFO空缺,如果無法及時(shí)填補(bǔ)相關(guān)位置的牽頭人,也會(huì)影響上市效率和路演定價(jià)等重要進(jìn)程。

此外,由于港交所對(duì)上市的要求有所提高,對(duì)于房企增長(zhǎng)的可持續(xù)性也增加了關(guān)注。比如財(cái)務(wù)安全性,因?yàn)闆_刺規(guī)模伴隨負(fù)債率上升,那么加上負(fù)債之后的去化風(fēng)險(xiǎn),整體財(cái)務(wù)安全性就會(huì)成為問詢重點(diǎn)。

KKG董事總經(jīng)理張昕向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,今年房企上市之所以速度放緩,很大程度上和港交所的審核效率有關(guān)。有大量的內(nèi)地企業(yè)想上市,審核團(tuán)隊(duì)承接業(yè)務(wù)的能力有限,那么多業(yè)務(wù)審核不過來,很多企業(yè)是從去年延到今年的。“除非你是特別企業(yè),走特別路徑和快速通道。”

上市募集資金減少

除了上市成功企業(yè)減少、周期拉長(zhǎng), 2019年上市房企的整體募資金額和去年同期相比也有所減少。

數(shù)據(jù)顯示,2018年IPO上市的9家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè),共募資169.12億港元,平均每家IPO募資18.79億港元。募資金額最高的是正榮地產(chǎn),為44.81億港元,最低的是募資2.25億港元的萬(wàn)城控股。

2019年上市的房企中,德信中國(guó)上市募資13.72億港元、銀城國(guó)際募資僅7.7億港元、中梁控股募資27.73億港元,平均值在16.4億港元。

為何今年赴港上市房企的實(shí)際募資縮水?張波直言,在融資不利的情況下,不少中小房企將上市視為融資的“救命稻草“,殊不知這“稻草”本身也并非含金量十足,不少企業(yè)往往定價(jià)偏低,直接影響到實(shí)際融資效果。

“對(duì)于謀求在港上市的房企來說,達(dá)到上市的業(yè)績(jī)要求或許不困難,但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)不樂觀的現(xiàn)狀下,如何吸引足夠數(shù)量的投資者,以及能否接受市場(chǎng)偏低的定價(jià),是個(gè)問題。”張波表示。

不過在克而瑞研究中心總經(jīng)理林波看來,后續(xù)上市行情日趨向下,有一個(gè)客觀現(xiàn)象是目前該上市的企業(yè)都上了,后續(xù)要上市的基本都是50強(qiáng)以后的企業(yè)。

這類企業(yè)存在幾個(gè)問題,如規(guī)模偏小、盈利能力偏弱、增長(zhǎng)可持續(xù)性不夠,有些企業(yè)規(guī)模上升完全是因?yàn)樗诔鞘械臒岫?,因而存在不穩(wěn)定因素。

例如IPO新進(jìn)有了突破的新力控股,從銷售、營(yíng)收、凈利看算是一家中小規(guī)模房企。招股書并未透露公司銷售額,不過從克而瑞數(shù)據(jù)看,公司銷售額盡管增長(zhǎng)神速,卻仍未達(dá)到“千億”門檻。

“今年聯(lián)交所優(yōu)先把通道放給新經(jīng)濟(jì)公司,所以客觀上,房企的上市環(huán)境不如去年。而且審核標(biāo)準(zhǔn)的提高,從規(guī)模、負(fù)債、增長(zhǎng)持續(xù)性上面房企都有更大壓力。2019年的確是一個(gè)小年。”林波表示。

港股IPO黃金期已過

窗口期似乎已慢慢過去,房企上市后續(xù)走勢(shì)如何?

