彈彈彈！樓市持續(xù)降溫后多項指標(biāo)企穩(wěn)反彈，全年有望刷新15萬億銷售紀(jì)錄

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業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體上處于降溫階段，但是從商品房銷售、房企到位資金等數(shù)據(jù)看，其實并沒有繼續(xù)惡化。房企“以價換量”的銷售策略總體上帶來了銷售業(yè)績和資金狀況的改善。預(yù)計4季度，房企會采取更加積極主動的“以價換量”策略，房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)，今年全年有望刷新2018年創(chuàng)造的15萬億銷售額的歷史紀(jì)錄。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持低位

從投資指標(biāo)看，1—9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資98008億元，同比增長10.5%，增速與1—8月份持平；房屋新開工面積165707萬平方米，同比增長8.6%，增速回落0.3個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1—8月份收窄5.4個百分點；土地成交價款8186億元，同比下降18.2%，降幅收窄3.8個百分點。

圖片來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站截圖

在連續(xù)4個月增速回落并創(chuàng)年內(nèi)新低后，9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速與8月的低點持平，并沒有像之前預(yù)期的那樣繼續(xù)下降。同時，土地購置指標(biāo)雖然繼續(xù)下降，但降幅有所收窄。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，今年上半年土地數(shù)據(jù)相對低迷，但近期開始有所改善了。當(dāng)然房企對于土地市場總體以保守為策略，除非是聯(lián)合拿地，否則購地不會太激進。但部分房企近期已經(jīng)采取了逆周期拿地的策略，土地溢價率不高，有效地控制了購地的成本。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，“金九不金”在投資側(cè)表現(xiàn)明顯，預(yù)計在慣性作用下，房企開發(fā)投資在4季度還將維持一定增速，但房企拿地會更為謹(jǐn)慎，土地市場將進一步降溫，4季度土地的流拍或?qū)⒊蔀橐环N常態(tài)。

商品房銷售指標(biāo)連續(xù)3個月反彈

從銷售指標(biāo)看，1—9月份，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個百分點；商品房銷售額111491億元，同比增長7.1%，增速加快0.4個百分點。

這是商品房銷售指標(biāo)連續(xù)第3個月反彈，但商品房銷售面積仍維持了9個月的負(fù)增長。

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從9月單月來看，銷售市場較活躍，同環(huán)比均有上漲。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月，全國商品房銷售面積高達1.733億平方米，同比上漲了2.9%；銷售額高達1.6萬億元，同比上漲了9.4%。

對于9月單月銷售反彈的原因，諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，是以價換量策略使得9月銷售數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。從近幾個月的數(shù)據(jù)看，全國商品房銷售價格自7月達到高點后連續(xù)兩個月下降，簡單測算，9月全國商品房銷售價格環(huán)比8月下降0.48%，比7月下降3.01%；商品住宅銷售價格環(huán)比8月下降0.4%，比7月下降2.85%。

在嚴(yán)躍進看來，1-9月份，商品房銷售面積同比跌幅為0.1%，說明了當(dāng)前房屋交易市場雖然是降溫的，但絕對不悲觀。所謂的金九成色不足，更應(yīng)該理解為樓盤供應(yīng)增加導(dǎo)致具體樓盤的看盤詢價數(shù)量有所減少，但全國市場的數(shù)據(jù)表現(xiàn)還是不錯的。預(yù)計10月份受部分城市定向限購政策的影響，市場預(yù)期或有改善，也容易帶來一定的市場交易反彈。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，2019年全年有望再次刷新2018年創(chuàng)造的15萬億銷售額的歷史紀(jì)錄。

房企資金狀況有所緩解

從房企資金情況看，1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金130571億元，同比增長7.1%，增速比1—8月份加快0.5個百分點。這是該指標(biāo)連續(xù)4個月回落后首次出現(xiàn)反彈。

其中，國內(nèi)貸款19689億元，增長9.1%；利用外資104億元，增長1.4倍；自籌資金42024億元，增長3.5%；定金及預(yù)收款43877億元，增長9.0%；個人按揭貸款19900億元，增長13.6%。

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“在連續(xù)幾個月出現(xiàn)資金惡化的情況下，房企9月份出現(xiàn)了資金面緩解，包括外資、購房按揭等數(shù)據(jù)增長較快。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，今年前三季度，人民幣貸款增加13.63萬億元，同比多增4867億元。分部門看，住戶部門貸款增加5.68萬億元，其中，短期貸款增加1.54萬億元，中長期貸款增加4.14萬億元，而2018年前3季度僅增加3.83億元。

苑承建認(rèn)為，銷售回款成為開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流改善的主要方式，1-9月，定金及預(yù)收款增長9%，個人按揭貸款增長13.6%，較1-8月均有明顯上漲，推動開發(fā)企業(yè)到位資金上漲7.1%，增速加快0.5個百分點。但他同時指出，國內(nèi)貸款增速比上月下降0.7個百分點，自籌資金增速僅有3.5%，顯示出開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進一步收緊，資金壓力仍非常大。

苑承建預(yù)計，4季度，開發(fā)企業(yè)會采取更加積極主動的“以價換量”策略，房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)，全年銷售數(shù)據(jù)將與去年持平或小幅下降；融資環(huán)境收緊進一步影響開發(fā)企業(yè)的投資預(yù)期及投資能力，新開工面積或進一步下降，開發(fā)投資增速在當(dāng)前水平略有下降。

來源：中國證券網(wǎng) 張達