政策密集出臺(tái)，西安房?jī)r(jià)咋剎車？

每經(jīng)記者 香菱    每經(jīng)編輯 沈鵬    

西安人氣熱是好事，但房?jī)r(jià)也熱，就難免讓人心涼。

特別是佛山、蘇州、大連、南寧等城市剛剛才被住建部公開“點(diǎn)名”，西安相關(guān)負(fù)責(zé)人因房?jī)r(jià)被約談也是近兩年的事。

還有剛需一族對(duì)炒房客的撻伐，西安此時(shí)再不拿出點(diǎn)辦法，似乎有點(diǎn)說不過去。

這不，6月西安接連發(fā)布了最強(qiáng)限購、租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)等政策或細(xì)則，矛頭直指炒房客，大有向過熱的樓市潑冷水之勢(shì)。

狂飆的西安房?jī)r(jià)，能否剎住車呢？

01

全國(guó)嚴(yán)格調(diào)控樓市，西安房?jī)r(jià)漲幅卻穩(wěn)居榜首，這似乎并不是什么好事。

5月份，四個(gè)房?jī)r(jià)漲幅較大的城市，佛山、蘇州、大連、南寧被住建部公開“點(diǎn)名”。在此形勢(shì)下，連續(xù)半年房?jī)r(jià)漲幅第一的西安，難保不會(huì)成為下一個(gè)目標(biāo)。

于是乎，6月20日下午，突然推出了“史上最嚴(yán)限購令”。

短短幾行通知，讓很多打算落戶買房的投資者有些措手不及。

其一，落戶滿1年或連續(xù)繳納12個(gè)月的社保，才有資格購房。

其二，非西安戶口，個(gè)稅或社保需繳納5年，才能購買一套房。

其三，臨潼被納入限購區(qū)域。

如此嚴(yán)苛的政策，目標(biāo)直指披著剛需外衣的炒房客——落戶即買房，買完就離場(chǎng)。

而政策執(zhí)行后，或可有效限制這批人的炒房行為，也有助于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

當(dāng)然，也難免傷及無辜。政策對(duì)于真心留下剛剛落戶的新西安人，或許有些“殘忍”，一年后才能取得購房資格，其間房?jī)r(jià)的變動(dòng)，都會(huì)“牽扯”這部分人的利益。

目前看來，最能直接享受政策利好的是滿足購房資格的購房者，政策發(fā)布不過半個(gè)月，新房登記量明顯下滑，搶房的人數(shù)變少，他們似乎距離成為搖中房號(hào)的“幸運(yùn)兒”又近了一步。

但有個(gè)事實(shí)不容忽視，今年上半年，西安商品住宅新增供應(yīng) 526萬平方米，分別低于2017、2018年同期水平的9.7%、17.6%，供應(yīng)量不足。

舉個(gè)例子，以前可能是1000人搶200套房，政策發(fā)布之后，可能變成800人搶200套房。搶房的人數(shù)確實(shí)會(huì)變少，但房源供給不足，供需矛盾依舊存在。

02

出臺(tái)新政策，剛好在某個(gè)節(jié)點(diǎn)上，總會(huì)引人遐想。

在“最強(qiáng)限購”政策頒布的第三天，西安推出“租購?fù)瑱?quán)”的實(shí)施意見。

簡(jiǎn)單來說，就是租客與買房客享有同等的權(quán)利，包括醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、養(yǎng)老服務(wù)、社會(huì)救助、子女教育等基本公共服務(wù)。

政策初衷當(dāng)然很好，尤其對(duì)外來人口來說，提高租房的附加值，生活更有保障。

但是，在當(dāng)前形勢(shì)下，提出租購?fù)瑱?quán)，也引發(fā)了一些爭(zhēng)議。

其中，質(zhì)疑聲音最大的便是子女受教育權(quán)利。以學(xué)區(qū)房為例，租客和購房者的子女是否有同等權(quán)利申報(bào)同一所學(xué)校？西安的優(yōu)質(zhì)教育資源本身就比較稀缺，上學(xué)都需要搖號(hào)面試，租客想要享受同等的教育資源，實(shí)現(xiàn)難度比較大。

享受權(quán)利的同時(shí)，也需要付出一定的代價(jià)，不可避免的是租金上漲。

2015年，租購?fù)瑱?quán)的概念便已提出，深圳、北京、廣州等城市已經(jīng)搶先“吃螃蟹”，目前也一直在推進(jìn)中。

有了政策的加持，對(duì)房企而言，無異于錦上添花，嗅到商機(jī)的龍湖、碧桂園等房企巨頭，隨后開始布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

但“資本”集中在少數(shù)人手里，優(yōu)質(zhì)房源在少數(shù)房企手中快速聚集，個(gè)人出租市場(chǎng)空間縮小，租房的成本自然加大。

以廣州為例，廣州是最早實(shí)行租購?fù)瑱?quán)的城市，還未等到同權(quán)，房租在工資中所占的比重反而越來越高，年輕人攢不到錢，能夠買得起房的可能性又降低了。

對(duì)西安來說，租購?fù)瑱?quán)政策剛剛提出，需吸取北京、廣州等城市的前車之鑒。

03

為了解決“買不起房”，西安的政策還有共有產(chǎn)權(quán)住房。

去年9月，市政府下發(fā)《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》，提出20%的居住用地用于公租房建設(shè)，20%居住用地用于共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，剩下60%的居住用地用于商品房建設(shè)。

預(yù)留了將近一年的緩沖時(shí)間后，今年7月1日，西安市已全面停止經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的資格審核，開始共有產(chǎn)權(quán)住房的資格審核。

政策的初衷很好，不僅壓縮了投資的空間，而且共有產(chǎn)權(quán)住房的購買規(guī)則，也將炒房者攔在門外，為低收入人群敞開了大門。

具體來說，共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格一般為同地段商品房50%—80%，產(chǎn)權(quán)與此對(duì)應(yīng)。但是，對(duì)于政府產(chǎn)權(quán)份額要實(shí)行有償使用，繳納相應(yīng)的租金。

與此同時(shí)，購買共有產(chǎn)權(quán)住房5年內(nèi)不得上市交易，購買滿5年的，共有產(chǎn)權(quán)人依法享有產(chǎn)權(quán)份額增值收益權(quán)。

諸多的購買限制條件，再加上嚴(yán)格的申請(qǐng)條件，篩選過后，留下來的都是剛需。

沒資格的購房者，或者購買了共有產(chǎn)權(quán)住房，5年之后假如因換工作、子女入學(xué)需要換房，就只能買商品房。

這又涉及到兩個(gè)問題，商品房的存量和成本。

商品房的土地儲(chǔ)備比例已經(jīng)減少，只有60%的居住用地用于商品房建設(shè)，并且新出讓土地的商品住房項(xiàng)目，還要按照宗地住宅總建筑面積配建一定比例公租房。

開發(fā)商成本增加，要保住利潤(rùn)，商品房?jī)r(jià)格自然調(diào)整。

從全國(guó)市場(chǎng)來看，平抑房?jī)r(jià)是大勢(shì)所趨，穩(wěn)房?jī)r(jià)也是重中之重，西安正在努力跟上步伐。