這一重要指標(biāo)連著兩個季度下跌，終于輪到房東慌了…

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝 李凈翰    

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

今年以來，不少城市傳出房租下跌、租客難覓的消息，加上“畢業(yè)季不旺”、各線城市租金收益率連跌兩個季度、住宅綜合收益率連續(xù)5個季度下行，讓不少房東感受到前所未有的壓力。

盡管住房租賃市場整體仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，但城市之間已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。諸葛找房半年報顯示，2019年上半年，重點(diǎn)監(jiān)測的全國20個城市平均租金仍然累計上漲1.67%，其中15個城市累計上漲，漲幅最高超過10%，5個城市累計下跌；一線城市上半年平均租金累計上漲達(dá)3.41%，重點(diǎn)二線城市僅上漲0.67%。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，盡管各個城市平均租金漲跌互現(xiàn)，但由于部分城市房價持續(xù)上漲，已經(jīng)顯現(xiàn)出對城市基本面和住房需求的透支，租金收益率和住宅綜合收益率出現(xiàn)了明顯的下跌。“靠持有住房賺取租金，性價比已經(jīng)不高了。”有專家認(rèn)為。

20城近7個月住房租金（單位：元/平方米·月）變化情況及上半年住房平均租金累計漲幅榜（數(shù)據(jù)來源：諸葛找房）

“畢業(yè)季”租賃行情短暫

“這兩個月租房比較活躍，但是最近租金水平穩(wěn)定，也沒有上漲的趨勢。”上海市區(qū)一家房地產(chǎn)中介小劉告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者。

近日，記者實(shí)地走訪上海部分房屋中介時發(fā)現(xiàn)，不少中介門店的櫥窗上已不再張貼租房信息，中介工作人員表示，“租房走得快，現(xiàn)在都不貼出來了，需要什么直接問吧。”

在諸葛找房監(jiān)測的20個城市中，合肥、北京、泉州、大連、上海等5個城市平均租金累計漲幅最高，其中合肥漲幅高達(dá)10.23%。而廣州、深圳、三亞等城市租金則下降明顯，其中三亞平均租金今年以來累計跌幅達(dá)到6.8%，廣州則下跌了5.29%。

全國大中城市租金均價走勢及上半年累計漲幅（數(shù)據(jù)來源：諸葛找房）

諸葛找房認(rèn)為，推動租金上漲的因素有季節(jié)性小高峰，但根本原因仍是人口流入導(dǎo)致租房需求增加。北京、上海保持較強(qiáng)的人口吸附能力，租金均價呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢；深圳在春節(jié)后出現(xiàn)過一輪租房小高峰，隨后5、6月份租金均價小幅回落。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認(rèn)為：“這與需求增加有關(guān)，如合肥人才引進(jìn)政策吸納人口進(jìn)入，居住需求增加，租賃屬于消費(fèi)性需求，因此反應(yīng)會比買賣來的快一些。”

“租賃和買賣不一樣，租賃是實(shí)際需求為主導(dǎo)，如果租賃指數(shù)下滑多半是因?yàn)樾枨蟛蛔慊蚴枪?yīng)充沛，但結(jié)果是一樣的，供大于求會導(dǎo)致租金下跌。”盧文曦補(bǔ)充說。

今年暑期的“畢業(yè)季”行情并不給力。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，各城市整體租金均價已處相對高位，畢業(yè)季需求釋放短暫帶旺租賃市場，6月份多數(shù)城市租金均價上漲，但漲幅有所收窄。

而部分二線城市，如鄭州、南京等城市畢業(yè)季行情先行，5月租金呈上漲態(tài)勢，6月則漲幅收窄；西安等城市升溫滯后。

今年畢業(yè)季租房成交量也同樣未見放量。據(jù)我愛我家研究院實(shí)時監(jiān)測的11個城市,6月份住宅租賃成交量環(huán)比普漲，其中武漢以環(huán)比24.5%漲幅領(lǐng)漲；同比數(shù)據(jù)僅杭州、北京、蘇州3城上漲，其中杭州以15.7%領(lǐng)漲。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者表示，“武漢租金環(huán)比成交漲幅最高，說明了這類城市的市場需求量比較大、具備一定的成長性。從實(shí)際情況來講，當(dāng)前租賃市場的發(fā)展，還是跟畢業(yè)季有一定關(guān)系。武漢當(dāng)?shù)馗咝．厴I(yè)生較多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較好，這些都容易帶動租房的成交。”

