“鎂刻”半年報(bào)系列觀察之②：華潤置地

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

圖片來源：每經(jīng)視覺部

這是一家構(gòu)建了龐大商業(yè)帝國的房企。雖說幾乎所有的龍頭開發(fā)商都在標(biāo)榜自身的運(yùn)營能力，但細(xì)數(shù)起來，或許只有華潤置地真正擔(dān)當(dāng)?shù)闷?ldquo;城市運(yùn)營商”的稱號(hào)。

“家大業(yè)大”，華潤置地人喜歡如此形容他們所在的企業(yè)。萬科曾經(jīng)說，未來希望能“和城市一半的人有交集”，華潤置地或許已經(jīng)早就達(dá)成了這一目標(biāo)。

華潤置地很愿意和外界分享它在城市運(yùn)營方面的成就。在它發(fā)布的財(cái)務(wù)報(bào)表和舉辦的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，華潤置地的管理層對那些被其他房企稱為“多元化業(yè)務(wù)”的方面總是著墨頗多。

如同它“穩(wěn)健”的企業(yè)風(fēng)格，華潤置地交出的2019年年中報(bào)沒有驚喜、不會(huì)驚嚇，它的業(yè)績向來不會(huì)讓投資者感到十分亮眼，但也沒有明顯短板。

2019年以來華潤置地股票K線圖

2019年年中報(bào)的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)中唯一走弱的是它的綜合毛利率，今年上半年華潤置地的綜合毛利率為38.2%，去年同期為48.1%，同比下滑20.58%。

但那是由于結(jié)算結(jié)構(gòu)所致。去年華潤置地結(jié)算的項(xiàng)目中一二線城市占比85%~86%，今年為32%，且去年深圳悅府毛利率超過70%將毛利率拉高，華潤置地的管理層當(dāng)時(shí)已指出“這不可持續(xù)”。

制圖：陳夢妤

華潤置地的“城市運(yùn)營商”底色則是足夠鮮明的，今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)簽約額1188億元，同比增長26%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為57億元，按年增長30.4%。

“守住前十”、“租金百億”，華潤置地的管理層曾經(jīng)許諾過的目標(biāo)，如今看來對它的確都是力所能及的事情，至少在2019年是。

制圖：林菁晶

這是一個(gè)“逆水行舟、不進(jìn)則退”的過程。華潤置地董事會(huì)主席唐勇說，華潤置地是有“中年焦慮”的，這是因?yàn)槿A潤置地還在求發(fā)展，也表示華潤置地對目前遇到的挑戰(zhàn)，或者存在的問題正在思考、解決。

“危機(jī)感”驅(qū)動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)難能可貴。十年前，萬達(dá)、富力都還是銷售額的前十，誰又能夠預(yù)料到如今這兩家企業(yè)所在的境地，而華潤置地能夠長期也想長期卡住前十，管理層必如履薄冰。

華潤置地需要找準(zhǔn)投資的節(jié)奏，控制融資的步調(diào)方能夠在規(guī)模上長期保持龍頭地位。今年上半年，它在土地市場的表現(xiàn)是足夠積極的，截至6月30日，華潤置地斥資820.6億元收入了39宗土地，新增土地計(jì)容面積1021萬平方米，同比增長24.8%。

然而這對于華潤置地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。畢竟很早之前，它就已經(jīng)開辟了第二戰(zhàn)場，而今在萬科提出要“尋找第二曲線”，恒大“造車”的熱情不減，碧桂園重金投入機(jī)器人行業(yè)的當(dāng)下，它的每一步都備受關(guān)注。

華潤置地在有意地培育住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)，長租公寓、場館代建、康養(yǎng)地產(chǎn)都被華潤置地的管理層所提及。

在這些此前未曾涉足的業(yè)務(wù)上，華潤置地目前沒有明顯的跑贏——它期望長租公寓年底能夠達(dá)到4萬間，預(yù)計(jì)出租率超過90%，而今年上半年行業(yè)龍頭的萬科已經(jīng)開業(yè)超過8萬間。

華潤置地的康養(yǎng)地產(chǎn)雖有華潤集團(tuán)的“大靠山”，目標(biāo)是成為覆蓋100萬老人的綜合康養(yǎng)運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)商，但華潤置地目前在這一業(yè)務(wù)上的水平還沒有被證明。

華潤置地曾被投資者稱為中國內(nèi)地的“新鴻基地產(chǎn)”，兩者的業(yè)務(wù)模式類似，但新鴻基的市值超過3000億港元，華潤置地剛過2000億港元，投資者寄望它能超過新鴻基。

但華潤置地的“野心”與“實(shí)力”必然不會(huì)也不能被這一稱號(hào)困住。它在“住宅+商業(yè)”兩輪驅(qū)動(dòng)的時(shí)代證明了自己。在更多新課題冒出之時(shí)，它還能夠成為“排頭兵”嗎？