環(huán)保禁令、高爾夫整改，多家品牌房企折戟昆明陽宗海

每經記者 蔡雅蕓    每經編輯 林菁晶    

丁老板已過知命之年。早年間在全國各地做工程，讓他早不必再為金錢憂愁?，F(xiàn)在的他，更愿意花錢享受生活。

十年前，丁老板看中了昆明陽宗海山清水秀的獨好風光，并以施工方的身份接下一個項目，決定往后余生，在此定居。

2011年，這個名為“昆明華僑城天麓一區(qū)”的項目終于開盤銷售。作為“內部人士”的丁老板不僅成為第一個簽約的業(yè)主，還拿到了VVIP的折扣。

丁老板的這棟別墅是他自己改良的，是一個擁有超過1000平方米使用面積、上下共五層、15間客房、送菜電梯、兩間KTV、燒烤區(qū)、養(yǎng)魚池、散養(yǎng)著雞鴨的“海景民宿”。

站在“大別墅”五樓的陽臺眺望，遠處是陽宗海波光粼粼的海面，火力發(fā)電廠高聳的兩座大煙囪；近處，則是空置的其余別墅。

民宿最便宜一間房賣200多元一晚，最貴的套房掛牌價700多元，花了這么多錢裝修，丁老板根本沒想著能因此賺回本——反正自己以后也要住，改成民宿還能有人時不時地來跟他吹吹牛。

丁老板已經習慣了沒有鄰居的生活，正好客人的車可以在小區(qū)道路上隨便?？俊Ｈ缃?，開發(fā)了十年的昆明華僑城，別墅區(qū)里長住的不過五六戶人家。

不僅僅是昆明華僑城，縱觀整個陽宗海片區(qū)內的大部分樓盤，擱置的擱置、爛尾的爛尾、轉讓的轉讓……

云南九大高原湖泊之一的陽宗海，如今深深陷入讓企業(yè)愛之深痛之切、政府干著急的艱難境地。

每經記者 蔡雅蕓 攝

砷污染之后：水域開發(fā)被禁

陽宗海位于昆明的東南部，是除了滇池之外，云南省九大高原湖泊里離昆明市區(qū)最近的天然淡水湖泊。

依山傍水、藍天白云，天然的度假康養(yǎng)條件，再加上大片便宜的土地，讓開發(fā)商們紛至沓來。

陽宗海范圍內，目前實際在售的有三個項目，分別是華僑城、春城湖畔度假村以及昆明富力灣。

還有已經爛尾多年的春城海岸，其開發(fā)商昆明佳達利地產名下還擁昆明最大的爛尾樓盤幸福城；而云南建投旗下，則有一塊拿地多年卻始終未動工的云嶺山生態(tài)旅游運動中心。

此前有名的鹿鳴谷生態(tài)休閑運動度假村、和平國際養(yǎng)生旅游度假中心等康養(yǎng)項目，如今也只空落個名頭，早無痕跡。

陽宗海命運的轉折點，是2008年發(fā)生的砷污染事件。當時，一家名為云南澄江錦業(yè)工貿有限公司的公司，未按國家規(guī)定建設生產廢水處理設施，將大量的含砷廢水在廠內循環(huán)，加上沒有做防滲處理，多年積累的砷污染物逐步滲漏釋放，污染地下水，致使陽宗海水體嚴重污染。

自那之后，陽宗海水域成為云南省重點保護對象。2010年7月，當?shù)卣闪㈥栕诤９芪瘯?，全面管理陽宗海區(qū)域，之后又加掛了一塊“陽宗海管理局”的牌子，只負責管理好陽宗海那片水。

經過十余年的整治，陽宗海的水質基本能穩(wěn)定在三類水質，在2017年11月時還達到了二類。

每經記者 蔡雅蕓 攝

無論如何，一個高原湖泊被污染，對當?shù)卣桶傩諄碚f，都是巨大的傷害。而嚴苛的保護條例，雖然能夠有效幫助陽宗?；謴退|，但也重創(chuàng)了陽宗海最重要的優(yōu)勢——旅游。

