1500萬(wàn)起步價(jià)+500萬(wàn)誠(chéng)意金，192套房仍遭4000人瘋搶！深圳二手房連漲24個(gè)月，搶到即是賺到？

在深圳這個(gè)地方，你永遠(yuǎn)都想不到別人到底多有錢！

這幾天，深圳又有一個(gè)豪宅名盤火了，那就是深業(yè)中城。500萬(wàn)誠(chéng)意金，1500萬(wàn)入場(chǎng)門檻，總共有192套房，卻引來(lái)4000人哄搶。什么概念？這意味著只有5%不到的中簽率。

在房地產(chǎn)不再作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段的背景之下，是什么促使深圳樓市不斷出現(xiàn)“爆款”呢？還是讓我們先來(lái)看一看深業(yè)中城這個(gè)“網(wǎng)紅大盤”吧。

誠(chéng)意金達(dá)最高水平，貧窮限制了人們的想象力？

近日，香蜜湖豪宅深業(yè)中城備案價(jià)出爐，備案均價(jià)13.1萬(wàn)，最高單價(jià)19.7萬(wàn)，誠(chéng)意金500萬(wàn)，22號(hào)登記，28號(hào)搖號(hào)，30號(hào)開盤。

項(xiàng)目包含2號(hào)樓、3號(hào)樓兩棟樓，住宅分為建筑面積133平方米、175平方米、192平方米、205平方米、233平方米五種戶型及4套建筑面積309-395平方米的頂層復(fù)式，共計(jì)192套可售房源。

該項(xiàng)目選房采用線上“誠(chéng)意登記”、“公證搖取選房順序號(hào)”，線下“公證選房”的方式進(jìn)行。其中，誠(chéng)意登記金金額為每套500萬(wàn)元。

該批推售房源均價(jià)約為13萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間10.8萬(wàn)元/平方米-19.67萬(wàn)元/平方米，入場(chǎng)費(fèi)1508萬(wàn)元。

而最貴單位為3號(hào)樓二單元29A房，預(yù)售價(jià)7787.66萬(wàn)元，建筑面積395.94平方米，套內(nèi)面積316.55平方米，單價(jià)19.67萬(wàn)元/平方米。

500萬(wàn)誠(chéng)意金達(dá)深圳樓市最高水平。去年開盤，距離項(xiàng)目2公里外的萬(wàn)科臻山府，當(dāng)時(shí)的誠(chéng)意金是300萬(wàn)，前段時(shí)間熱賣的天健天驕，距離項(xiàng)目也是2公里，誠(chéng)意金是200萬(wàn)。

配套最好的樓盤？房?jī)r(jià)掌握在“學(xué)校”手中

深業(yè)中城究竟是個(gè)什么樣的樓盤，如此值錢？按照業(yè)內(nèi)的說(shuō)法，深業(yè)中城是擁有全深圳最好配套的項(xiàng)目之一。

交通方面，雖然附近僅有一個(gè)地鐵站，但這個(gè)地鐵站是車公廟站，站內(nèi)有1號(hào)線、7號(hào)線、9號(hào)線、11號(hào)線4條地鐵交匯，四通八達(dá)，是深圳軌道交通的重要節(jié)點(diǎn)，距離約629米，步行約9分鐘。

商業(yè)方面，項(xiàng)目自帶2萬(wàn)㎡的商業(yè)，片區(qū)內(nèi)還有東海城市廣場(chǎng)、東海繽紛天地以及車公廟商圈，在1站距離的福田中心區(qū)遍布星河cocopark、中心城、皇庭廣場(chǎng)、卓越匯等大型購(gòu)物商場(chǎng)。

醫(yī)療方面，項(xiàng)目周邊有深圳市眼科醫(yī)院、香港大學(xué)深圳醫(yī)院、北大醫(yī)院、福田中醫(yī)院。

香蜜湖4.9平方公里的統(tǒng)籌更新，其定位為“深圳國(guó)際金融街+國(guó)際交流中心”，金融街區(qū)東起深交所營(yíng)運(yùn)中心、西至招商銀行大廈，并延伸至香蜜湖，囊括了香蜜湖美食街和土地到期的深圳高爾夫球場(chǎng)。

