房企上市“冷”與“熱”|申請的多，通過的少，房企赴港上市迎“小年”？

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月23日，新力控股已通過港交所聆訊。5個月前遞交招股書的新力控股，終于在資本市場有了進(jìn)一步動態(tài)，而這距離中梁地產(chǎn)正式上市已經(jīng)過去3個月。

值得注意的是，在這段時間，除了集中在本月17日和22日遞交招股書的三巽控股和港龍地產(chǎn)，幾乎無新增內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴港IPO，多家排隊IPO的房企也出現(xiàn)審核材料失效的情況。

房企赴港IPO出現(xiàn)真空期，還是窗口已進(jìn)入尾聲？58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為，調(diào)控不斷加碼導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)未來前景的不確定性增強，會直接影響港交所對于內(nèi)地赴港上市企業(yè)的判斷，從而影響上市成功率。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

港股上市房企縮水 

2019年和2018年，一年之隔，內(nèi)地房企的赴港上市之路卻冷熱分明。

2018年，內(nèi)地中小房企選擇扎堆赴港上市，并且成功率頗高。2018年1月16日，正榮地產(chǎn)上市，此后弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)等相繼上市。加上由內(nèi)房企業(yè)拆分的物業(yè)企業(yè)，2018年在港成功上市的內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)公司達(dá)11家，是近21年以來內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)港股上市的數(shù)量之最。

但進(jìn)入2019年，截至目前成功上市的僅有德信中國、銀城控股和中梁控股。

而與新力幾乎同期遞交招股書的海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、萬創(chuàng)國際還在排隊，加上后續(xù)新交表列隊中的匯景控股、中國天保、景業(yè)名邦、三巽控股、港龍地產(chǎn)，等待IPO通關(guān)的內(nèi)地房企有8家。記者粗略計算，今年至今內(nèi)地房企赴港上市的成功率只有25%。

此外，2019年房企的上市等待期也逐漸拉長。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市的前后時間(從最后一次遞表到上市)平均為149天，最快74天、最慢245天。

以中梁地產(chǎn)為例，其從醞釀上市到最終掛牌，前后經(jīng)歷了2年時間。期間，中梁從遞交招股書到成功上市的前后時間為245天。

規(guī)范提高審核更嚴(yán)

今年房企上市情況為何整體不如去年？

張波分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼是一個不容忽視的原因，這導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)未來前景的不確定性增強，會直接影響港交所對于內(nèi)地赴港上市企業(yè)的判斷，影響成功率。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，今年6月港交所上市部前聯(lián)席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕或有一定影響。“所以今年上市申請審核，較過往會更為嚴(yán)格。”

該人士指出，在港交所上市最核心的步驟是經(jīng)歷港交所多輪問詢的考驗，問題涉及公司的經(jīng)營層面和所提供資料的真實性等，直至拿到“無異議函”后方可推進(jìn)下一步工作。但不少房企的關(guān)鍵性指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，其中不乏股權(quán)結(jié)構(gòu)不夠清晰、關(guān)聯(lián)交易等問題。

例如，房企在剛成立時經(jīng)歷過法人股權(quán)變更、項目公司子或公司比較多，這些都會被聯(lián)交所關(guān)注，企業(yè)需要額外花很多時間去處理公司的架構(gòu)等問題，才可能通過審核。

同時，港交所對于內(nèi)地房企上市的規(guī)范性要求也有所提高。如新力控股的CFO空缺，如果無法及時填補相關(guān)位置的牽頭人，也會影響上市效率和路演定價等重要進(jìn)程。

此外，由于港交所對上市的要求有所提高，對于房企增長的可持續(xù)性也增加了關(guān)注。比如財務(wù)安全性，因為沖刺規(guī)模伴隨負(fù)債率上升，那么加上負(fù)債之后的去化風(fēng)險，整體財務(wù)安全性就會成為問詢重點。

KKG董事總經(jīng)理張昕向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，今年房企上市之所以速度放緩，很大程度上和港交所的審核效率有關(guān)。有大量的內(nèi)地企業(yè)想上市，審核團(tuán)隊承接業(yè)務(wù)的能力有限，那么多業(yè)務(wù)審核不過來，很多企業(yè)是從去年延到今年的。“除非你是特別企業(yè)，走特別路徑和快速通道。”