陽宗海管委會相關負責人告訴“鎂刻地產”記者，“陽宗海的環(huán)保條例一出來，尤其是三禁時期（禁飲、禁泳、禁漁），像別人有的腳踏船這樣的游船游樂項目，我們一個都沒有，都不能做，游客只能在岸上玩。”

為了彌補缺失，擅長文旅的華僑城在陽宗海邊萬畝地塊里開發(fā)了一個水公園主題樂園，游樂內容包含了溫泉和水上樂園。

2013年，被寄予厚望的樂園開業(yè)后，最高接待游客紀錄達到了一萬二千人次——這對一個12萬平方米的水公園來說不免太過高負荷，而后的節(jié)假日高峰期被控制在5000人次以內。

但近日，記者造訪水公園卻發(fā)現(xiàn)，當天接待量僅為50人次。“能夠自我維持就不錯了。”其工作人員表示。對于這個早期投資8億元的項目，華僑城已經不抱太大希望了。

記者從相關部門了解到，水公園一年營業(yè)額約為3000萬元~4000萬元，記者到訪時，水公園溫泉門票價格為170元買一送一，如果住在項目內的群櫻薈酒店，還能獲得額外的贈票。

不過，華僑城方面對記者表示，2018年，水公園累計接待游客18萬人次，2019年還會有提升。

如果人氣真的能旺起來，最開心的或許就是丁老板。畢竟他投資了1000萬元打造的民宿，只有在五一、國慶、春節(jié)這樣的假期才能客滿，更多的時候是入不敷出。

記者去拜訪的那天，他很熱情地歡迎，并親自打開了每一間客房的房門供參觀。

配套滯后：開發(fā)商抱怨 政府缺錢

陽宗海離昆明市區(qū)僅30多公里，驅車僅需三十四分鐘?？捎錾瞎?jié)假日，前往陽宗海的游客，大概率會在高速上堵上三四個小時。

2018年12月底昆石高速馬朗立交通車之前，陽宗海的交通一直是個難題。華僑城方面也多次找到當?shù)卣疁贤ǎＭ軌蛴兴淖儭?/p>

“陽宗?；径际强窟@些大項目撐起來的。政府只是主導，但具體做還是要靠他們（企業(yè)）。”陽宗海管委會相關負責人告訴記者，前幾年陽宗海櫻桃節(jié)開幕的時候，從昆明到陽宗海的交通基本癱瘓，甚至有游客是用馬車拉進景區(qū)的。

事實上，陽宗海管委會自成立以來，已經背負了十多個億的債務。而文旅項目往往投入大、回報慢、周期長，在自身財力有限的情況下，難以承受修建基礎配套設施的費用。

陽宗海管委會也想要改變現(xiàn)狀，計劃今年打造出游客服務中心、配套汽車營地、三個客運站以及智慧旅游項目。但事實上依然需要靠大企業(yè)施以援手——管委會真正能做的，除了主導、協(xié)調工作，最可能落地的只是把區(qū)域內的WiFi建起來。

記者走訪陽宗海各大項目過程中發(fā)現(xiàn)，眼下，開發(fā)企業(yè)對陽宗海最大的期待就是建好環(huán)湖路，在他們看來，有了環(huán)湖路，就能把分散在陽宗海不同地方的資源整合起來，游客體驗感也會更好。

“剛剛來的路上，全部都是農民房和農田。”在富力灣的售樓部，有外地投資客對陽宗海的配套提出質疑，“你們項目如果定位是住宅，那還是遠，生活配套都是問題；如果是度假和投資，水上項目不讓開發(fā)，客源又無法保障，意義在哪里呢？”

面對如此“靈魂拷問”，富力灣的置業(yè)顧問似乎有些難以招架。“有個三千方的濕地公園已經在動工了，整個陽宗海周邊的排污管道已經做好，接下來就是環(huán)湖路，會打造得跟洱海一樣。”

陽宗海管委會也深知環(huán)湖路的重要性。在政府看來，等環(huán)湖路建好之后，游客在東邊可以玩濕地公園，到南邊可以玩水公園，再過來可以泡溫泉，所有的資源就聯(lián)通了起來了。而眼下，陽宗海的整體交通是一個大彎，一日游不完，三四天時間又拉得太長。

