大連友誼房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去年虧3.86億元 毛利率僅3.71%

每經(jīng)記者 張明雙    每經(jīng)編輯 張海妮    

隨著調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn)，不少房企的日子并不好過，大連友誼（000679，SZ）就是如此。2018年，大連友誼歸屬凈利潤(rùn)虧損4.15億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損3.86億元，同比下降1125.42%，毛利率僅為3.71%。

為此，深交所在年報(bào)問詢函中對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率變化、暫緩項(xiàng)目具體情況、業(yè)績(jī)改善措施等進(jìn)行了連番提問。大連友誼5月30日晚回復(fù)稱，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依舊面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，將繼續(xù)加速現(xiàn)有存量去化，并探索新的業(yè)務(wù)方向。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在去化重點(diǎn)項(xiàng)目中，大連友誼對(duì)大連富麗華國(guó)際項(xiàng)目實(shí)行整售不零售的銷售策略，但該項(xiàng)目2018年末賬面價(jià)值超15.1億元，如果進(jìn)行整售，需要簽下15億元的大單。

去年業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅下降

2016年，大連友誼迎來了具有金融背景的控股股東，不少投資者對(duì)上市公司擴(kuò)展金融業(yè)務(wù)抱有極大希望。然而三年過去了，大連友誼的金融路線步履維艱，主營(yíng)業(yè)務(wù)仍是房地產(chǎn)和零售業(yè)。

不過，這兩大業(yè)務(wù)都面臨較大困難，尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2018年業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅下降且嚴(yán)重虧損，成為深交所年報(bào)問詢的重點(diǎn)。

2018年年報(bào)顯示，去年，大連友誼房地產(chǎn)收入為3.06億元，毛利率僅3.71%；而2017年收入為10.02億元，毛利率為22.50%。根據(jù)大連友誼的回復(fù)，過去三年地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有5個(gè)項(xiàng)目，去除尾盤因素影響，2018年毛利率下降較大的項(xiàng)目為大連富麗華國(guó)際（富麗華三期）、沈陽(yáng)友誼時(shí)代廣場(chǎng)，毛利率分別由2017年的14.80%和21%下降到2018年的-181118.05%和-2.50%。

大連友誼稱，2018年大連富麗華國(guó)際所在區(qū)域的公寓產(chǎn)品去化較慢，零售周期拉長(zhǎng)，進(jìn)而帶來項(xiàng)目回流資金較慢，因此公司對(duì)該項(xiàng)目改變銷售策略，整售不零售，以期實(shí)現(xiàn)快銷售、快回現(xiàn)，節(jié)省資金成本，故2018年無收入。沈陽(yáng)友誼時(shí)代廣場(chǎng)則隨著工程成本的決算，調(diào)整單方成本影響，導(dǎo)致毛利率降低。

商業(yè)地產(chǎn)去化緩慢、收入降低，是大連友誼虧損的主要原因之一，但地產(chǎn)目前仍是公司支撐性產(chǎn)業(yè)之一。面對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)低迷，大連友誼表示，一方面將繼續(xù)加速現(xiàn)有存量去化，專注城市住宅地產(chǎn)開發(fā)，尋求增量項(xiàng)目；另一方面將嘗試和探索新的業(yè)務(wù)方向和業(yè)務(wù)模式。

2018年年報(bào)顯示，大連友誼重點(diǎn)去化項(xiàng)目便是沈陽(yáng)友誼時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目和大連富麗華國(guó)際項(xiàng)目。截至2018年末，富麗華國(guó)際賬面價(jià)值為15.1億元，沈陽(yáng)友誼時(shí)代廣場(chǎng)賬面價(jià)值為5.13億元。

按照大連友誼的銷售策略，大連富麗華國(guó)際項(xiàng)目采取整售方式，也就是說，去化這一項(xiàng)目需要簽下15億元的大單。5月31日，大連友誼證券部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，大連富麗華國(guó)際會(huì)作為一個(gè)整體出售，公司也一直在積極尋找客戶，加快地產(chǎn)項(xiàng)目的去化，如果有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展會(huì)及時(shí)公告。

金石谷項(xiàng)目仍待解決

雖然大連友誼一直表示要尋找增量地產(chǎn)項(xiàng)目，但已經(jīng)連續(xù)多年沒有獲取新的土地儲(chǔ)備了，所以存量去化，以及啟動(dòng)暫緩項(xiàng)目將成為快速改善業(yè)績(jī)的主要突破口。

大連友誼表示，涉及暫緩建設(shè)的項(xiàng)目包括沈陽(yáng)、邯鄲兩市的友誼時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，以及金石谷項(xiàng)目。其中沈陽(yáng)、邯鄲項(xiàng)目于2018年7月停工，考慮進(jìn)行整體處置。2018年末，大連友誼與收購(gòu)方達(dá)成了邯鄲項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，邯鄲友誼時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓。沈陽(yáng)友誼時(shí)代廣場(chǎng)則仍在尋找買家。

至于金石谷項(xiàng)目，作為包括別墅產(chǎn)品和高爾夫球場(chǎng)等公共配套的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，金石谷項(xiàng)目已多年擱淺，2016年起停止利息資本化，是導(dǎo)致上市公司業(yè)績(jī)持續(xù)為負(fù)的重要原因之一。

大連友誼回復(fù)深交所問詢稱，該項(xiàng)目未能如期完工，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷深入，以及高爾夫球場(chǎng)監(jiān)管政策出臺(tái)。

大連友誼表示，截至目前，金石谷項(xiàng)目已按照國(guó)家部委要求進(jìn)行整改，并整改完成，但未取得任何政府部門的書面批復(fù)。目前，公司一方面積極且多次與政府部門溝通，等待書面批復(fù)意見，以保證合規(guī)運(yùn)營(yíng)；另一方面也在圍繞著項(xiàng)目的開發(fā)與啟動(dòng)，不斷根據(jù)市場(chǎng)情況修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位等方案，以備早日啟動(dòng)該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

面對(duì)金石谷項(xiàng)目因高爾夫限制政策長(zhǎng)期擱置，有股民建議金石谷調(diào)整方向，興建養(yǎng)老公寓出售。不過，大連友誼上述證券部人士表示，目前公司還是按照之前的規(guī)劃來建設(shè)金石谷項(xiàng)目。