合生創(chuàng)展：昔日“航母”重回賽道？

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

在“碧萬(wàn)恒”稱(chēng)霸行業(yè)，黑馬房企不斷涌現(xiàn)的當(dāng)下，合生創(chuàng)展已經(jīng)是一個(gè)遙遠(yuǎn)又陌生的名字。

它曾經(jīng)被萬(wàn)科創(chuàng)始人王石稱(chēng)為是中國(guó)房地產(chǎn)界真正的“航空母艦”，但那是過(guò)去時(shí)——而今遍地都是以“高周轉(zhuǎn)”打法見(jiàn)長(zhǎng)的房企，合生創(chuàng)展雖然在北上廣坐擁一大批低成本的地塊，但“慢周轉(zhuǎn)”的模式讓它在“百億銷(xiāo)售額”的陣營(yíng)原地踏步十余年。

過(guò)去數(shù)年，合生創(chuàng)展鮮少在土地招拍掛市場(chǎng)出手，但最近它開(kāi)始變得生猛，想要逐漸尋回它在這個(gè)行業(yè)的存在感。

2019年7月16日，北京今年的“總價(jià)地王”出讓中，合生創(chuàng)展和中海地產(chǎn)纏斗數(shù)輪后落下陣來(lái)，但一個(gè)星期后，它以底價(jià)11.19億元奪得廣州增城區(qū)1宗宅地。

這不是合生創(chuàng)展最好的時(shí)代，但它依然擁有著其他房企艷羨的土地儲(chǔ)備。這艘“巨艦”重新起航，等待它的會(huì)是陽(yáng)光還是雷雨？

圖片來(lái)源：合生創(chuàng)展官網(wǎng)

沉寂數(shù)年

合生創(chuàng)展是鮮少在公開(kāi)的土地招拍掛市場(chǎng)上出手的，它大部分的土地儲(chǔ)備都來(lái)自于城市更新、協(xié)議出讓等方式。早期，它在北京、廣州“圈下了”大片的土地，這些土地成本多數(shù)不過(guò)每平方米數(shù)百元。

1992年，合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依在香港成立了合生創(chuàng)展。它的發(fā)展模式也與港資房企類(lèi)似，這些年來(lái)，它一直通過(guò)“囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，最大限度獲得土地或物業(yè)升值帶來(lái)的收益。

盡管能夠帶來(lái)可觀的回報(bào)，但卻不得不承受規(guī)模失落的“后遺癥”。2004年,合生創(chuàng)展成為國(guó)內(nèi)首家銷(xiāo)售額超百億的房地產(chǎn)公司,但十多年過(guò)去,它依然停留在“百億陣營(yíng)”。而采取與合生創(chuàng)展相同發(fā)展模式的港資房企，在中國(guó)內(nèi)地也已經(jīng)被更快的房企們打得“措手不及”。

2018年，碧桂園、萬(wàn)科和恒大都已經(jīng)沖進(jìn)了5000億俱樂(lè)部，行業(yè)的第一個(gè)百億選手合生創(chuàng)展的銷(xiāo)售額則是149.75億元，全年?duì)I業(yè)額同比減少3.8%至132.94億港元；股東應(yīng)占溢利微跌0.36%至57.75億港元。

這些年，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備一直維持在穩(wěn)定值——2018年，它的土地儲(chǔ)備達(dá)2922萬(wàn)平方米，2017年為2933萬(wàn)平方米，2016年的數(shù)值則是3013萬(wàn)平方米。

它甚至連擅長(zhǎng)的收并購(gòu)拿地光環(huán)都已不再，2017年9月以人民幣13.64億的價(jià)格向中國(guó)信達(dá)收購(gòu)不良資產(chǎn)就被稱(chēng)為是“沉寂兩年后首拿地”。

在此之前的一次公開(kāi)拿地要追溯至2015年2月，以總價(jià)5350萬(wàn)元向朱孟依胞妹朱金麗收購(gòu)惠州稔山鎮(zhèn)物業(yè)，建筑面積9.77萬(wàn)平方米。

積極納儲(chǔ)

或許是朱孟依家族對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判出現(xiàn)了根本性的變化，又或者不甘于在這個(gè)行業(yè)就此沉寂，總之變化正在合生創(chuàng)展的身上發(fā)生。至少很明顯可以看到，它開(kāi)始在土地市場(chǎng)發(fā)力了。

