租金回報(bào)率持續(xù)下降 在泰國(guó)買房還能“穩(wěn)賺不賠”嗎？

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 林菁晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

藍(lán)天白云，椰林樹影，水清沙幼，加之消費(fèi)低廉。許多國(guó)人將第一次出境旅游留給了泰國(guó)。

同樣的，美加澳太遠(yuǎn)，歐洲太貴，而與北京只有一個(gè)時(shí)差的曼谷，吸引了不少中國(guó)買家前來(lái)購(gòu)房。

海外投資者強(qiáng)大的購(gòu)買力讓泰國(guó)房?jī)r(jià)與收入比出現(xiàn)了前所未有的增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)泰國(guó)房地產(chǎn)信息和研究評(píng)估中心數(shù)據(jù)，在2007年~2018年間，泰國(guó)房?jī)r(jià)與收入比增加69％（每年上升4.9％）。

據(jù)近日《泰國(guó)星暹日?qǐng)?bào)》報(bào)道，如今，曼谷的住房市場(chǎng)幾乎已被外國(guó)人控制，泰國(guó)人抱怨買不起房了，他們呼吁政府調(diào)控房?jī)r(jià)，對(duì)外國(guó)人實(shí)行買房征稅。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

“一筆小錢”

“不到50萬(wàn)元就可以擁有海景公寓，永久產(chǎn)權(quán)！微信轉(zhuǎn)賬就可以支付定金，拿著護(hù)照去泰國(guó)簽合同，買房之后開發(fā)商包租返還每年房?jī)r(jià)8%的收益。泰國(guó)房?jī)r(jià)還在升值，可以隨時(shí)轉(zhuǎn)手出售，穩(wěn)賺不賠！”

誘人的樓盤廣告無(wú)時(shí)不在撩撥著中國(guó)買家的心弦。

海外置業(yè)中介甚至組織了一系列“免費(fèi)旅游看房團(tuán)”，專車接送，機(jī)票酒店免費(fèi)，號(hào)稱“看房旅游兩不誤”。

據(jù)泰國(guó)房產(chǎn)開發(fā)商介紹，中國(guó)買家最喜歡總價(jià)在人民幣100萬(wàn)元左右的公寓，因?yàn)椋?ldquo;在中國(guó)人看來(lái)，這只是一筆小錢”。

還有中介搬出匯率數(shù)據(jù)以證明“泰國(guó)房產(chǎn)投資收益超乎想象”：2016年初，如果你全款持有一套泰國(guó)房產(chǎn)，那時(shí)1元人民幣=5.4411泰銖。那么到今天（以5月15日1元人民幣=4.5919泰銖計(jì)算），不算房產(chǎn)增值和出租收益，僅匯率就升值了20%。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到一家海外房產(chǎn)中介門店咨詢。

“資金回報(bào)率大概6%～7%。”一位泰國(guó)房產(chǎn)的銷售代理告訴記者：“不同于國(guó)內(nèi)70年產(chǎn)權(quán)，泰國(guó)的房子是永久產(chǎn)權(quán)的，您買了就永遠(yuǎn)是您的了。泰國(guó)國(guó)土面積不大，又是旅游產(chǎn)業(yè)為主的國(guó)家，能拿出來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)的土地很少，房子是很稀缺的資源。”

“永久產(chǎn)權(quán)”“投資回報(bào)率高”“省心”“房?jī)r(jià)低”是多位銷售人員口中的泰國(guó)置業(yè)優(yōu)勢(shì)。

“如果買旅游區(qū)的房子，可以直接交給當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)公司進(jìn)行打理，他們會(huì)將您的房子改造為類似于Airbnb的民宿，每年的租金回報(bào)率大概在6%，需要支付物業(yè)公司收益的6%。”

“市區(qū)的操作和旅游區(qū)類似，不同的是將房屋租給中介公司，中介公司賺取租金差價(jià)，您不需要支付額外的費(fèi)用了。”

“這些瑣事我們都會(huì)幫您打理，您只需要收錢就行了。我們收取開發(fā)商的傭金，不會(huì)從您這里收取費(fèi)用。”

“一些旅游區(qū)的房子價(jià)格只有不到兩萬(wàn)元，這比您在海南置業(yè)還要?jiǎng)澦惆伞?rdquo;

……

“很少有國(guó)內(nèi)購(gòu)房者考慮泰國(guó)房屋增值”

不過(guò)，中介們不會(huì)告訴購(gòu)房者的是：由于房?jī)r(jià)的攀升，眼下泰國(guó)房產(chǎn)的租金回報(bào)率正持續(xù)下降。

2018年8月，泰國(guó)房地產(chǎn)信息和研究評(píng)估中心主席索蓬在接受媒體采訪時(shí)表示，泰國(guó)的租金回報(bào)率大約在4.5%，相比兩年前的5.8%有不小幅度下滑。

中介們更不會(huì)告訴購(gòu)房者的是：成交之后，中介的提成大約是總房款的10%，這個(gè)比例只多不少。

在泰國(guó)購(gòu)房是不能貸款的，這似乎充分表明了購(gòu)房人群的投資客屬性。不過(guò)，上述銷售人員表示：“房款您是可以分期繳納的，首付20%就可以購(gòu)房，在交房時(shí)將房款交齊即可。”

對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題，他有些回避，只表示：“我們所說(shuō)的收益都是指租金回報(bào)，很少有國(guó)內(nèi)購(gòu)房者考慮泰國(guó)房屋增值。”

但是，真正能夠到購(gòu)房者手上的租金并沒(méi)有這么多。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，除了房款，在泰國(guó)買房還需要支付三種稅費(fèi)：過(guò)戶費(fèi)2％（買賣雙方共同承擔(dān)）、特別商業(yè)稅3.3％（由開發(fā)商承擔(dān)）、印花0.5％，以及一次性繳納公共維修基金，收取標(biāo)準(zhǔn)一般是每平方米100元人民幣左右。

而根據(jù)中國(guó)外匯政策，每年每人可以匯出5萬(wàn)美元。這意味著如果你想在泰國(guó)購(gòu)買一套20萬(wàn)美元的房產(chǎn)，就需要找另外3個(gè)親戚朋友分別以個(gè)人名義往泰國(guó)的購(gòu)房賬戶里打錢。2018年第四季度，泰國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商Risland發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2015年至2018年間，中國(guó)買家在泰國(guó)房產(chǎn)上的花費(fèi)超過(guò)100億美元——這需要至少20萬(wàn)人次的外匯額度。

泰國(guó)政策規(guī)定，公寓是不能在Airbnb這樣的網(wǎng)站上直租的，只能走中介。但很少有中介會(huì)在買房時(shí)告訴購(gòu)房者，物業(yè)費(fèi)并不便宜；還有中介可能會(huì)用“忽略不計(jì)”，并告訴購(gòu)房者“前5年免交”。說(shuō)好的永久產(chǎn)權(quán)，只能匹配5年免交物業(yè)費(fèi)？

泰國(guó)還有一條規(guī)定，一個(gè)公寓項(xiàng)目最多49%房源可以賣給外國(guó)人，51%必須賣給泰國(guó)人。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，賣給中國(guó)買家的公寓價(jià)格比賣給泰國(guó)本地人的要高得多。

但業(yè)內(nèi)人士告訴記者，如果想通過(guò)賣房獲得收益，最好提前找好“接盤俠”，泰國(guó)人對(duì)于二手房買賣是沒(méi)什么興趣的，所以再次交易難度極大。如果不想讓自己買的房子變成徹徹底底的“不動(dòng)產(chǎn)”，還是先考慮一下“房屋增值”為好。

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