近三年全國50城租金收益率（數(shù)據(jù)來源：城市房產(chǎn)網(wǎng)易居研究院）

住宅綜合收益率連降5季度

租金價格的上漲并未讓租金收益率同步上漲，住宅綜合收益率也同步下降。

易居地產(chǎn)研究院《第二季度50城租金收益率研究》（以下簡稱《50城租金收益率》）顯示，全國50城房價同比上漲7%、環(huán)比漲1%，而租金則同環(huán)比分別下跌1%和2%。

報告顯示，二季度50城房屋租金收益率（房屋的年租金收入與房屋價值的比值）環(huán)比下降3%、住宅綜合收益率（過去一年房價漲幅加過去一年租金收益率）環(huán)比下降了32%，已連續(xù)5個季度下降。

近三年全國50城住宅綜合收益率（數(shù)據(jù)來源：城市房產(chǎn)網(wǎng)易居研究院）

從歷史數(shù)據(jù)可見，2017年三季度至今，租金收益率便持續(xù)震蕩下行。易居地產(chǎn)研究院認(rèn)為，主要原因仍然是房價大幅上漲所致。從供給上看，由于各地樓市持續(xù)去庫存，以及部分城市由于炒房客投資性持有，租賃住房供應(yīng)量井噴，但居民收入未見大幅增加，導(dǎo)致供大于求，租金下跌。

相比房價，房租更能夠剔除其他因素，客觀衡量一個城市真實(shí)理性的住房需求。嚴(yán)躍進(jìn)坦言，“數(shù)據(jù)上看，部分城市房價上漲過快，如果房價到了一定的高度，持有房屋靠租金上漲，住宅收益率等也會減少，性價比是不高的。”

各級別城市中，三線城市房租下跌明顯，租金收益率下降速度最快，一定程度上反映了三線城市房價上漲對城市基本面和居民住房需求的透支。

城市租金收益率分化明顯

易居研究院指出，部分城市長期以來租金收益率較低，主要是由于房價漲幅過大，租金上漲速度小于房價上漲速度。

盡管一二線城市平均租金上漲，其租金收益率表現(xiàn)仍不如三線城市。

分城市看，三線城市租金收益率同比下降12%的情況下，仍然高于一二線城市。4個一線城市的平均租金收益率為1.7%，其中，北京上海為1.8%、環(huán)比上漲，廣州和深圳則為1.6%和1.5%，環(huán)比分別下跌13%和3%；31個二線城市平均租金收益率為2.4%，15個三線城市租金收益率為2.5%，同比下降12%。

據(jù)易居研究院報告，廣州二季度租金環(huán)比跌幅達(dá)到10%，同時房價小幅上漲2%，因此租金收益率跌幅達(dá)到13%。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場降溫、城市吸引力下降等因素，都對租賃市場帶來一定沖擊。例如深圳市場，創(chuàng)業(yè)、金融、互聯(lián)網(wǎng)類型的企業(yè)較多，受行業(yè)波動影響比較大；另外，部分城市由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到臨近城市，也使得一部分租房需求分流。”

從《50城租金收益率》對各城市租金收益率進(jìn)行的排名看，前5的城市集中在東北、西部弱二線和三線城市，分別為烏魯木齊3.6%、韶關(guān)3.5%、西寧3.4%、銀川3.2%和哈爾濱3.2%。

記者查閱國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年6月份烏魯木齊新房價格與2015年同期相比漲幅僅為18.2%，在70城市中倒數(shù)第3位；韶關(guān)為同比上漲24.6%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他城市。正是由于房價整體漲幅不大、租金穩(wěn)步上漲，租金收益率呈現(xiàn)了較高水平。

租金收益率最低的5個城市分別為廈門1.2%、深圳1.5%、三亞1.5%、福州1.5%和青島1.6%。這5個城市也同步呈現(xiàn)相同的變化：廈門房價比2015年同期上漲54.7%、深圳為47%、三亞48.9%，這些城市的房價水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房價漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅。

易居研究院研究員王若辰判斷，

“2019年下半年，50城住宅綜合收益率預(yù)計將繼續(xù)下降。一線城市與二三線城市的住宅綜合收益率或?qū)⒊霈F(xiàn)分化，一線城市收益率有望觸底企穩(wěn)，而二三線城市收益率預(yù)計仍將繼續(xù)降低。”