央企華潤(rùn)操盤 上海首個(gè)集體租賃住房試點(diǎn)地塊取證

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獨(dú)家獲悉，上海首宗集體租賃住房土地試點(diǎn)入市地塊——松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號(hào)，已在5月10日取得施工許可證，即將正式開工建設(shè)，2021年正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

該地塊位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)，土地面積21022.2平方米，其中建設(shè)用地20166.7平方米，出讓年限70年。2018年10月，華潤(rùn)置地全資子公司有巢住房租賃（深圳）有限公司（下稱有巢公寓）以約1.25億元競(jìng)得該地塊。

記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前土地四周已搭建起施工圍墻，建設(shè)規(guī)劃許可證及規(guī)劃方案也進(jìn)行了公示。

與普通租賃用地不同的是，該地塊出讓人為“上海松江區(qū)泗涇經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社”，而非土地管理部門。競(jìng)得人在與出讓人簽署出讓合同外，還須與出讓人一起，與松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽署“上海市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)與利用監(jiān)管協(xié)議”，按照監(jiān)管要求對(duì)地塊進(jìn)行開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理。

對(duì)上海這樣土地新增邊界受限的超大型城市而言，集體土地入市一方面能夠增加城市土地供應(yīng)，緩解土地“負(fù)增長(zhǎng)”的緊張局面；另一方面，集體土地上的租賃用房豐富了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、為周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了生活配套、吸引產(chǎn)業(yè)集聚，更有利于城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展。

圖片來源：企業(yè)供圖

最現(xiàn)實(shí)的“難度”：各環(huán)節(jié)待“跑通”

“全國(guó)范圍內(nèi)，農(nóng)村集體土地入市在政策層面已有，但具體流程和落地實(shí)施還存在較大難度。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出。

他所指的難度，需要在落地實(shí)施中不斷破解，“試點(diǎn)”的意義或許就在于此。

事實(shí)上，SJSB0001單元07-09號(hào)地也遇到了不少現(xiàn)實(shí)問題。

例如，現(xiàn)行住宅建筑規(guī)范部分規(guī)定，對(duì)于租賃住房而言并不適用，但如果不按照規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，就無法獲批開工；如果嚴(yán)格按照現(xiàn)行規(guī)范，就又變成了“房產(chǎn)開發(fā)”。

這就是最現(xiàn)實(shí)的“難度”。

SJSB0001單元07-09號(hào)土地的運(yùn)營(yíng)方——有巢公寓華東負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦言：“拿地之后，的確花了兩三個(gè)月時(shí)間召開專家評(píng)審會(huì)、跟各級(jí)政府和主管部門共同協(xié)商一些建筑規(guī)范的適配性問題。”

她以車位配比為例，租房的有車族沒有那么多，如果按照住宅的車位配比，對(duì)項(xiàng)目而言就意味著額外的成本，并且也不是住客的剛性需求。增加這些成本，最后還是會(huì)反饋到租客的資金上，與租賃住房的初衷相違背。

類似問題還有許多，所幸在政府與企業(yè)的共同努力推進(jìn)下，該項(xiàng)目已經(jīng)基本解決了規(guī)范調(diào)整和適配問題。

作為上海首個(gè)集體土地試點(diǎn)租賃房項(xiàng)目，這僅僅是一家企業(yè)與政府共同嘗試打通了各個(gè)環(huán)節(jié)，但其中獲得的經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)的問題，以及租賃住宅在政策適配方面的每一項(xiàng)改善，都可能為整個(gè)行業(yè)帶來可參照的依據(jù)。

市場(chǎng)化考驗(yàn)：資金壓力依舊

“土地成本再低，對(duì)企業(yè)而言資金壓力始終是大的。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也認(rèn)為，“租賃用房回收資本的方式是租金，整個(gè)周期可能要幾十年。相對(duì)出租，銷售是滾動(dòng)性的，一般拿地后一年就可以開賣，這時(shí)候就陸續(xù)回籠資金。”

上述負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“華潤(rùn)有巢的戰(zhàn)略是從開發(fā)效率和產(chǎn)品細(xì)節(jié)入手，以央企速度經(jīng)受市場(chǎng)化考驗(yàn)。由于項(xiàng)目租金不能太高，我們?cè)诠δ芡晟频那疤嵯?，把戶型相?duì)做得更精簡(jiǎn)，摳產(chǎn)品的一些細(xì)節(jié)，使整個(gè)產(chǎn)品的產(chǎn)出率高一些。目前市場(chǎng)上租賃用地真正開工的其實(shí)并不多。”

上海住房發(fā)展“三個(gè)期”：集體土地建租賃房落地

“當(dāng)前上海住房發(fā)展處于‘三個(gè)期’，即房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵期、居住矛盾的轉(zhuǎn)化期、租賃住房體系的構(gòu)建期。要打造符合超大城市人口和居住特點(diǎn)的住房租賃體系，改變以往售賣一條腿長(zhǎng)，租賃一條腿短的局面。”上海市房屋管理局局長(zhǎng)胡廣杰在2019年4月份一場(chǎng)民生訪談中說。

事實(shí)上，上海在集體土地試點(diǎn)租賃住房方面早有探索。

2009年8月，上海市曾出臺(tái)《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》（下稱《試行意見》），明確了在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地總量不增加的前提下，鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織可以利用閑置的鎮(zhèn)、村企業(yè)用地或廢棄的其他集體建設(shè)用地，建設(shè)限定供應(yīng)的市場(chǎng)化租賃宿舍。

但由于部分地方在集體建設(shè)用地上變相建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)土部、住建部?jī)纱蜗掳l(fā)通知，叫停了包括上海在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

直至2015年，松江區(qū)成為全國(guó)33個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)區(qū)域之一。2017年8月29日，國(guó)土部和住建部在聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選取包括北京、上海在內(nèi)的13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。2018年10月22日，上海以公開掛牌方式出讓了首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)租賃住房。

“集體建設(shè)用地入市，體現(xiàn)了集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)的概念，這有助于釋放集體建設(shè)用地的土地資源價(jià)值，也利好此類土地后續(xù)更好的供應(yīng)和開發(fā)。對(duì)于地方政府來說，通過此類試點(diǎn)，未來供地規(guī)模有所增加，同時(shí)也防范很多土地征收過程中的各類問題。通過類似入市的概念，使得征收流程減少，也使得村集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)此類土地更有渠道和動(dòng)力，周邊項(xiàng)目開發(fā)具有更大的潛力。”易居地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）