但環(huán)湖路卻始終未動工，一方面是因為陽宗海保護條例的限制；更重要的，是資金不足。

此外，陽宗海轄內的三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（七甸街道、湯池街道和陽宗鎮(zhèn)），落后的醫(yī)療、教育、商業(yè)配套，無法滿足度假區(qū)內的高端需求。

讓開發(fā)商們反復抱怨的，還有那座巨大的緊鄰陽宗海邊的火力發(fā)電廠，兩個巨大的煙囪直指高空，嚇退了許多意向購房者。

對此，華僑城和春城湖畔屢次向市里和省政府反映問題。他們當中，一個是央企，日前不久剛剛完成地塊調規(guī)；另一個號稱“亞洲第一”，擁有陽宗海區(qū)域內唯一能夠正常營業(yè)的具有國際標準的高爾夫球場。

整頓高爾夫：項目賣點消失

“國內的高爾夫球場看哪里？看云南。云南的高爾夫球場看哪里，在陽宗海邊上。”這是當?shù)刂脴I(yè)顧問最愛提及的賣點。僅在陽宗海一帶，建成、擬建的高爾夫球場就有9個。以華僑城項目為例，萬畝的山坡地塊上，高爾夫球場占據(jù)了超過三分之一的面積。

然而隨著中央文件的一聲令下，陽宗海的高爾夫球場悉數(shù)關停整頓。

華僑城集團方面告訴“鎂刻地產”記者，根據(jù)2004年，國務院辦公廳印發(fā)了《關于暫停新建高爾夫球場的通知》（國辦發(fā)[2004]1號）及2011年國家發(fā)改委下發(fā)《關于開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》（發(fā)改社會[2011]741號），云南華僑城云海谷球場被列為整改類球場。

2013年3月1日，隨著《云南省陽宗海保護條例》的實施，云南華僑城項目被正式列入“三停”名單，并基本處于停業(yè)狀態(tài)。2014年~2019年，投入巨額成本的華僑城項目內的高爾夫球場持續(xù)處于停業(yè)狀態(tài)。

記者了解到，五年來，華僑城云海谷球場接收政府清高檢查、環(huán)保督察及正式整改通知多達61次，現(xiàn)場檢查42次，強制性拆除7次，現(xiàn)場質詢會100多次，政府主管部門派近十個督查機構駐場監(jiān)督“三停”，累計停業(yè)時間近五年，造成直接經濟損失數(shù)千萬元（不包含土地使用稅等政府行政費用、折舊攤銷及資本化利息）。

而春城湖畔高爾夫能夠一直營業(yè)的原因，據(jù)陽宗海管委會相關負責人說，“因為他們有執(zhí)照。”

隨著中央“八項規(guī)定”的執(zhí)行，高端客源的流失也在加重。華僑城方面向記者透露，春城湖畔高爾夫度假區(qū)經營收益同比往年降幅超過60%以上。

陽宗海能超車的機會還剩一個：溫泉。

溫泉入戶，是包括華僑城、富力灣在內諸多開發(fā)商的產品亮點之一。丁老板的民宿還專門為了溫泉在民宿里修建了泡池。但這個泡池一直被當澡池用，因為入住率太低，加上項目沒有搭建管道。

眼下，華僑城用的溫泉是從湯池搭管道買來的，富力灣用的是柏聯(lián)SPA酒店的，陽宗海最重要的天然溫泉資源，其實都集中在私人手里。

“陽宗海管委會現(xiàn)在最想做的事，就是能把這些溫泉資源集中起來統(tǒng)一管理。”負責人隨即嘆了一口氣，說：“很難。”

風光雖好 卻成地產項目“百慕大”

眼下，陽宗海片區(qū)里的開發(fā)企業(yè)都在尋求合作方，陽宗海管委會也積極為其牽線搭橋。

今年2月，北京產權交易所披露信息顯示，云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權公開掛牌轉讓。在這背后，實質是華僑城陽宗海文旅項目的股權割讓。