2019年7月9日，合生創(chuàng)展（廣州合生東宇房地產(chǎn)有限公司）以9.36億元，拿下廣東江門(mén)杜阮JCR2019-65（蓬江10）、JCR2019-66（蓬江11）兩地塊，這是合生創(chuàng)展首次進(jìn)駐江門(mén)。

2019年7月22日，合生創(chuàng)展又以底價(jià)11.19億元拍下廣東增城一宗地塊，扣除6000平方米安置房后折合樓面價(jià)為10009元/平方米。

更早之前，合生創(chuàng)展也在廣州簽下了城市更新協(xié)議。2019年，合生創(chuàng)展與廣州市海珠區(qū)鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，簽署鷺江村、康樂(lè)村舊村改造合作意向協(xié)議。

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者了解，鳳和聯(lián)社康樂(lè)村、鷺江村位于海珠風(fēng)和街道，占地面積約109.74萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀建筑約330萬(wàn)平方米，是海珠舊改項(xiàng)目中面積第二大改造片區(qū)，僅次于瀝滘村。

合生創(chuàng)展的變化其實(shí)源于去年年底。去年11月以來(lái)，合生創(chuàng)展還分別在太倉(cāng)、佛山等地的土地拍賣(mài)市場(chǎng)上有所斬獲，它在努力地跟上行業(yè)的節(jié)奏。

今年上半年，合生創(chuàng)展的銷(xiāo)售額也終于有了起色——根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，截至2019年6月30日，合生創(chuàng)展集團(tuán)之合約銷(xiāo)售金額為約人民幣103.69億元，較2018年同期約人民幣62.35億元同比上升66.3%。

風(fēng)格轉(zhuǎn)變？

這些年，合生創(chuàng)展被外界所評(píng)議的除了規(guī)模停滯不前之外，還有職業(yè)經(jīng)理人的“如流水轉(zhuǎn)”。朱孟依家族牢牢把握著這艘“航母”的走向，但職業(yè)經(jīng)理人也很難在合生創(chuàng)展找到發(fā)揮的空間。

2012年以來(lái)，合生創(chuàng)展的總裁一職換過(guò)了薛虎、謝世東、武捷思、陳長(zhǎng)纓等人，而在去年9月原建設(shè)銀行廣東省分行副行長(zhǎng)席榮貴出任合生創(chuàng)展的行政總裁及執(zhí)行董事之前，這一職位已空缺了六年。

今年4月，加盟合生創(chuàng)展不到一年的馮勁義離職再次讓合生創(chuàng)展陷入“難以留住”職業(yè)經(jīng)理人的困境中。

朱孟依家族對(duì)于合生創(chuàng)展是全方位掌控的。多名合生創(chuàng)展的前員工在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時(shí)均評(píng)價(jià)，“（老板）不放權(quán)”。

一名在合生創(chuàng)展內(nèi)部轉(zhuǎn)換過(guò)多個(gè)板塊的員工則表示，“公司在管理方面比較傳統(tǒng)，企業(yè)文化不算強(qiáng)，凝聚力偏弱。”

合生創(chuàng)展的管理風(fēng)格向來(lái)如此，席榮貴這名來(lái)自銀行的總裁，所面對(duì)的局面也并不好于他的前任。

但目前從公開(kāi)的動(dòng)作來(lái)看，席榮貴在合生創(chuàng)展的職業(yè)道路還算平穩(wěn)，他至少讓合生創(chuàng)展在融資動(dòng)作上表現(xiàn)得十分積極，發(fā)揮了他之前的職業(yè)特長(zhǎng)。

2019年6月21日，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司、附屬公司擔(dān)保人與初步買(mǎi)家于6月20日簽訂有關(guān)發(fā)行于2022年到期的5億美元7.5%優(yōu)先票據(jù)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

2019年7月12日，據(jù)深交所公告披露，華泰-合生創(chuàng)展-聯(lián)合保理供應(yīng)鏈金融1-24號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。

資金與土地都在頻密的動(dòng)作中，合生創(chuàng)展駛?cè)肓速惖?。只是如今融資收緊、調(diào)控趨嚴(yán)，這家失落數(shù)年的房企，還能找回它的高光時(shí)刻嗎？

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封面圖片來(lái)源：合生創(chuàng)展官網(wǎng)