沒有“蜜月期” 80后總裁余麗娟直接開打融信1400億之戰(zhàn)

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“空窗”222天，37歲的余麗娟接下了歐宗洪的任命書，正式接任融信集團(tuán)總裁一職。

7個(gè)月前，當(dāng)15年融信老將吳劍遞上辭呈，林峻嶺也留下一封通告、一份業(yè)績表和一張總部大樓照片離開融信時(shí)，很多人說這二人“事了拂衣去”，頗有功成名就的意味。

但瀟灑揮袖之余，留下的也并非一片潮平海闊。畢竟119億、246億、502億、1218億元……這4年一腳油門踩下去，能沖進(jìn)千億門檻，已費(fèi)九牛二虎之力。面對(duì)一線陣營如狼似虎的對(duì)手們，誰也無法給融信足夠的信心，再來一波每年80%的上漲。

就在去年5月，余麗娟在和團(tuán)隊(duì)完成青海湖騎行后，曾感嘆“（融信）過去的快就像梯形的爬坡段，需要不停地用力，才能夠向前向上”。

而現(xiàn)在，和融信一起走過了12年，余麗娟更想做的，是“適當(dāng)調(diào)整節(jié)奏，適當(dāng)變一下自己的崗位，慢下來欣賞沿途的風(fēng)景，為下一個(gè)爬坡段蓄力”。

或許因?yàn)檫@段感觸，不少人會(huì)誤把這段看似“不費(fèi)力”的時(shí)間，視為余麗娟和融信的蜜月期。

但若翻開融信的成績單，近4年8.72%～18.96%的凈利率，98%～159%的資產(chǎn)負(fù)債比率，近期以最低11.25%年利率的新票據(jù)高息置換低息……背后的錢袋壓力不小，“刀光劍影”中的融信恐怕很難給到余麗娟真正的蜜月期。

而想要在千億陣營中走得更遠(yuǎn)，融信要補(bǔ)的課還不少，從錢到糧，余麗娟需要立即開始“后防”。

保份額：兩年規(guī)模翻番 留在千億分水嶺之上

2018年11月，融信中國正式躋身千億房企俱樂部，以73.35%的同比增長，將合同銷售金額推高到1219億元，當(dāng)年融信制定的目標(biāo)是1200億元。

而今年，融信的銷售目標(biāo)是1400億元，其甚至在業(yè)績發(fā)布會(huì)把2020年的目標(biāo)也亮了出來——2000億元。

這意味著，在花了4年從百億沖上了千億后，融信希望只花2年就把規(guī)模翻一番。

就今年來看，截至5月31日，融信總合約銷售額是466.48億元，距離千億約540億元。

余麗娟初任總裁的這后半年，千億對(duì)于融信而言是勢(shì)在必行，也是當(dāng)務(wù)之急——必須留在千億分水嶺之上。

克而瑞數(shù)據(jù)可見，2018年千億房企數(shù)量已達(dá)30家，新增成員就有13家。融信與陽光城、中南、正榮、金科、中梁等同儕對(duì)手們，還要面對(duì)背后7家800億以上規(guī)模的后發(fā)者，甚至警惕規(guī)模已超500億的13家房企“出奇制勝”。

億翰智庫曾分析，融信2016～2018年銷售規(guī)模翻番增長，最重要的原因是趕上了上一波房地產(chǎn)牛市，并精準(zhǔn)布局了長三角區(qū)域，重倉上升潛力巨大的杭州、上海等城市，提前鎖定低價(jià)地，此后享受地價(jià)和房價(jià)同時(shí)上升的紅利。

“可以說，融信高速增長的故事，離不開長三角，尤其是杭州。而融信在杭州成功的這一套，應(yīng)該也是其下一步發(fā)展的基本邏輯。這次余麗娟一躍升任總裁，就很說明問題。”有業(yè)內(nèi)人士直言。

保效率：“杭州現(xiàn)象”能否成為全國邏輯？

的確，杭州是余麗娟的“光明頂”，這也是融信除福州、上海外的第三大本營，2018年融信在上海和杭州的土地儲(chǔ)備占比達(dá)到24%。

據(jù)了解，融信內(nèi)部也常津津樂道，余麗娟在杭州做出的亮眼成績。2016年，融信杭州區(qū)域合約銷售額達(dá)到了82.57億元，僅次于福州；2017年杭州區(qū)域合約銷售額166.71億元，超越福州區(qū)域；2018年，融信杭州區(qū)域銷售額達(dá)到402.85億元，已占集團(tuán)銷售總額約33%，而杭州是融信2013年才開始布局的。