上市募集資金減少

除了上市成功企業(yè)減少、周期拉長， 2019年上市房企的整體募資金額和去年同期相比也有所減少。

數(shù)據(jù)顯示，2018年IPO上市的9家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，共募資169.12億港元，平均每家IPO募資18.79億港元。募資金額最高的是正榮地產(chǎn)，為44.81億港元，最低的是募資2.25億港元的萬城控股。

2019年上市的房企中，德信中國上市募資13.72億港元、銀城國際募資僅7.7億港元、中梁控股募資27.73億港元，平均值在16.4億港元。

為何今年赴港上市房企的實際募資縮水？張波直言，在融資不利的情況下，不少中小房企將上市視為融資的“救命稻草“，殊不知這“稻草”本身也并非含金量十足，不少企業(yè)往往定價偏低，直接影響到實際融資效果。

“對于謀求在港上市的房企來說，達(dá)到上市的業(yè)績要求或許不困難，但是在房地產(chǎn)市場不樂觀的現(xiàn)狀下，如何吸引足夠數(shù)量的投資者，以及能否接受市場偏低的定價，是個問題。”張波表示。

不過在克而瑞研究中心總經(jīng)理林波看來，后續(xù)上市行情日趨向下，有一個客觀現(xiàn)象是目前該上市的企業(yè)都上了，后續(xù)要上市的基本都是50強以后的企業(yè)。

這類企業(yè)存在幾個問題，如規(guī)模偏小、盈利能力偏弱、增長可持續(xù)性不夠，有些企業(yè)規(guī)模上升完全是因為所在城市的熱度，因而存在不穩(wěn)定因素。

例如IPO新進(jìn)有了突破的新力控股，從銷售、營收、凈利看算是一家中小規(guī)模房企。招股書并未透露公司銷售額，不過從克而瑞數(shù)據(jù)看，公司銷售額盡管增長神速，卻仍未達(dá)到“千億”門檻。

“今年聯(lián)交所優(yōu)先把通道放給新經(jīng)濟公司，所以客觀上，房企的上市環(huán)境不如去年。而且審核標(biāo)準(zhǔn)的提高，從規(guī)模、負(fù)債、增長持續(xù)性上面房企都有更大壓力。2019年的確是一個小年。”林波表示。

港股IPO黃金期已過

窗口期似乎已慢慢過去，房企上市后續(xù)走勢如何？

張昕認(rèn)為，一些中小房企由于自身規(guī)模不大，盈利能力不強，投資人對他們的看法不會過于樂觀，而是相對謹(jǐn)慎和保守。這些房企是在境內(nèi)融不到資，找不到融資渠道，加之企業(yè)本身素質(zhì)并不高，讓其走資本市場道路本身就很勉強，這就使得其和港交所互動效率不高。規(guī)模小、盈利能力不強，從投資人這邊獲得認(rèn)可度不高，在投資人響應(yīng)不積極的情況下，上市最終可能流產(chǎn)。

以海倫堡、奧山為例，這兩家企業(yè)規(guī)模偏小，盈利能力和利潤率偏低，鑒于目前的因素影響，房企上市周期比去年還會拉長很多。

一直以來，港交所對于內(nèi)地房企有一種偏好，相較之下A股上市審核非常嚴(yán)格，所以不少內(nèi)地房企選擇在香港IPO，香港也有一些特定機構(gòu)愿意去投房企，部分投資機構(gòu)持續(xù)看好房地產(chǎn)。

一方面是缺錢需要融資，一方面是香港相對歡迎，所以一些中小型房企還在為港股IPO做積極準(zhǔn)備。但應(yīng)該注意的是，有些企業(yè)因為自身吸引力不足、周期拉得太長，即使上市成功，募集的資金可能也無法覆蓋其上市成本。

“后續(xù)股價和估值又遲遲難上升，最后才會知道這是‘流血上市’。”張昕告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前房企已經(jīng)把IPO重點放在物業(yè)管理板塊，因為物業(yè)管理是輕資產(chǎn)，對資金要求非常低，現(xiàn)金流水非常好，這類企業(yè)不僅容易被投資人認(rèn)可（香港資本市場對輕資產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可度相對更高），也能在后續(xù)得到相對更高的估值。所以大型房企基本都已經(jīng)或者正在籌備物業(yè)公司的上市。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)