土地拍賣火熱，調(diào)控加碼！樓市“小陽(yáng)春”會(huì)延續(xù)嗎？

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

“金三銀四”已過(guò)，樓市依舊沒有降溫的跡象。

進(jìn)入5月，蘇州、杭州、南京、福州、濟(jì)南等許多城市，土地拍賣市場(chǎng)一片火熱，房企拿地?zé)崆楦邼q，有的一輪報(bào)價(jià)就直接封頂。

市場(chǎng)人士驚嘆“小陽(yáng)春”的同時(shí)，開始期待著樓市會(huì)否像10年前一樣演化成一波“大牛市”。

但隨著5月11日今年樓市最火熱的城市蘇州加碼調(diào)控——新房限售3年，二手房限售5年，樓市“小陽(yáng)春”一下子變得迷離起來(lái)。

“地王”頻出

5月9日，杭州迎來(lái)今年第3場(chǎng)土拍。經(jīng)過(guò)80輪競(jìng)價(jià)，保利以封頂價(jià)38.6億元，拿下蕭山新街的一宗宅地，溢價(jià)率29.96%，自持比例5%。

同日，福州也進(jìn)行了今年的第3場(chǎng)土拍，并首次采用“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)配建、公開搖號(hào)”方式。9宗地塊，面積333.5畝，拍賣起始價(jià)55.5億元，成交價(jià)款74.45億元，溢價(jià)率34%。

5月8日，蘇州、天津、濟(jì)南等多個(gè)城市出讓土地，土地成交總金額近300億元。其中，蘇州土地市場(chǎng)尤為火爆。土拍競(jìng)拍開始后，還沒加價(jià)，2宗地便以高溢價(jià)成交，1宗地經(jīng)過(guò)85輪報(bào)價(jià)以45.38%的溢價(jià)率成交。3宗地成交總額40.65億元。而10天前，蘇州土拍吸金135.7億元，兩個(gè)板塊誕生了新地王。

不僅住宅地塊，連商辦地塊都開始了瘋狂的競(jìng)價(jià)。

5月7日，南京拍賣江北的3宗地塊，其中2宗為純商辦地塊。3宗地，分別經(jīng)過(guò)了64輪、83輪、106輪的競(jìng)拍，才各歸其主。截至目前，南京今年共拍出17塊地（不包括去年結(jié)余地塊），累計(jì)拍賣輪次達(dá)851次（不包括底價(jià)成交），平均每塊地?fù)屌妮喆纬?0次，7塊地拍到最高限價(jià)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月9日，全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)賣地收入1.22萬(wàn)億元，同比上漲1.2%，年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)了同比上漲。其中，45個(gè)城市年內(nèi)賣地收入超過(guò)百億元，杭州最高為947億元，北京、天津、上海、蘇州、福州、重慶等12個(gè)城市超過(guò)300億元。

同時(shí)，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份，二線城市土地成交金額2231億元，占全國(guó)土地出讓總額近7成，二線城市成了房企拿地主戰(zhàn)場(chǎng)。

“相比去年，土地市場(chǎng)簡(jiǎn)直是‘冰火兩重天’。去年下半年，土地市場(chǎng)十分冷清，大多以底價(jià)成交，流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。”一家大型房企區(qū)域老總說(shuō)，今年以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，有的地塊，參與競(jìng)拍的房企不再安于輪番加價(jià)的常規(guī)操作，有的一輪報(bào)價(jià)就直接加價(jià)到現(xiàn)房銷售。

“高價(jià)地”解套

高地價(jià)難免要催生高房?jī)r(jià)。房企在土地市場(chǎng)頻頻搶地，使得市場(chǎng)恐慌心理上漲，很多人認(rèn)為今年將是樓市的大年。歷史上，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”就最終演化成一波大牛市。

一些購(gòu)房者不再觀望，大膽快速下手。

以蘇州為例，今年4月份，商品住宅成交量環(huán)比上漲33%，同比上漲57%，較2019年月均上漲37%，尤其是配套資源完善的蘇州園區(qū)、高新區(qū)、姑蘇區(qū)等主城區(qū)一手房市場(chǎng)供不應(yīng)求。蘇州工業(yè)園區(qū)的樓面價(jià)甚至突破3萬(wàn)元，房?jī)r(jià)直逼上海。

這讓之前入市的一部分“高價(jià)地”樓盤成功“解套”。2016年，蘇州某地王項(xiàng)目，備案均價(jià)3.76萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊在售樓盤，一度難以賣動(dòng)。今年，在土拍效應(yīng)下，該樓盤重獲新生，銷量直線上升。

上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，部分熱點(diǎn)二線城市4月二手房市場(chǎng)不僅延續(xù)了3月“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)，還創(chuàng)下了兩年以來(lái)的成交量新高。南京、廈門、青島等10個(gè)城市二手房成交量8.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)25.9%，同比增長(zhǎng)27.9%。

業(yè)內(nèi)一些人士表示，過(guò)去的低價(jià)地項(xiàng)目在這輪調(diào)整期已基本去化，未來(lái)入市的將是一批高價(jià)地或現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)想跌下去比較困難。

5月6日，南京河西的金茂悅開盤，銷售均價(jià)39800元/平方米，突破了此前該區(qū)域35000元/平方米的限價(jià)。盡管如此，中簽率依然低至3.1%，平均32人搶一套房。

住宅銷售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，也引起了政府有關(guān)部門的注意，并進(jìn)行了預(yù)警提示。4月底，蘇州市政府就表示，正在研究新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

熱度難持續(xù)

對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不會(huì)持續(xù)太久。

“主要是樓市的基本面已發(fā)生根本變化，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)供求基本平衡。”上述房企老總說(shuō)，在“房住不炒”的政策背景下，“小陽(yáng)春”想變成大牛市基本沒有可能。今年的樓市只會(huì)平穩(wěn)，不會(huì)有大的波瀾。

4月19日召開的中共中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

土地市場(chǎng)熱度較高的城市正面臨政策的“重點(diǎn)關(guān)照”。

5月11日下午，蘇州市出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見，規(guī)定：11日起，蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)樓市調(diào)控措施共超過(guò)160次，其中包括了合肥、深圳、長(zhǎng)沙等多個(gè)熱點(diǎn)城市。

市場(chǎng)降溫勢(shì)頭開始隱現(xiàn)。

據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，今年4月，全國(guó)28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2344萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均降2%。其中，一線城市新房成交面積環(huán)比下降16%，二線城市成交面積環(huán)比下降3%，三四線城市成交面積環(huán)比下降1%。

今年“五一”小長(zhǎng)假，40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交161萬(wàn)平方米，同比下降55%，其中，二線城市已下降68%。以蘇州為例，4月29日至5月5日，商品房共成交2158套，二手房共成交1698套，環(huán)比分別下降了34.7%和51.35%。

恐慌需求“消耗”后，樓市將回歸常態(tài)。

上海證券報(bào) 劉向紅