社科院報(bào)告：2018年中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)拐點(diǎn)

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中國(guó)社科院（財(cái)經(jīng)院）24日發(fā)布的《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告No.17：住房，關(guān)系國(guó)與家》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）認(rèn)為，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響存在倒U關(guān)系。盡管2018年表面上中國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有0.7百分點(diǎn)的帶動(dòng)貢獻(xiàn)，但是其擠出效應(yīng)已大于帶動(dòng)效應(yīng)，2018年中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點(diǎn)。

報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響存在倒U關(guān)系。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同時(shí)存在正向的拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)，當(dāng)房?jī)r(jià)水平較低時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)超過(guò)負(fù)向擠出效應(yīng)，而當(dāng)房?jī)r(jià)水平過(guò)高時(shí)，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過(guò)正向拉動(dòng)效應(yīng)。經(jīng)驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9：1后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將得不償失。按照2018年中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格來(lái)計(jì)算，2018年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比為9.3。這意味著，盡管2018年表面上中國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有0.7百分點(diǎn)的帶動(dòng)貢獻(xiàn)，但是其擠出效應(yīng)已大于帶動(dòng)效應(yīng)，2018年中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點(diǎn)。而北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房?jī)r(jià)收入比都已經(jīng)超過(guò)9這一臨界點(diǎn)。報(bào)告建議，對(duì)于房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的城市，在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，將房?jī)r(jià)收入比保持在合理區(qū)間內(nèi)的同時(shí)，切實(shí)提高居民可支配收入，讓收入跑贏房?jī)r(jià)。

報(bào)告還認(rèn)為，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響普遍存在倒U關(guān)系。近年來(lái)中國(guó)制造業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)的“脫實(shí)入虛”現(xiàn)象：一方面，社會(huì)資金和銀行貸款中相當(dāng)一部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)，2018年末人民幣房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量的39.9%。另一方面，2018年以來(lái)，制造業(yè)企業(yè)面投資房地產(chǎn)愈演愈烈，截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投資性房地產(chǎn)。理論上，房地產(chǎn)尤其房?jī)r(jià)影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化，微觀機(jī)制上主要通過(guò)配置和篩選效應(yīng)的作用機(jī)制實(shí)現(xiàn)?？傮w上，當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)低時(shí)，低端產(chǎn)業(yè)能夠生存，企業(yè)沒(méi)有壓力升級(jí)和轉(zhuǎn)移，當(dāng)房?jī)r(jià)處在較高但仍合理水平時(shí)，企業(yè)被迫升級(jí)或者轉(zhuǎn)移，當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，一方面，企業(yè)沒(méi)有能力升級(jí)，另一方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)利潤(rùn)豐厚而轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，總之，城市房?jī)r(jià)與城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)存在“倒U型”曲線關(guān)系。

證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 張達(dá)