維修改造后租金大漲 北京這小區(qū)停車先交32.8萬元

每經(jīng)記者 張蕊 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳旭    

▲在業(yè)主帶領(lǐng)下，記者參觀裝修改造后的地下二層停車場(chǎng)

租期“20+20年”、一次性收費(fèi)32.8萬元——盡管“天價(jià)車位”的新聞屢見報(bào)端，不過北京市西城區(qū)信和嘉園小區(qū)因停車位而起的這場(chǎng)糾紛依然走入大眾視野，并引發(fā)公眾關(guān)注。

8月24日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到涉事小區(qū)，業(yè)主閆女士告訴記者，自4月下旬以來，轄區(qū)民警已數(shù)十次到該小區(qū)調(diào)解糾紛。

這場(chǎng)持續(xù)4個(gè)月之久的“拉鋸戰(zhàn)”真相到底是什么？目前事件的最新進(jìn)展如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

▲未經(jīng)改造的地下一層機(jī)械車位停車場(chǎng)

管理方易主后租金大漲

記者注意到，小區(qū)車庫此前的管理方為北京宣和嘉美物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱宣和嘉美）。小航（北京）科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱小航科技）是小區(qū)目前的車庫經(jīng)營(yíng)方，也是此次糾紛的主要當(dāng)事方。

業(yè)主馬先生向記者介紹，今年3月5日，宣和嘉美貼出通知告知業(yè)主：車庫需要重新整修，要求小區(qū)地下二層業(yè)主挪車到旁邊新年華購(gòu)物中心停車，兩個(gè)月后待整修結(jié)束可再將車開回停放。

4月25日，宣和嘉美稱車庫即將維修完畢，并將車庫轉(zhuǎn)手給小航科技管理。隨后，小航科技貼出告示，聲稱B2層車庫車位將以32.8萬元的價(jià)格，對(duì)外預(yù)售無法取得產(chǎn)權(quán)的“40年車位使用權(quán)”，錢款需一次性付清，剩余車位再以每月1000元的價(jià)格對(duì)外出租。

“之前租金是每月450元，價(jià)格翻了一番還多，我們當(dāng)然沒辦法接受。”閆女士說，而且改造后的B2層車庫裝修非常豪華，“我們只是想停個(gè)車，完全不需要裝修得那么好。”

記者隨后跟隨幾名業(yè)主來到地下停車場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，B2層寬敞明亮、裝修一新的平層停車位，與B1層設(shè)施老久的機(jī)械停車位形成鮮明對(duì)比，精致的吊燈、壁燈等各種燈飾，配備了卷簾門的封閉式車位也讓隨行的業(yè)主連連感嘆，“這停車場(chǎng)儼然五星級(jí)酒店的配置。”

記者看到B2層有不少停車位是空置的，對(duì)此業(yè)主張先生表示，由于不少車輛沒有按規(guī)定交納長(zhǎng)期停車費(fèi)，所以開不進(jìn)來。目前停在B2的多是合同還沒到期的，一些車主因?yàn)閾?dān)心車開出地庫后再也進(jìn)不來了，所以只好不動(dòng)車。

“現(xiàn)在這里的租金還是長(zhǎng)租40年一次性付款32.8萬元嗎？”對(duì)于記者的問詢，業(yè)主紛紛給出肯定的答復(fù)。

記者隨即來到小航科技辦公區(qū)咨詢租車位事宜。對(duì)于長(zhǎng)租“一次性結(jié)清”的規(guī)定，一名工作人員告訴記者，雖然公司規(guī)定是這樣，但其實(shí)“任何問題都能談”，可以先交10萬元定金先用著，過完年再交剩余的錢。

車庫改建行為涉嫌違建

除了收費(fèi)問題，業(yè)主馬先生告訴記者，小航科技對(duì)車庫的改造涉嫌違建。“原本B2層也是機(jī)械停車位，能停三層車，但經(jīng)過裝修改造，現(xiàn)在只剩一層，減少了100多個(gè)車位。”在這樣的情況下，除了現(xiàn)有停放車輛以外，其余業(yè)主的車輛只好停到小區(qū)周邊的停車場(chǎng)，然后再步行回到小區(qū)，十分不便。

在交談中，小航科技的工作人員則對(duì)記者表示，B2目前有101個(gè)車位，以前雖然是三層機(jī)械停車位，但由于“沒有電機(jī)，高度不夠，最小的小轎車都上不去”，所以三層實(shí)際上只能用一層，只有86個(gè)車位能停，這是開發(fā)商建設(shè)時(shí)候的遺留問題。

當(dāng)記者問及為何不在三層的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造時(shí)，該工作人員表示，因?yàn)?ldquo;動(dòng)不了土建，必須往下挖，機(jī)械車位高度才夠，但是這樣會(huì)危及建筑物本體。”

