房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)字當(dāng)頭 碧桂園銷(xiāo)售穩(wěn)健土儲(chǔ)豐富成長(zhǎng)可期

6月7日，碧桂園發(fā)布的銷(xiāo)售月報(bào)顯示，2019年5月，該公司及其附屬公司，連同合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約543.3億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售建筑面積約582萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，2019年以來(lái)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的趨勢(shì)未改，但碧桂園仍取得權(quán)益銷(xiāo)售額每月環(huán)比增長(zhǎng)的良好表現(xiàn)。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2019年前5月，碧桂園的全口徑銷(xiāo)售金額穩(wěn)居行業(yè)首位。

在2019年以來(lái)的節(jié)點(diǎn)上，屬于專(zhuān)業(yè)選手的“全馬”已經(jīng)開(kāi)始。在這個(gè)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提出更高、更全面要求的賽段，碧桂園已經(jīng)奔跑在新的賽道上。據(jù)悉，2019年，該公司提出了“提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力”的發(fā)展目標(biāo)與戰(zhàn)略規(guī)劃，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升安全、質(zhì)量、效益等指標(biāo)，并通過(guò)多種管理舉措為項(xiàng)目一線(xiàn)賦能，讓項(xiàng)目為市場(chǎng)和客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。

銷(xiāo)售勢(shì)頭向好預(yù)收賬款行業(yè)最高

2019年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份房地產(chǎn)投資同比實(shí)現(xiàn)了11.9%的平穩(wěn)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)背后的原因，一方面是新開(kāi)工面積保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，另一方面是對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)預(yù)期比較穩(wěn)定，這兩方面支撐了房地產(chǎn)投資目前的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

與之相呼應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也凸顯了“穩(wěn)健”的特點(diǎn)。克而瑞指出，在權(quán)益口徑下，從單月來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企5月的整體銷(xiāo)售規(guī)模較上月環(huán)比增長(zhǎng)8.8%。龍頭房企在業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性方面表現(xiàn)更為出色，例如，碧桂園5月實(shí)現(xiàn)543.3億元的權(quán)益銷(xiāo)售金額，環(huán)比增速15%，高于行業(yè)平均水平。

基于行業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的判斷，碧桂園積極在土地市場(chǎng)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資源，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展蓄力。實(shí)際上，截至2018年12月31日，該公司國(guó)內(nèi)已簽約或已摘牌的權(quán)益土地儲(chǔ)備已達(dá)到約2.4億平方米，其中未售權(quán)益可售貨值約1.7萬(wàn)億元，可以滿(mǎn)足未來(lái)三到四年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)需求。

穩(wěn)健增長(zhǎng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和豐富土儲(chǔ)令碧桂園的成長(zhǎng)充滿(mǎn)想象空間，而高達(dá)6627億元不含增值稅的已售未結(jié)算收入則成為該公司平穩(wěn)度過(guò)行業(yè)周期的重要保障。億翰智庫(kù)在一份研究報(bào)告中表示，預(yù)收賬款作為營(yíng)業(yè)收入的先行指標(biāo)，揭示了房企營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)動(dòng)力，2018年龍頭房企銷(xiāo)售金額的快速提升，使得財(cái)報(bào)中預(yù)收賬款科目出現(xiàn)大幅增加。其中，TOP20中的大部分房企業(yè)績(jī)鎖定率幾乎均在100%以上，碧桂園更是位列2018上市房企預(yù)收賬款排行榜首位。

多管齊下提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力

這兩年關(guān)于房?jī)r(jià)的政策，國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)的就是持穩(wěn)，今年在房?jī)r(jià)剛有上漲苗頭的情況下，出臺(tái)的政策很好地遏制了房?jī)r(jià)上漲。業(yè)內(nèi)較為普遍的看法是，隨著政策調(diào)控的不斷優(yōu)化，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定，并且房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)以更健康的方式發(fā)展。未來(lái)5-10年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售金額仍將保持在十幾萬(wàn)億元的水平。維持行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模高位運(yùn)行的動(dòng)力有三個(gè)：一是城鎮(zhèn)化率至少還有15%的提升空間；二是改善需求還將持續(xù)釋放；三是房子還是資產(chǎn)配置的核心方式，在家庭資產(chǎn)中占比近8成。

但在這樣一個(gè)總量相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局也將發(fā)生深刻變化，唯規(guī)模和速度論的衡量方式已經(jīng)不再適用，屬于業(yè)余選手的“半馬”將落下帷幕，專(zhuān)業(yè)選手將在“全馬”的舞臺(tái)上展開(kāi)新一輪的競(jìng)賽。作為專(zhuān)業(yè)選手中的佼佼者，龍頭房企為應(yīng)對(duì)賽道切換而進(jìn)行的戰(zhàn)略升級(jí)早已提上日程。

據(jù)了解，碧桂園正在自上而下的開(kāi)展一場(chǎng)“提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力”的深度調(diào)整和變革。在6月內(nèi)部管理會(huì)議中，碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)透露，該公司有幾款建筑機(jī)器人已經(jīng)在工地試用，這會(huì)帶來(lái)很多改變，在安全、質(zhì)量、效益上都會(huì)有極大的提升。此外，該公司還通過(guò)拆掉部門(mén)墻、精簡(jiǎn)審批流程、總部職能下沉、縱向輪崗等管理舉措為項(xiàng)目一線(xiàn)賦能。具體而言，就是做好授權(quán)下放和流程簡(jiǎn)化，一切以項(xiàng)目為中心，做到權(quán)力、責(zé)任、利益相結(jié)合，將激勵(lì)向項(xiàng)目?jī)A斜，讓項(xiàng)目為市場(chǎng)和客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境大概率是松緊并舉的新常態(tài)，戶(hù)籍制度改革有望帶來(lái)新一輪人口紅利，但“一城一策”也給房企的投拓和營(yíng)銷(xiāo)策略帶來(lái)更大考驗(yàn)，全面提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、職能和決策下沉將有助于碧桂園適應(yīng)更復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，激發(fā)項(xiàng)目活力，塑造領(lǐng)跑新賽道的制勝優(yōu)勢(shì)。

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