張昕認(rèn)為,一些中小房企由于自身規(guī)模不大,盈利能力不強(qiáng),投資人對(duì)他們的看法不會(huì)過于樂觀,而是相對(duì)謹(jǐn)慎和保守。這些房企是在境內(nèi)融不到資,找不到融資渠道,加之企業(yè)本身素質(zhì)并不高,讓其走資本市場(chǎng)道路本身就很勉強(qiáng),這就使得其和港交所互動(dòng)效率不高。規(guī)模小、盈利能力不強(qiáng),從投資人這邊獲得認(rèn)可度不高,在投資人響應(yīng)不積極的情況下,上市最終可能流產(chǎn)。

以海倫堡、奧山為例,這兩家企業(yè)規(guī)模偏小,盈利能力和利潤(rùn)率偏低,鑒于目前的因素影響,房企上市周期比去年還會(huì)拉長(zhǎng)很多。

一直以來,港交所對(duì)于內(nèi)地房企有一種偏好,相較之下A股上市審核非常嚴(yán)格,所以不少內(nèi)地房企選擇在香港IPO,香港也有一些特定機(jī)構(gòu)愿意去投房企,部分投資機(jī)構(gòu)持續(xù)看好房地產(chǎn)。

一方面是缺錢需要融資,一方面是香港相對(duì)歡迎,所以一些中小型房企還在為港股IPO做積極準(zhǔn)備。但應(yīng)該注意的是,有些企業(yè)因?yàn)樽陨砦Σ蛔?、周期拉得太長(zhǎng),即使上市成功,募集的資金可能也無法覆蓋其上市成本。

“后續(xù)股價(jià)和估值又遲遲難上升,最后才會(huì)知道這是‘流血上市’。”張昕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,目前房企已經(jīng)把IPO重點(diǎn)放在物業(yè)管理板塊,因?yàn)槲飿I(yè)管理是輕資產(chǎn),對(duì)資金要求非常低,現(xiàn)金流水非常好,這類企業(yè)不僅容易被投資人認(rèn)可(香港資本市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可度相對(duì)更高),也能在后續(xù)得到相對(duì)更高的估值。所以大型房企基本都已經(jīng)或者正在籌備物業(yè)公司的上市。

(鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng),喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網(wǎng)