在小區(qū)外的社區(qū)居委會(huì)門前宣傳欄內(nèi)，記者看到相關(guān)職能部門對(duì)小區(qū)停車位糾紛給出的通知和答復(fù)，落款分別有廣外街道辦事處、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)西城分局、西城區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局等。其中，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)西城分局的答復(fù)稱，“經(jīng)查，地下二層原機(jī)械車位已拆除，原預(yù)留坑已加橫向隔板及步入式樓梯，造成車位減少。改建行為違反了相關(guān)規(guī)定，建議城管部門進(jìn)行處理”。

西城區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局的答復(fù)稱，信和嘉園地下二層車庫加建橫向地板的改建行為涉嫌違法建設(shè)。經(jīng)西城區(qū)規(guī)自委協(xié)查認(rèn)定，信和嘉園地下二層停車位因改建造成機(jī)械車位設(shè)備拆除，減少停車泊位150個(gè)。依據(jù)《北京市機(jī)動(dòng)車停車條例》第三十三條第一款“任何單位和個(gè)人不得違反規(guī)劃將停車設(shè)施改作他用”，已對(duì)小航科技在信和嘉園地下二層車庫改造期間，涉嫌違反規(guī)劃將停車設(shè)施改作他用一事立案調(diào)查。

馬先生告訴記者，有關(guān)部門答復(fù)業(yè)主說，拆除地下車庫涉嫌違建，還在走程序。但公告欄內(nèi)的通知張貼近一個(gè)月了，目前B2層的車位依然不能用。

租賃期限不得超過20年

在問及車位的產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)，北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所主任律師周旭亮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從法律上來看，車位分為三種性質(zhì)：專有車位、共有車位、人防工程改造車位。

記者從廣安門外街道辦事處了解到，該小區(qū)的地下車庫并非人防車位，其產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商所有。那么在此前提下，小航科技只能經(jīng)營(yíng)地下車庫的使用權(quán)，而非產(chǎn)權(quán)。業(yè)主石先生告訴記者，開發(fā)商在一開始只出售了極少的產(chǎn)權(quán)車位，目前大部分業(yè)主都是租用非產(chǎn)權(quán)車位。

然而，當(dāng)被問及租車位的產(chǎn)權(quán)問題時(shí)，小航科技工作人員前后給出了不同的解釋。

最初，工作人員明確對(duì)記者表示，產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商手里。由于車庫下面還有倉庫，倉庫跟車位是一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，不能分割，倉庫包含在地下停車庫的面積里。“如果必須把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到我們公司名下的話，公司就要多掏幾千萬，把倉庫買過來，但是倉庫對(duì)我們來說沒用，我們只經(jīng)營(yíng)車位。”

工作人員補(bǔ)充說，此外倉庫也不能改造成車位。開發(fā)商當(dāng)初建設(shè)時(shí)，規(guī)劃是啥就是啥，不能隨便改。

當(dāng)記者再次咨詢時(shí)，該工作人員卻表示，由于是機(jī)械停車場(chǎng)，只有大的產(chǎn)權(quán)證，無法分割為單個(gè)的產(chǎn)權(quán)車位，所以車位只能租而不能賣。他向記者透露，目前該地下車庫只有9個(gè)是開發(fā)商出售的產(chǎn)權(quán)車位，另外有很少一部分以“租20年贈(zèng)20年”方式出租的車位，剩下絕大部分都是非產(chǎn)權(quán)車位。

不管是哪一種解釋，對(duì)于業(yè)主來說，結(jié)果基本都是只能租而不能購(gòu)買。至于改造之后的B2層車庫，目前只能長(zhǎng)租。

前述工作人員坦言，公司投入資金也需要回本，“不能說公司幾千萬元資金砸在這兒，我們就450元租給業(yè)主，說白了我們連自己（投入的）錢都不夠。”

周旭亮告訴記者，合同法第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。不過在合同到期后，雙方是可以續(xù)約的。針對(duì)該小區(qū)提出的“租20年贈(zèng)20年”，周旭亮認(rèn)為，這有變相規(guī)避《合同法》規(guī)定的嫌疑，對(duì)于業(yè)主來說，存在相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

前述工作人員對(duì)記者表示，公司獲得了40年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，是開發(fā)商認(rèn)可的。但此前北京衛(wèi)視的報(bào)道中提到，開發(fā)商授權(quán)小航科技的權(quán)限僅為6年。

對(duì)此，周旭亮表示，如果開發(fā)商授權(quán)小航科技的權(quán)限僅為6年，那么小航科技與業(yè)主的服務(wù)期限必然超過小航科技合法有權(quán)處理的期限，超過的期限屬于無權(quán)處分，要等待開發(fā)商的追認(rèn)，若開發(fā)商不予以追認(rèn)，則超過的部分屬于無效。建議業(yè)主承租車位時(shí)，可以要求小航科技出示其與開發(fā)商之間的授權(quán)合同，明確小航科技的權(quán)利期限。