房子賣不動(dòng)，開發(fā)商降價(jià)促銷！這座城市竟發(fā)布10條“止跌令”

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝 何小桃    

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

近日，一份名為《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)警的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）在網(wǎng)上熱傳，也讓作為四線城市的恩施突然“火”了。該《通知》詳細(xì)列出了10種擾亂恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的降價(jià)行為，引來(lái)業(yè)界熱議。

6月11日下午，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者聯(lián)系到恩施市房管局，該局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，確有這份《通知》，是由恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的。

那么，恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一份《通知》為何會(huì)引發(fā)如此廣泛關(guān)注？

實(shí)際上，對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)提出預(yù)警的城市并不少，但由房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布“紅頭文件”禁止房?jī)r(jià)猛降的情況并不多見。恩施此次發(fā)布的樓市“止跌令”不僅在業(yè)界引起爭(zhēng)議，同時(shí)也揭開了這座四線城市樓市存在的各種“亂象”。

網(wǎng)傳的恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)文件截圖

房協(xié)發(fā)布10條“止跌令”

恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的《通知》中，共列出10條不利于市場(chǎng)健康發(fā)展的降價(jià)行為，其中前3條直接點(diǎn)出了具體降價(jià)數(shù)字：“高價(jià)備案，低價(jià)開盤，降幅價(jià)格在800~1200元/平方米”“分期預(yù)售和銷售不同，前后價(jià)差300~500元/平方米”“無(wú)故不按市場(chǎng)規(guī)律辦事，開盤價(jià)整體同比下降200~500元/平方米”。

《通知》其他條款則主要涉及到房企的各種促銷行為，如“采用低價(jià)誘客的方法，實(shí)為銷售噱頭，引起市場(chǎng)大幅波動(dòng)和購(gòu)房預(yù)期變化”“不按成本和價(jià)格規(guī)律定價(jià)，綜合成本與實(shí)際售價(jià)形成巨大反差”“以蓄客為由提前釋放低價(jià)信息，甚至未辦預(yù)售證即變相收取押金和辦卡”“以分銷、電銷等方式與第三方合作進(jìn)行降價(jià)，變相收取押金。用工程款抵扣房、內(nèi)部福利特價(jià)房等形式變相降價(jià)”“采取甩賣價(jià)格拋售，成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的”“采取不正當(dāng)銷售手段將銷售人員安排至其他售樓部外進(jìn)行拉客”“違反相關(guān)規(guī)范，將樓層涉及高度降低至2.7米左右，為后期購(gòu)房者入住埋下矛盾隱患”。

對(duì)于如此詳細(xì)的“止跌令”，一位品牌房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人士認(rèn)為，涉及到價(jià)格的條款存在過(guò)度市場(chǎng)干預(yù)的情況。

“開發(fā)商在一個(gè)小區(qū)內(nèi)的對(duì)于不同戶型會(huì)因?yàn)樾^(qū)景觀的不同造成價(jià)差，但設(shè)定價(jià)格下限是明顯不尊重房地產(chǎn)營(yíng)銷的行為。”該房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，比如第一個(gè)對(duì)備案價(jià)設(shè)定下限，這就是強(qiáng)行政管控。

不過(guò)，也有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恩施房?jī)r(jià)斷崖式下降問(wèn)題，社會(huì)反映比較強(qiáng)烈，房協(xié)列出降價(jià)現(xiàn)象的10條主要表現(xiàn)，對(duì)部分樓盤進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，還進(jìn)行了相應(yīng)的4個(gè)措施予以引導(dǎo)和糾正，本質(zhì)上是有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的行為。

上述房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人士也直言，政府層面還沒(méi)有出臺(tái)管控政策，目前只能靜觀其變。畢竟企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是第一位的，企業(yè)也要有資金回籠，來(lái)付政府稅金、支付農(nóng)民工工資等等。

資料圖（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

政策背后亂象叢生

《通知》中如此細(xì)致的“止跌”措施背后，恩施樓市亂象存在已久的確不容忽視。

例如同一個(gè)區(qū)域的樓盤，價(jià)格差非常明顯。

當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士就告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，恩施南邊的一個(gè)項(xiàng)目——奧山·鉑悅府，開盤時(shí)毛坯價(jià)在6900/平方米，如今價(jià)格僅6000/平方米。相較同樣地段和戶型的其他樓盤，價(jià)格也有大幅下跌。

“有一家品牌房企在當(dāng)?shù)氐氖蹆r(jià)范圍在6100~6200元/平方米左右，而該項(xiàng)目旁邊有個(gè)樓盤項(xiàng)目?jī)H賣5300/平方米。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，自然會(huì)選擇價(jià)低者，這個(gè)市場(chǎng)就容易亂。”上述人士表示。

據(jù)介紹，一般來(lái)說(shuō)，品牌開發(fā)商還是愿意把備案價(jià)申請(qǐng)得越高越好。但有些小開發(fā)商為了快速出貨，則會(huì)選擇降價(jià)。

但值得一提的是，“降價(jià)”很難在恩施樓市引起連鎖反應(yīng)。因?yàn)橐恍潜P最初拿地價(jià)格比較低，后期可以低價(jià)走量；但有一些樓盤的拿地價(jià)格較高，無(wú)法在價(jià)格上動(dòng)太多想法，“價(jià)格戰(zhàn)”也打不動(dòng)。

據(jù)記者了解，目前恩施樓市，不僅開發(fā)商的“非常規(guī)”促銷對(duì)市場(chǎng)秩序產(chǎn)生影響，操作流程上也有不少“灰色地帶”。據(jù)上述人士消息，目前恩施市場(chǎng)一些樓盤，價(jià)格雖然有降，一些項(xiàng)目卻只收定金，不簽合同。也就是說(shuō)，購(gòu)房者看中了房子，只能定，不能真正買。

“現(xiàn)在有許多開發(fā)商還沒(méi)有拿到預(yù)售證，就大規(guī)模做廣告宣傳、收定金，提前煽起市場(chǎng)的‘虛火’。”上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

但拿證后已交付定金的購(gòu)房者能否順利簽合同、是否存在“差價(jià)”可能，這些都是不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

其告訴記者，恩施樓市目前確實(shí)存在一些問(wèn)題，政府也陸續(xù)在出臺(tái)各種解決的政策，比如針對(duì)預(yù)售證問(wèn)題，恩施市政府就要求樓盤必須要有預(yù)售證才能宣傳出街。不過(guò)政策是否落實(shí)到位，要看執(zhí)行效果和具體監(jiān)管力度。

資料圖（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

四線樓市后勁不足

恩施樓市存在的問(wèn)題，歸根結(jié)底是城市問(wèn)題。

就目前的市場(chǎng)情況，一品牌房企在恩施當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，今年以前恩施的市場(chǎng)整體向上，但從去年下半年開始，市場(chǎng)出現(xiàn)了疲態(tài)，今年春節(jié)后就開始明顯下行，如今已經(jīng)是買方市場(chǎng)。

來(lái)自恩施州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年度，恩施市批售新建商品房項(xiàng)目48個(gè)，較2017年同期增加了14個(gè)；批售面積191.38萬(wàn)平方米，與2017年同期相比上漲35.36%；全年銷售新建商品房154.46萬(wàn)平方米，與2017年同期相比上漲7.29%；累計(jì)總銷售額100億元，與2017年同期相比上漲26.58%。

但如今，“恩施下半年約有六七個(gè)項(xiàng)目開盤，加推的體量不算太大，明顯不及過(guò)往。”上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

價(jià)格方面同樣如此，恩施2018年房?jī)r(jià)在慢慢往上漲，當(dāng)年新建商品住宅成交均價(jià)為6165.58元/平方米，與2017年度成交均價(jià)相比上漲23.59%，每平方米直漲1176.94元。

恩施市近一年來(lái)新房?jī)r(jià)格走勢(shì) 圖據(jù)來(lái)源：安居客

另一品牌房企在恩施的銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，雖然恩施的房地產(chǎn)市場(chǎng)較其他地區(qū)較為封閉，但去年還是有明顯提升的。不過(guò)從今年上半年開始，整個(gè)市場(chǎng)開始下行，不同開發(fā)商都開始促銷。

表面上看，因?yàn)殚_發(fā)商過(guò)于集中供貨，導(dǎo)致供過(guò)于求。但多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)均表示，其實(shí)根源在于，恩施前些年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，而當(dāng)?shù)厝丝诤褪杖牖鶖?shù)沒(méi)有大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)已提前消耗了紅利，存在一定的泡沫。

像恩施這樣的四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯壓力。

據(jù)恩施州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告，恩施的庫(kù)存去化目前低于10個(gè)月，依然還有較大的市場(chǎng)潛力；而新建非商品住宅卻庫(kù)存高企，現(xiàn)有存量出清約需55個(gè)月，走量壓力較大。

值得注意的是，當(dāng)?shù)胤科蟮睦麧?rùn)空間同樣不如從前。2018恩施新建商品房開工竣工剪刀差較2017年同期相比上漲了167.55%。在市場(chǎng)情緒退潮的大環(huán)境中，開工竣工剪刀差不斷疊加高走，刺激了房企的促銷，2019年或?qū)?duì)價(jià)格形成更大的向下壓力，隨即擠壓房企的利潤(rùn)空間。

資料圖，圖文無(wú)關(guān)（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

穩(wěn)房?jī)r(jià)仍是大前提

記者觀察發(fā)現(xiàn)，發(fā)文防止房?jī)r(jià)下跌的城市，并非恩施一例。

今年3月6日，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向房企下發(fā)一份“停止特價(jià)房銷售”的通知，要求自3月3日開始，同類型住宅成交單價(jià)低于該項(xiàng)目2月份同類型成交均價(jià)的商品房合同暫緩備案。

不過(guò)恩施“限跌”的發(fā)文主體是地方性房協(xié)，并非類似贛縣住建局的行政指令，更多體現(xiàn)在警示層面。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，今年房地產(chǎn)的整體調(diào)控目標(biāo)非常明確，就是“三穩(wěn)”，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是三穩(wěn)的重要目標(biāo)之一，既防大漲、又防大跌是政策調(diào)控的主基調(diào)。

另一方面，今年全國(guó)樓市的分化將會(huì)更為明顯，熱點(diǎn)二線城市恒熱，三四線降溫城市增多，因此未來(lái)調(diào)控方向會(huì)更體現(xiàn)出“因城施策”的特點(diǎn)。下半年出臺(tái)限制房?jī)r(jià)漲跌的城市應(yīng)該會(huì)不斷增多。