鎂刻圓桌會|張波：樓市過熱城市“加碼”調(diào)控是個大概率事件

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年行將過半，“小陽春”“土拍熱”“止跌令”“預(yù)警房價”等成為樓市關(guān)鍵詞，丹東、蘇州、西安等地紛紛出臺政策，加碼樓市調(diào)控，亦成為上半年樓市的關(guān)注熱點(diǎn)。

那么，在即將到來的下半年，一二線城市的土地市場是否還會延續(xù)上半年的火線？棚改力度減弱的三四線城市，房企是否還有機(jī)會？政策“加碼”的城市還會繼續(xù)增加嗎？樓市發(fā)展將呈現(xiàn)何種趨勢？

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》鎂刻圓桌會本期推出主題對話：下半年樓市走勢研判。58安居客房產(chǎn)研究院首席地產(chǎn)分析師張波基于對上半年全國樓市數(shù)據(jù)、案例、政策趨勢的分析，詳細(xì)研判下半場行情。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波 圖片來源：本人提供

詳解樓市“三大趨勢” 下半年或調(diào)控加碼

在張波看來，“分化延續(xù)”是樓市的首個趨勢。無論是土地市場還是一二手房市場，一線城市在調(diào)控不放松的背景下，政策對市場的影響已有弱化，成交出現(xiàn)放量，尤其是在北京和上海，不過價格依舊平穩(wěn)。

相反，三四五線城市的房價雖然還存上升態(tài)勢，但交易整體溫度已經(jīng)下降。

從中也能看見，目前樓市是“熱點(diǎn)恒熱”的格局，這會更強(qiáng)烈體現(xiàn)在強(qiáng)二線城市身上。

張波表示，上半年杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等強(qiáng)二線城市表現(xiàn)搶眼，土地溢價率也快速提升；同時，二手房市場在春節(jié)后快速回溫。

“雖然調(diào)控政策的陸續(xù)加檔，對市場飛揚(yáng)的速度有一定遏制，但房企在這些城市的拿地?zé)崆椴⑽锤淖?，這類強(qiáng)二線城市的購房需求依然存在，這是市場能保溫的重要支撐，所以即使在下半年，這個城市環(huán)境會有所調(diào)整，但溫度依然不會很低。”

但即使恒溫，也不會出現(xiàn)大熱，因?yàn)?ldquo;調(diào)控依舊”是更為主流的樓市趨勢。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，住建部在4月和5月向佛山、蘇州、大連、南寧等10城市發(fā)出房價預(yù)警。4月至6月，丹東、蘇州、西安等地紛紛出臺政策，加碼樓市調(diào)控。今年前5個月，全國累計(jì)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過200次，而最近兩個月合計(jì)調(diào)控次數(shù)就達(dá)到了上百次。

張波認(rèn)為，毋庸置疑，過熱的城市和地區(qū)未來出臺從緊調(diào)控措施將是個大概率事件。

并且，今年的調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“雙邊多點(diǎn)”效應(yīng)，在因城施策的前提下，熱點(diǎn)城市的政策總體從緊、而存在房價下跌風(fēng)險(xiǎn)較在的城市則會出臺“托市”政策。“多點(diǎn)”體現(xiàn)在調(diào)控不只針對房價單一維度，針對地價、限售、限購、公積金等都不斷會出臺多維度政策，這一趨勢也將在下半年延續(xù)。

這意味著，上半年房價持續(xù)上漲幅度較高、土地市場較熱的城市，未來都將面臨“微收緊”，尤其是上半年市場熱度較高的城市，未來加碼的空間更大。

房地產(chǎn)融資趨緊 增速或降至10%以內(nèi)

房地產(chǎn)融資方面，依然是“緊”字調(diào)為主。

Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)今年累積近4193億元的信用債將到期，房地產(chǎn)境內(nèi)外債券還款總額將相當(dāng)于去年的兩倍多。今年5月40家典型上市房企融資金額環(huán)比降幅達(dá)到52.07%，創(chuàng)2019年以來新低。

對此，張波指出，今年以來，受整體市場流動性放松影響，上半年房地產(chǎn)企業(yè)無論從融資的難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解。同時，一季度一二線樓市熱度提升也加快了購房者入市的步伐，受此影響，房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升，也加大了對于融資的需求度。在此背景下，銀保監(jiān)會重申對于房企的融資限制，也是屬于樓市調(diào)適度從緊，資金監(jiān)管的閥門或面臨“微收緊”，對于房企來說，今年不是個拿“地王”的好年份，如果持續(xù)在土地市場的表現(xiàn)過為激進(jìn)，則有可能面臨更為嚴(yán)格的資金監(jiān)管。