一直以來，站在華僑城陽宗海文旅項目背后的，還有占股30%的云南城投。地是云南城投拿的，華僑城負責開發(fā)。

2008年項目一到手，華僑城就飛快地行動起來。2011年推出天麓一區(qū)，一個多小時“光盤”；2012年底推出天麓二區(qū)，卻用了一年半賣完。

在賣掉一些公寓給員工和少數(shù)客戶后的2014年下半年至2018年，項目幾乎處于停擺狀態(tài)。對此，其工作人員給出的解釋是，戰(zhàn)略性地選擇擱置陽宗海項目。

據(jù)華僑城財報，在2012~2015年之間，云南華僑城實業(yè)的凈利潤分別為4857萬元、1625萬元、-11003萬元、-16356萬元。

從2016年入主世博集團到重組云南文投，再到控股云南旅游、華僑城一擲千金，在“云南大會戰(zhàn)”中邁出了很大的步伐，大理古城、元陽梯田景區(qū)、昆明轎子山、昆明世博園、九鄉(xiāng)景區(qū)、恐龍谷、麗江老君山、香格里拉藍月山谷和巴拉格宗、黑井小鎮(zhèn)等眾多知名景區(qū)都被其收入麾下。

理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。華僑城陽宗海項目如今呈現(xiàn)出的，僅有水公園、群櫻薈、別墅區(qū)、沒有裝修的圣托里尼酒店、待開發(fā)的山地、有運渣車出入的工地，以及始終停留在圖紙中的800畝花谷、香蒙城堡、奧特萊斯……

原有的規(guī)劃又有了大幅調整。今年3月，華僑將城原先規(guī)劃的一類住宅用地全部調整為二類居住用地，容積率從“小于1”調整為“大于1小于等于1.1”，獨棟別墅被合院、疊拼、聯(lián)排等形式的產品取而代之。項目內業(yè)態(tài)也有所調整，比如取消奧特萊斯，放大法國小鎮(zhèn)等。

有華僑城項目工作人員信心滿滿地對記者說，恒大要來接盤了，并且已經在做前期勘測，最快今年年底就會推項目出來。

而華僑城方面對此回應：目前公司正在以項目優(yōu)質資源開發(fā)合作為出發(fā)點，盤活資產及優(yōu)化資產結構，分別與國內前30強各大地產企業(yè)（萬科、融創(chuàng)、碧桂園、綠城、恒大、平安不動產、啟迪協(xié)信、富力、星河控股等）進行多方位的溝通和商談，最終將按照國資委相關要求開展合作工作。

再看扎根陽宗海19年的柏聯(lián)SPA溫泉酒店，作為昆明本土企業(yè)，其具有頗高的知名度。

資料顯示，2013年5月、2014年4月，柏聯(lián)集團曾斥資18633.48萬元，競得陽宗海299.7畝建設用地，擬開發(fā)柏聯(lián)溫泉酒店二期，但之后，柏聯(lián)集團遭受眾多意外，項目開發(fā)也止步不前，陽宗海土地甚至在2015年、2017年都被政府列入閑置土地名單。

2018年年初，昆明市國土局發(fā)布了4宗土地的轉讓公示，柏聯(lián)集團將位于陽宗海的剩余231.66畝土地，以2.9億元的價格全部轉讓至昆明富柏地產名下（昆明富柏地產成為廣州富力地產100%控股子公司）。自此，柏聯(lián)除了SPA溫泉酒店之外，完全退出陽宗海地產開發(fā)。

富力在此處的項目富力灣于2018年12月28日開盤，至記者到訪時，僅銷售出11套房源，其中雙拼別墅4棟、合院別墅7套。

站在富力灣二樓售樓部的落地玻璃幕墻前，波光粼粼的陽宗海盡收眼底，對岸是唯一可以運營高爾夫球場的春城湖畔，一側是已經爛尾多年的春城海岸。

停工、爛尾、虧損、轉讓……這是來到陽宗海一心打天下的開發(fā)商們的現(xiàn)狀。

然而不久前，當?shù)卣呀洶褜﹃栕诤５囊?guī)劃安排延長到了2035年：“未來，陽宗海區(qū)域定位將以環(huán)境保護為基礎、生態(tài)修復為前提，發(fā)展成為以高端休閑度假、康體養(yǎng)生為主導功能，兼具新型低碳產業(yè)、高原特色農業(yè)的國際知名休閑旅游度假區(qū)。”