不過初入杭州之時(shí)，融信并不順利。2013年是杭州樓市多限齊下的艱難時(shí)刻，而融信在杭州短短半年時(shí)間就花了近70億拿地，可謂負(fù)重前行。

但4年后，融信擠進(jìn)了杭州房企“第一陣營”，并立足杭州，收入大浙江區(qū)域內(nèi)和長江中游經(jīng)濟(jì)帶重點(diǎn)城市，成立第三事業(yè)部，在2018年把銷售額做到了將近500億元，2020年還下了軍令狀——挑戰(zhàn)1000億元。對(duì)局部區(qū)域（且非一線城市）提出千億計(jì)劃，在全國房企鮮有。

余麗娟在杭州的戰(zhàn)績一度被稱為“杭州現(xiàn)象”，這背后的邏輯也受到關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾聽余麗娟親自“揭秘”，而她最強(qiáng)調(diào)的其實(shí)就是拿地時(shí)機(jī)、打法靈活、產(chǎn)品過硬三點(diǎn)。

余麗娟告訴記者，2016年3～9月，融信參與了杭州的每一次土拍，且瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)土地，這些地價(jià)格夠低，也保證了項(xiàng)目的利潤率。

“2016年～2017年，融信堅(jiān)持自己的拿地邏輯。”余麗娟表示。

億翰智庫則進(jìn)一步點(diǎn)出，這一曾被視為“激進(jìn)”的拿地頻率，其實(shí)是為了追趕2016年開始的這一波房地產(chǎn)牛市。

實(shí)際上，融信在杭州的“叫價(jià)”并不低，合約銷售平均單價(jià)達(dá)到43785元/平方米。而數(shù)據(jù)顯示，融信各年拿地平均樓面價(jià)占當(dāng)年銷售均價(jià)的40%左右。較低的土地成本占比，意味著更大的盈利空間。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年融信在杭州的瀾天、創(chuàng)世紀(jì)等多個(gè)項(xiàng)目“開盤即售罄”，杭州永興首府、蕭山公館、杭州江南學(xué)府、嵊州創(chuàng)世紀(jì)等多個(gè)項(xiàng)目均超額完成2018年度銷售目標(biāo)。

余麗娟認(rèn)為，打法能如此快，很大程度上也得益于“事業(yè)部”的戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)。

杭州是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，也非?？简?yàn)開發(fā)商真正專業(yè)度的市場(chǎng)。上述業(yè)內(nèi)人士就直言，在杭州能做好，在全國就很可能做好。從杭州市場(chǎng)歷練出來的余麗娟，能否在融信的份額防衛(wèi)上再出佳績，值得觀察。

保健康：糧倉和錢倉才是真正考驗(yàn)

從杭州到集團(tuán)，余麗娟需要解決的最重要的“后防”問題，則是糧倉和錢倉。

在“儲(chǔ)糧”上，融信曾經(jīng)一嘯千里。2016年，將總部遷至上海的當(dāng)年，融信就拿下了全國地王，110.1億元的靜安中興地塊，樓面價(jià)10.03萬元/平方米，記錄至今未破。整個(gè)2016年，融信累計(jì)拿地21塊，土地成本246.22億元。隨后的2017年，融信新收購地塊78宗，總建筑面積達(dá)1481.5萬平方米，金額342.42億元。

但也由于高舉高打，2012年～2015年，融信的資產(chǎn)負(fù)債比率最高達(dá)到了1541%；上市后，2016年～2018年，融信的資產(chǎn)負(fù)債比率降至98%～159%。

也正因此，2018年融信新增拿地顯著下降，全年新增土儲(chǔ)478萬平方米，同比大幅下降68%，而2019年計(jì)劃拿地資金也僅200億元。

同時(shí)，歐宗洪在業(yè)績報(bào)告中表示，2019年融信將密切留意房地產(chǎn)政策以及市場(chǎng)變化，堅(jiān)守“聚焦、平衡、輕資產(chǎn)”的三大戰(zhàn)略。雖然降杠桿頗有成效，但盈利能力有待繼續(xù)加強(qiáng)。

從上市初的大刀闊斧和狂飆突進(jìn)，到眼下的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略、平衡戰(zhàn)略，融信的調(diào)整顯而易見，這是融信下半場(chǎng)必須解決的問題，也是余麗娟的防衛(wèi)重點(diǎn)。

(封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan)