讀完新力控股招股書，看到了三個(gè)問(wèn)題

資本市場(chǎng)是書寫奇跡的地方，前有拼多多4年上市，后有云集5年上市，如今地產(chǎn)企業(yè)也迎來(lái)了一家創(chuàng)造奇跡的公司。5月24日，新力控股在港交所提交了招股書。 從招股書來(lái)看，新力控股不折不扣地創(chuàng)造了地產(chǎn)企業(yè)的小奇跡，不只是成立9年就即將實(shí)現(xiàn)千億銷售額的“小目標(biāo)”，更是其業(yè)績(jī)的連年強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)可控，戰(zhàn)略的逐漸調(diào)整，潛能的逐漸積蓄。也許新力控股在成長(zhǎng)期仍然有需要改進(jìn)的地方，但對(duì)于一家只有9歲的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣的成績(jī)單實(shí)屬不易。 增長(zhǎng)：營(yíng)收凈利潤(rùn)三年連續(xù)翻番毛利率大漲12.6% 在關(guān)鍵指標(biāo)的增長(zhǎng)上，新力控股展現(xiàn)了強(qiáng)大的生命力。其損益表中的跡象關(guān)鍵指標(biāo)幾乎都呈現(xiàn)翻番式的增長(zhǎng)。 營(yíng)收上，新力控股在2016年至2018年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為22.23億元、52.41億元和84.15億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為94.6%。其中，主營(yíng)業(yè)務(wù)物業(yè)銷售分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為22.08億元、52.30億元和83.89億元，增速明顯。營(yíng)收的增長(zhǎng)有一項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)值得關(guān)注，招股書顯示，新力控股在2018年每平方米的平均售價(jià)是7493元，低于2017年的7639元，在這個(gè)基礎(chǔ)上還能實(shí)現(xiàn)近乎翻番式的增長(zhǎng)，說(shuō)明其并不只是依賴于房?jī)r(jià)上漲，而是整體的地產(chǎn)產(chǎn)品受到市場(chǎng)青睞。 利潤(rùn)層面，新力控股的凈利潤(rùn)分別為1.31億元、2.78億元和5.55億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為105.84%。值得注意的是，新力控股高速增長(zhǎng)的背后也伴隨著行業(yè)地位的不斷提升，其毛利率從2016年的24.7%升至2018年的37.3%，三年間大漲12.6%，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)這是相當(dāng)快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 不只是營(yíng)收利潤(rùn)，新力控股三年間實(shí)現(xiàn)了銷售額與交付面積的“雙高速增長(zhǎng)”。在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的銷售金額排行榜中，新力控股在2016年到2018年的銷售額分別為161億元、452億元和822億元，按照這樣的發(fā)展速度，新力控股邁進(jìn)千億俱樂(lè)部會(huì)非常輕松。與此同時(shí)，新力控股2016年已交付建筑面積為35.65萬(wàn)平米，2017年翻了近一倍增至67.87萬(wàn)平米，2018年又翻了接近一倍，達(dá)到111.96萬(wàn)平米。銷售額與交付面積的同步高速增長(zhǎng)，意味著新力的增長(zhǎng)的整體實(shí)力、整體規(guī)模的高速增長(zhǎng)，這個(gè)態(tài)勢(shì)是值得肯定的。 隨著整體規(guī)模的快速壯大，新力控股2016年行業(yè)100強(qiáng)，在2017年躋身40強(qiáng)，2018年便已位列第36名。這對(duì)于一家成立只有9年的公司來(lái)說(shuō)，是相當(dāng)難能可貴的。 穩(wěn)?。憾唐趦攤鶋毫Ψ€(wěn)定現(xiàn)金流連年增長(zhǎng) 當(dāng)然，高速增長(zhǎng)的狀態(tài)下，難免會(huì)遇到關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)疑。從招股書來(lái)看，新力控股已經(jīng)注意到了這方面的問(wèn)題，并在逐步解決風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。 從短期債務(wù)看，新力控股的償債壓力保持穩(wěn)定。招股書顯示，新力控股速動(dòng)比率在三年間穩(wěn)定保持在1.1-1.2左右，短期負(fù)債維持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。從長(zhǎng)期債務(wù)看，新力控股遏制了負(fù)債的快速增長(zhǎng)。2017年，非流動(dòng)性負(fù)債較2016年增加119%，而2018年比2017年增加71.5%。