區(qū)域深耕、覬覦“千億” 中小房企如何實現(xiàn)逆襲

每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進入2019年，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為特點的因城施策也在全國多地施行，雖然不少城市放寬落戶門檻，個別城市甚至出臺購房補貼政策，但“房住不炒”的主基調(diào)并未改變，房地產(chǎn)調(diào)控從緊的基本面并未出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。

與此同時，行業(yè)集中度在進一步提升。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年TOP10房企市場占有率為29.2%，TOP20房企市場占有率為39.5%，分別較上年提高5.2、7.1個百分點。

也因此，不少中小房企也都在年初喊出了“千億”目標。在政策依然從緊，以及市場向龍頭房企等“千億”規(guī)模級的房企集中的趨勢下，在布局、資金、品牌等方面不占優(yōu)勢的中小房企，又能否穿越周期完成2019年的業(yè)績目標大考？

區(qū)域深耕成中小房企護城河

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，全國商品房銷售面積2.98億平方米，同比下降0.9%；商品房銷售額27039億元，同比增長5.6%，增速較1~2月提高2.8個百分點，但較上年同期下降4.8個百分點。

市場規(guī)模雖不斷在創(chuàng)新高，但增速已然下滑。而另一方面，“強者恒強、弱者漸弱”的行業(yè)特點愈發(fā)明顯。

億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的門檻進一步提高，分別達到641億元、407億元、171億元、64億元，同比分別增長27%、8%、21%、25%。而在集中度方面，TOP10、TOP20、TOP50的市場占有率分別達到38%、52%、75%，行業(yè)向龍頭房企集中的趨勢更加明顯。

行業(yè)“馬太效應”的放大，行業(yè)整合在加速。在調(diào)控依然從緊的環(huán)境下，競爭進一步加劇，集中度進一步提高，更多區(qū)域型中小房企逐漸掉隊甚至淡出。然而，一些區(qū)域深耕型房企在調(diào)控周期和激勵的市場競爭下活的并不遜色。

如聚焦杭州的濱江集團，2018年實現(xiàn)合約銷售850.1億元，同比增長38.2%；實現(xiàn)營業(yè)收入211.15億元，同比增長53.3%；實現(xiàn)利潤總額42.41，同比增長44.9%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，自去年下半年濱江集團在深圳等非優(yōu)勢區(qū)域的投資進展不順后，其逐漸明晰“聚焦杭州、深耕浙江”的戰(zhàn)略，并將杭州作為主戰(zhàn)場。

以其大本營杭州市場為例，2018年濱江集團在杭州實現(xiàn)合約銷售294億元，市場占有率達到7.4%，穩(wěn)居第一位，基本完成300億元的年度目標。而杭州市商品房成交金額TOP10項目中，濱江集團有4席入列。在房企眾多、競爭激烈的杭州，濱江集團并不遜色于全國性布局的龍頭房企。而正是在優(yōu)勢區(qū)域的深耕，才讓濱江在激烈的競爭中不至于“掉隊”。

又如深耕粵港澳大灣區(qū)，特別是扎根深圳的龍光地產(chǎn)，2018年其實現(xiàn)合約銷售718億元，同比增長65%；實現(xiàn)營業(yè)收入441億元，同比增長59%；實現(xiàn)核心凈利潤77億元，同比增長66%。

值得注意的是，龍光地產(chǎn)2018年718億元的合約銷售中，有六成來自大灣區(qū)區(qū)域，其中深圳區(qū)域以及大灣區(qū)其他區(qū)域的銷售占比分別達到26%、34%。此外，至2018年底，龍光地產(chǎn)的土儲貨值達到6520億元，其中大灣區(qū)土儲貨值占比約為82%。

擴大規(guī)模是穿越周期的保障

是選擇大而強還是小而美，雖然各家房企戰(zhàn)略不盡相同，但一個不爭的事實是，對大部分房企而言，規(guī)模仍是穿越周期的保障。

在中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，在市場逐漸向龍頭房企集中的大趨勢下，千億是大企業(yè)的門檻，決定了未來的拿地機遇、融資成本、人力資源等。

擴張規(guī)模，一靠土地，二靠資金，但歸根結底還是要靠資金。而如何融到資金，更是房企擴張規(guī)模的關鍵。

不過，作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，房企規(guī)模的不斷擴大，必然是負債規(guī)模的不斷膨脹。Choice數(shù)據(jù)顯示，至2018年3季度末，滬深上市房企負債合計超過7.75萬億元，同比增長超過30%，平均負債率達到80.7%。

而另一方面，目前至2021年將是房企有息負債的集中兌付期。去年以來，在降杠桿的大環(huán)境下，包括華業(yè)資本、銀億股份等多家中小型房企在內(nèi)的企業(yè)，因資金鏈高度緊繃進而出現(xiàn)債券違約現(xiàn)象。

但隨著降杠桿向穩(wěn)杠桿的轉(zhuǎn)變，行業(yè)資金面緊張、融資渠道緊縮的局面并未持續(xù)太久。特別是春節(jié)過后，融資環(huán)境出現(xiàn)相對寬松，房企通過發(fā)債、ABS等方式融資規(guī)模大幅放大，房企債券違約潮并未再現(xiàn)。

同策研究院的數(shù)據(jù)就顯示，3月份其監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資1024元，創(chuàng)下自2017年11月以來的月度新高。環(huán)比2月大幅上漲85%；融資成本約在3% ~7%，較2月份明顯下降。

而具體到區(qū)域型房企，融資成本同樣呈下降之勢。

如濱江集團，年初以來就先后成功發(fā)行兩期1年期的短融債券。1月16日，成功發(fā)行了9億元的短融債券，成本為5.3%；而3月14日，其又成功發(fā)行了8億元的短融債券，成本進一步下降至4.1%。均顯著低于其2018年5.8%的平均融資成本。

如龍光地產(chǎn)，2月19日成功發(fā)行了于2022年到期的3億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息為7.5%，雖然高于其2018年6.1%的加權平均借貸成本，但顯著低于其于去年12月發(fā)行的、于2020年到期的3.7億美元優(yōu)先票據(jù)8.75%的年息水平。

“春節(jié)之后，資本市場的融資環(huán)境確實相對寬松一些，但這很大程度上是要借新還舊，應對債務償還高峰?！蓖哐芯吭涸洪L張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

而另一方面，年初以來部分二三線城市（如濱江集團聚焦深耕的浙江區(qū)域、龍光地產(chǎn)深耕的大灣區(qū)）的樓市出現(xiàn)的“小陽春”行情，無疑又為它們完成年度業(yè)績大考提供了有利條件。

“通過區(qū)域深耕，區(qū)域性房企在當?shù)嘏c全國性布局的龍頭房企競爭時，往往并不居于下風?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，區(qū)域深耕型房企大多在當?shù)厣罡嗄?，對市場、客群的研究較為透徹，在當?shù)負碛辛己玫漠a(chǎn)品力、品牌知名度和忠誠度，并有著深厚的資源積累，這正是他們的競爭優(yōu)勢。

多位市場人士也向記者表示，房企在年初制定年度目標時大多謹慎保守，而在當前政策環(huán)境下，也許部分房企今年的銷售額增速會出現(xiàn)下滑，但完成年度目標將是大概率事件。

如濱江集團，中指院數(shù)據(jù)顯示，前4個月其實現(xiàn)合約銷售301.6億元，同比增長30%，已完成了年度“千億”目標的30%；龍光地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售243億元，完成全年850億元目標的29%。