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10月23日,新力控股已通過港交所聆訊。5個(gè)月前遞交招股書的新力控股,終于在資本市場(chǎng)有了進(jìn)一步動(dòng)態(tài),而這距離中梁地產(chǎn)正式上市已經(jīng)過去3個(gè)月。 值得注意的是,在這段時(shí)間,除了集中在本月17日和22日遞交招股書的三巽控股和港龍地產(chǎn),幾乎無新增內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴港IPO,多家排隊(duì)IPO的房企也出現(xiàn)審核材料失效的情況。 房企赴港IPO出現(xiàn)真空期,還是窗口已進(jìn)入尾聲?58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為,調(diào)控不斷加碼導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)未來前景的不確定性增強(qiáng),會(huì)直接影響港交所對(duì)于內(nèi)地赴港上市企業(yè)的判斷,從而影響上市成功率。 圖片來源:攝圖網(wǎng) 港股上市房企縮水 2019年和2018年,一年之隔,內(nèi)地房企的赴港上市之路卻冷熱分明。 2018年,內(nèi)地中小房企選擇扎堆赴港上市,并且成功率頗高。2018年1月16日,正榮地產(chǎn)上市,此后弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)等相繼上市。加上由內(nèi)房企業(yè)拆分的物業(yè)企業(yè),2018年在港成功上市的內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)公司達(dá)11家,是近21年以來內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)港股上市的數(shù)量之最。 但進(jìn)入2019年,截至目前成功上市的僅有德信中國(guó)、銀城控股和中梁控股。 而與新力幾乎同期遞交招股書的海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際還在排隊(duì),加上后續(xù)新交表列隊(duì)中的匯景控股、中國(guó)天保、景業(yè)名邦、三巽控股、港龍地產(chǎn),等待IPO通關(guān)的內(nèi)地房企有8家。記者粗略計(jì)算,今年至今內(nèi)地房企赴港上市的成功率只有25%。 此外,2019年房企的上市等待期也逐漸拉長(zhǎng)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市的前后時(shí)間(從最后一次遞表到上市)平均為149天,最快74天、最慢245天。 以中梁地產(chǎn)為例,其從醞釀上市到最終掛牌,前后經(jīng)歷了2年時(shí)間。期間,中梁從遞交招股書到成功上市的前后時(shí)間為245天。 規(guī)范提高審核更嚴(yán) 今年房企上市情況為何整體不如去年? 張波分析認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼是一個(gè)不容忽視的原因,這導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)未來前景的不確定性增強(qiáng),會(huì)直接影響港交所對(duì)于內(nèi)地赴港上市企業(yè)的判斷,影響成功率。 一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,今年6月港交所上市部前聯(lián)席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕或有一定影響?!八越衲晟鲜猩暾?qǐng)審核,較過往會(huì)更為嚴(yán)格。” 該人士指出,在港交所上市最核心的步驟是經(jīng)歷港交所多輪問詢的考驗(yàn),問題涉及公司的經(jīng)營(yíng)層面和所提供資料的真實(shí)性等,直至拿到“無異議函”后方可推進(jìn)下一步工作。但不少房企的關(guān)鍵性指標(biāo)不達(dá)標(biāo),其中不乏股權(quán)結(jié)構(gòu)不夠清晰、關(guān)聯(lián)交易等問題。 例如,房企在剛成立時(shí)經(jīng)歷過法人股權(quán)變更、項(xiàng)目公司子或公司比較多,這些都會(huì)被聯(lián)交所關(guān)注,企業(yè)需要額外花很多時(shí)間去處理公司的架構(gòu)等問題,才可能通過審核。 同時(shí),港交所對(duì)于內(nèi)地房企上市的規(guī)范性要求也有所提高。如新力控股的CFO空缺,如果無法及時(shí)填補(bǔ)相關(guān)位置的牽頭人,也會(huì)影響上市效率和路演定價(jià)等重要進(jìn)程。 此外,由于港交所對(duì)上市的要求有所提高,對(duì)于房企增長(zhǎng)的可持續(xù)性也增加了關(guān)注。比如財(cái)務(wù)安全性,因?yàn)闆_刺規(guī)模伴隨負(fù)債率上升,那么加上負(fù)債之后的去化風(fēng)險(xiǎn),整體財(cái)務(wù)安全性就會(huì)成為問詢重點(diǎn)。 