資金鏈的承壓令房企的融資需求持續(xù)上升。2019年1~4月，數(shù)家房企通過債券、ABS等形式融資，境內(nèi)融資總規(guī)模超過1400億元，發(fā)債規(guī)模已超去年同期。

據(jù)測算，今年每月均有百億元規(guī)模以上房企債務(wù)到期，其中2月、8月、10月到期債務(wù)規(guī)模均超過400億元。房企可能會重現(xiàn)2018年“債券融資規(guī)模同比增幅顯著，但凈融資額同比下降”的整體情況。

整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資在絕對量與增速上均處于高位。從各區(qū)域表現(xiàn)來看，1`5月東部與東北兩個地區(qū)的開發(fā)投資額累計(jì)同比增速已經(jīng)開始收窄，其中東部地區(qū)失去了保持16個月的10%以上高增降至9.7%，也證明了在“因城施政，一城一策”的調(diào)控背景下，開發(fā)投資額的增長后勁略有不足。

對于2019年下半年，考量土地購置面積、新開工面積等先行指標(biāo)：土地購置面積增速將緩慢回升，短期內(nèi)仍難由負(fù)轉(zhuǎn)正，將在一定程度上拖累房地產(chǎn)投資增速的攀升。此外，因新開工面積絕對量仍將保持量上高位，也避免了開發(fā)投資增速大幅下降的可能。綜合這兩方面因素，開發(fā)投資總體依舊會保持高位，但不排除房企融資會進(jìn)一步收緊，加劇企業(yè)資金緊張程度，繼而影響土地購置和施工建安投資增速或?qū)⑾滦?，但預(yù)計(jì)全年在10%以內(nèi)。

展望下半年樓市 心態(tài)微妙變化

2019年下半年，樓市依然處于“換擋期”，張波認(rèn)為，在“穩(wěn)”字當(dāng)先的大環(huán)境下，政策調(diào)控?fù)Q擋表現(xiàn)在以下三個方面：

從調(diào)控?fù)Q擋來看，從全國嚴(yán)控到因城施策的指導(dǎo)方針變化，體現(xiàn)了調(diào)控政策將依然保持穩(wěn)定、長短結(jié)合的節(jié)奏不變，同時因城施策的換擋還將在各城市深化到“因區(qū)施策”，類似蘇州針對園區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行有針對性調(diào)控的政策也將在不同城市呈現(xiàn)，同一城市不同區(qū)域的調(diào)控分化將成為常態(tài)。

從城市換擋來看，則呈現(xiàn)出在整體穩(wěn)定的局面之下，不同城市分化加劇，三四線城市房價上漲的現(xiàn)象將在下半年出現(xiàn)分化，一二線城市仍將保持一定熱度，但熱度更為聚焦到強(qiáng)二線城市，三四線及以下城市在五大城市群仍將保持一定熱度，但部分三四線城市或?qū)⒂瓉斫禍爻保@一現(xiàn)象值得關(guān)注。

從心態(tài)換擋來看，用戶對于后市看平的心態(tài)已經(jīng)占據(jù)主流，從58安居客線上的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，今年上半年市場心態(tài)的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)在5月，5月也是2019年以來第一次出現(xiàn)用戶和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)出現(xiàn)雙降的月份，用戶信心指數(shù)的下降明顯大于經(jīng)紀(jì)人。因此，2019年市場不會出現(xiàn)單邊市場熱度持續(xù)上揚(yáng)的格局，整體穩(wěn)定、小幅波動應(yīng)該是主流趨勢。

在市場政策、價格等保持相對穩(wěn)定情況下，一線、核心二線城市積壓的觀望購房需求逐漸釋放，銷售仍將保持穩(wěn)中有升。尤其值得關(guān)注的當(dāng)屬長、珠三角等都市圈的核心城市在下半年仍會有相對亮眼的表現(xiàn)。而三四線城市由于此前熱潮所消耗的購買力尚未恢復(fù)，加之棚改貨幣化安置政策逐步退潮，購買力局限也將導(dǎo)致部分城市的銷售面積持續(xù)下行。

下半年，土地供給仍舊可以保持在相對充裕的水平，不至于出現(xiàn)“土地荒”的情況。一二線城市方面，考慮到5月份住建部聯(lián)合多個中央部委接連發(fā)聲要加強(qiáng)公租房供給，預(yù)計(jì)人口流入量較大的城市如杭州、南京、合肥等城市下半年租賃用地的供應(yīng)力度將會有明顯的提升。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）