但在深圳這個(gè)地方，無(wú)論你的配套有多好，如果沒(méi)有幾所好的學(xué)校，大多數(shù)也很難賣得起價(jià)格（深圳灣一帶除外）?？梢哉f(shuō)，在較大程度上，一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)掌握在“學(xué)校”手中。深城中城在這方面更是到達(dá)極限，來(lái)看一下該樓盤周邊的學(xué)位。從小學(xué)到中學(xué)，一水的名校，片區(qū)內(nèi)聚集了深圳市高級(jí)中學(xué)、深圳高級(jí)中學(xué)(集團(tuán))南校區(qū)、明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校、荔園外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、深圳外國(guó)語(yǔ)東海附屬小學(xué)、東海實(shí)驗(yàn)小學(xué)等諸多公辦名校，教育資源相當(dāng)不錯(cuò)。

專業(yè)人士表示，在投資購(gòu)房時(shí)一定要考慮以下兩點(diǎn)：一是在投資房產(chǎn)時(shí)，各項(xiàng)配套都已經(jīng)非常成熟的項(xiàng)目是否還具有較大的升值空間；二是投資房產(chǎn)最好不要投資頂級(jí)學(xué)區(qū)房，學(xué)位帶來(lái)的溢價(jià)太高，稍有變動(dòng)就是損失，而且深圳在大力抓教育，不斷引入名校，未來(lái)教育會(huì)更加趨向于公平化，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值會(huì)得到稀釋。

搶到即是賺到？二手房?jī)r(jià)格連漲24個(gè)月

深業(yè)中城備案均價(jià)13.1萬(wàn)，單價(jià)區(qū)間10.8萬(wàn)元/平方米-19.67萬(wàn)元/平方米，目前香蜜湖片區(qū)二手房均價(jià)為12.4萬(wàn)。而據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，深業(yè)中城周邊的項(xiàng)目有：東?；▓@12.4萬(wàn)/㎡、東海十八居11.9萬(wàn)/㎡、雍祥居11萬(wàn)/㎡、天御香山花園14.4萬(wàn)/㎡、香珠花園10.8萬(wàn)/㎡。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，深圳有很多項(xiàng)目因?yàn)槭艿较迌r(jià)影響，與周邊二手房形成差價(jià)，如華潤(rùn)城潤(rùn)府三期，開盤均價(jià)8.55萬(wàn)，與周邊二手房相差2.5萬(wàn)，萬(wàn)科臻山府開盤均價(jià)9.71萬(wàn)，而周邊二手房均價(jià)約12萬(wàn)。

從單純的價(jià)格來(lái)看，如果能搶到低價(jià)位的房子，的確存在一定的套利空間，但若搶到高價(jià)位的則套利空間并不明顯。此外，還應(yīng)該算上稅。按地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士給券商中國(guó)記者算的一筆賬來(lái)看，評(píng)估價(jià)1500萬(wàn)的房子，若在兩年之類轉(zhuǎn)讓，需要繳納5.6%的增值稅，1.5%的個(gè)人所得稅和1.5%的契稅，另外還有兩三個(gè)點(diǎn)的傭金，成本下來(lái)接近10個(gè)點(diǎn)。因此，即使有套利空間也未必有那么大。

購(gòu)房者之所以趨之若鶩，很大程度上可能基于兩點(diǎn)：一是客觀上存在價(jià)差，有一定的安全墊；二是深圳獲批社會(huì)主義先行示范區(qū)規(guī)劃之后，房?jī)r(jià)的確有一定的上漲。據(jù)中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人向券商中國(guó)記者透露，好些樓盤至少有10%的漲幅。

從WIND數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是新房還是二手房，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月上漲，其中新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比已經(jīng)連漲7個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格同比連漲24個(gè)月，豪宅區(qū)近期的表現(xiàn)較為強(qiáng)勁。