KKG董事總經(jīng)理張昕向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,今年房企上市之所以速度放緩,很大程度上和港交所的審核效率有關(guān)。有大量的內(nèi)地企業(yè)想上市,審核團(tuán)隊(duì)承接業(yè)務(wù)的能力有限,那么多業(yè)務(wù)審核不過來,很多企業(yè)是從去年延到今年的?!俺悄闶翘貏e企業(yè),走特別路徑和快速通道。” 上市募集資金減少 除了上市成功企業(yè)減少、周期拉長(zhǎng),2019年上市房企的整體募資金額和去年同期相比也有所減少。 數(shù)據(jù)顯示,2018年IPO上市的9家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè),共募資169.12億港元,平均每家IPO募資18.79億港元。募資金額最高的是正榮地產(chǎn),為44.81億港元,最低的是募資2.25億港元的萬(wàn)城控股。 2019年上市的房企中,德信中國(guó)上市募資13.72億港元、銀城國(guó)際募資僅7.7億港元、中梁控股募資27.73億港元,平均值在16.4億港元。 為何今年赴港上市房企的實(shí)際募資縮水?張波直言,在融資不利的情況下,不少中小房企將上市視為融資的“救命稻草“,殊不知這“稻草”本身也并非含金量十足,不少企業(yè)往往定價(jià)偏低,直接影響到實(shí)際融資效果。 “對(duì)于謀求在港上市的房企來說,達(dá)到上市的業(yè)績(jī)要求或許不困難,但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)不樂觀的現(xiàn)狀下,如何吸引足夠數(shù)量的投資者,以及能否接受市場(chǎng)偏低的定價(jià),是個(gè)問題?!睆埐ū硎?。 不過在克而瑞研究中心總經(jīng)理林波看來,后續(xù)上市行情日趨向下,有一個(gè)客觀現(xiàn)象是目前該上市的企業(yè)都上了,后續(xù)要上市的基本都是50強(qiáng)以后的企業(yè)。 這類企業(yè)存在幾個(gè)問題,如規(guī)模偏小、盈利能力偏弱、增長(zhǎng)可持續(xù)性不夠,有些企業(yè)規(guī)模上升完全是因?yàn)樗诔鞘械臒岫?,因而存在不穩(wěn)定因素。 例如IPO新進(jìn)有了突破的新力控股,從銷售、營(yíng)收、凈利看算是一家中小規(guī)模房企。招股書并未透露公司銷售額,不過從克而瑞數(shù)據(jù)看,公司銷售額盡管增長(zhǎng)神速,卻仍未達(dá)到“千億”門檻。 “今年聯(lián)交所優(yōu)先把通道放給新經(jīng)濟(jì)公司,所以客觀上,房企的上市環(huán)境不如去年。而且審核標(biāo)準(zhǔn)的提高,從規(guī)模、負(fù)債、增長(zhǎng)持續(xù)性上面房企都有更大壓力。2019年的確是一個(gè)小年?!绷植ū硎尽?港股IPO黃金期已過 窗口期似乎已慢慢過去,房企上市后續(xù)走勢(shì)如何? 張昕認(rèn)為,一些中小房企由于自身規(guī)模不大,盈利能力不強(qiáng),投資人對(duì)他們的看法不會(huì)過于樂觀,而是相對(duì)謹(jǐn)慎和保守。這些房企是在境內(nèi)融不到資,找不到融資渠道,加之企業(yè)本身素質(zhì)并不高,讓其走資本市場(chǎng)道路本身就很勉強(qiáng),這就使得其和港交所互動(dòng)效率不高。規(guī)模小、盈利能力不強(qiáng),從投資人這邊獲得認(rèn)可度不高,在投資人響應(yīng)不積極的情況下,上市最終可能流產(chǎn)。 以海倫堡、奧山為例,這兩家企業(yè)規(guī)模偏小,盈利能力和利潤(rùn)率偏低,鑒于目前的因素影響,房企上市周期比去年還會(huì)拉長(zhǎng)很多。 一直以來,港交所對(duì)于內(nèi)地房企有一種偏好,相較之下A股上市審核非常嚴(yán)格,所以不少內(nèi)地房企選擇在香港IPO,香港也有一些特定機(jī)構(gòu)愿意去投房企,部分投資機(jī)構(gòu)持續(xù)看好房地產(chǎn)。 一方面是缺錢需要融資,一方面是香港相對(duì)歡迎,所以一些中小型房企還在為港股IPO做積極準(zhǔn)備。但應(yīng)該注意的是,有些企業(yè)因?yàn)樽陨砦Σ蛔?、周期拉得太長(zhǎng),即使上市成功,募集的資金可能也無法覆蓋其上市成本。 “后續(xù)股價(jià)和估值又遲遲難上升,最后才會(huì)知道這是‘流血上市’?!睆堦扛嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,目前房企已經(jīng)把IPO重點(diǎn)放在物業(yè)管理板塊,因?yàn)槲飿I(yè)管理是輕資產(chǎn),對(duì)資金要求非常低,現(xiàn)金流水非常好,這類企業(yè)不僅容易被投資人認(rèn)可(香港資本市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可度相對(duì)更高),也能在后續(xù)得到相對(duì)更高的估值。所以大型房企基本都已經(jīng)或者正在籌備物業(yè)公司的上市。 (鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng),喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan)
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