當(dāng)然，高速增長(zhǎng)的同時(shí)，難免會(huì)出現(xiàn)負(fù)債同步上漲的情況，但考慮到新力控股在營(yíng)收和利潤(rùn)層面均保持翻番式增長(zhǎng)，且增速遠(yuǎn)超負(fù)債的增速，持續(xù)的收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)對(duì)負(fù)債來(lái)說(shuō)會(huì)是很大的緩解。 另一個(gè)層面，新力控股的現(xiàn)金流在改善。一方面，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流在2018年達(dá)到17.25億，與前兩年相比，實(shí)現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流，這是風(fēng)險(xiǎn)控制的一大利好信號(hào)。另一方面，新力控股的現(xiàn)金及等價(jià)物不斷增加，其2016年到2018年年末的現(xiàn)金及等價(jià)物總額分別為7億、28.8億和70.8億元，現(xiàn)金儲(chǔ)備也在快速增加?，F(xiàn)金流的不斷改善對(duì)于新力控股來(lái)說(shuō)加大增加了機(jī)動(dòng)性。現(xiàn)金既可以支撐新力控股的戰(zhàn)略，又可以在必要時(shí)優(yōu)先償還到期負(fù)債，增加了穩(wěn)健性。 當(dāng)然，與發(fā)展已有幾十年的地產(chǎn)企業(yè)相比，新力地產(chǎn)仍然處在上升過(guò)程，這個(gè)過(guò)程中，負(fù)債問(wèn)題難免會(huì)凸顯出來(lái)，不過(guò)考慮到其營(yíng)收和利潤(rùn)高速增長(zhǎng)為收入帶來(lái)的不斷補(bǔ)充，現(xiàn)金流的持續(xù)向好，可以說(shuō)，處在當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)的新力控股將風(fēng)險(xiǎn)控制在了不錯(cuò)的水平。 潛能：土地儲(chǔ)備1470萬(wàn)平米長(zhǎng)三角大灣區(qū)比重大幅增加 解析新力控股除了要看過(guò)去的增長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)的控制，還要思考未來(lái)的發(fā)展。從招股書來(lái)看，新力控股未來(lái)的潛能還在不斷繼續(xù)。 在關(guān)鍵的土儲(chǔ)指標(biāo)上，新力控股繼續(xù)了龐大的潛能。招股書顯示，截至2019年一季度末，新力控股共計(jì)有101個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積約為1480萬(wàn)平米。其中，已竣工土地面積約為10.93萬(wàn)平米、處于開(kāi)發(fā)中物業(yè)的土地面積1130萬(wàn)平米和持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)的總建筑面積約為340萬(wàn)平米。這意味著，未來(lái)新力控股至少能夠釋放出1470萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，對(duì)于未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將提供充足的彈藥。 在戰(zhàn)略上，新力控股不斷改善了布局和側(cè)重。作為從江西發(fā)展壯大的房產(chǎn)企業(yè)，新力控股正在逐步向其他區(qū)域布局。從招股書來(lái)看，目前，江西省合計(jì)持有新力控股55個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備約778.11萬(wàn)平米，占總土地儲(chǔ)備的52.6%。而在收入貢獻(xiàn)上，新力股份在江西省所創(chuàng)收入占比從2016年的99.9%下降到2018年的84.2%。這意味著，新力控股的戰(zhàn)略布局成效已經(jīng)非常顯著。 目前，新力控股正在加大布局長(zhǎng)三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、中西部核心城市以及中國(guó)其他具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，毫無(wú)疑問(wèn)，這些區(qū)域人口密集、發(fā)展前景更好，未來(lái)，新力控股勢(shì)必將極大受益于這樣的戰(zhàn)略布局。 綜合來(lái)看，新力控股當(dāng)下正處于快速成長(zhǎng)期，在這個(gè)階段，其銷售額、收入、利潤(rùn)、行業(yè)地位等等都在快速提升，對(duì)于一家只有9歲的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣的發(fā)展速度是十分驚人的。誠(chéng)然，在負(fù)債和區(qū)域集中層面，新力控股仍然有需要改進(jìn)之處。但需要看到的是，其償債壓力保持穩(wěn)步下降，其現(xiàn)金流在不斷改善，其土地儲(chǔ)備龐大，其戰(zhàn)略布局正凸顯成效。隨著新力控股的不斷發(fā)展，一個(gè)高速增長(zhǎng)、穩(wěn)健發(fā)展、潛能無(wú)限的房產(chǎn)企業(yè)就在眼前。 （市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。）