爆款涌現(xiàn)，有錢任性？

近年，深圳樓市不斷出現(xiàn)爆款。天健天驕--推515套住宅，有效誠(chéng)意登記號(hào)585個(gè)，8月29日完成公證搖號(hào)。天健天驕位于福田區(qū)商報(bào)路與景田西街交匯東北處，備案房源位于南苑A棟、B棟1單元和B棟2單元，共587套。其中住宅515套，建面約92-171㎡，單價(jià)8.8萬(wàn)-12.7萬(wàn)/㎡，總價(jià)821萬(wàn)-2146萬(wàn)/套。據(jù)了解，項(xiàng)目于8月24日開啟認(rèn)籌，誠(chéng)意登記金200萬(wàn)，4天認(rèn)籌586號(hào)。

去年，6月21日深圳華潤(rùn)城潤(rùn)府三期公布銷售方案，開盤均價(jià)達(dá)到了驚人數(shù)字8.55萬(wàn)元/平米，最低7.53萬(wàn)元/平米，然而這個(gè)價(jià)格并沒(méi)有嚇退購(gòu)房者，反而采取公證搖號(hào)方式選房，現(xiàn)場(chǎng)有千萬(wàn)富翁為了購(gòu)房不惜排隊(duì)淋雨。

很多樓盤都是千萬(wàn)級(jí)別的“入場(chǎng)費(fèi)”為何還會(huì)有那么多人買房呢？讓我們來(lái)看兩個(gè)數(shù)據(jù)，一是房?jī)r(jià)收入比，截至2018年這個(gè)數(shù)據(jù)到達(dá)34倍以上，2012年-2013年深圳房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)的時(shí)候，只有18-20倍。

第二個(gè)數(shù)據(jù)是人均年度可支配收入。這個(gè)數(shù)據(jù)呈逐年攀升態(tài)勢(shì)，目前已經(jīng)來(lái)到了5.75萬(wàn)元以上，但相對(duì)于動(dòng)輒上千萬(wàn)的房?jī)r(jià)，這個(gè)收入顯然也是不夠支撐的。

由此，或許可以說(shuō)，房?jī)r(jià)可能掌握在少數(shù)有錢人和一些炒家手中。

深圳大規(guī)模開展公共住房建房行動(dòng)

據(jù)深圳本地媒體近日?qǐng)?bào)道，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，深圳正在全市范圍內(nèi)開展公共住房建設(shè)行動(dòng)，大規(guī)模建設(shè)人才住房、安居型商品房以及公共租賃住房。深圳市政府日前召開的有關(guān)公共住房專題會(huì)議更是傳出好消息：位于原特區(qū)內(nèi)的公共住房項(xiàng)目毛坯房最高售價(jià)低于5萬(wàn)元/平方米、位于原特區(qū)外的公共住房項(xiàng)目售價(jià)低至2~3萬(wàn)元/平方米，均遠(yuǎn)低于同類地區(qū)商品房售價(jià)。

目前，落實(shí)人才住房、安居型商品房建設(shè)用地供應(yīng)工作的有關(guān)實(shí)施方案已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。分管全市住房建設(shè)工作的市委常委、市政府黨組成員楊洪在表示，深圳將全面落實(shí)中央“房住不炒”要求，加快推進(jìn)公共住房建設(shè)，確保做到開工一批、儲(chǔ)備一批、謀劃一批，著力構(gòu)建我市安居工程的“基本盤”，以創(chuàng)新的舉措穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，努力做到“住有宜居”，破解大城市住房困難的困局。

2018年8月，市政府正式出臺(tái)《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，提出系統(tǒng)構(gòu)建面向2035年的住房供應(yīng)與保障體系，將新增建設(shè)籌集各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。據(jù)悉，本月底至明年1月，深圳市總共將出讓34宗公共住房用地，總用地面積超過(guò)1平方公里，預(yù)計(jì)可建公共住房超過(guò)6萬(wàn)套。

券商中國(guó) 時(shí)謙