轉(zhuǎn)板、借殼OR不上市：物業(yè)登錄資本市場的邏輯回歸

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年以來，物業(yè)服務(wù)板塊再起資本波瀾。

今年3月，濱江服務(wù)、奧園健康生活正式登陸港交所。近期，保利物業(yè)從新三板退市擬轉(zhuǎn)板港股，招商物業(yè)并購中航善達(dá)即將登陸A股，藍(lán)光發(fā)展旗下嘉寶股份已赴港IPO，萬科物業(yè)被傳上市的消息更是攪動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的江湖。但萬科很快否認(rèn)了物業(yè)上市傳言。

5年前，彩生活成為第一家登錄資本市場的物業(yè)服務(wù)公司。而在過去5年間，資本市場迎來了更多新成員，截至目前，在A股和H股上市的物業(yè)公司已達(dá)14家。在社區(qū)O2O、互聯(lián)網(wǎng)+等概念的加持下，物業(yè)股股價(jià)曾一度飆漲。但隨著風(fēng)口轉(zhuǎn)向，投資者對物業(yè)行業(yè)的關(guān)注度逐漸減弱，物業(yè)板塊也表現(xiàn)得波瀾不驚。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)板塊的投資邏輯正在回歸。

正如萬科董事會主席郁亮在解釋為何萬科物業(yè)不上市時(shí)所說，“我怕資本市場把物業(yè)引導(dǎo)壞了。”龍頭企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資者也試圖讓全行業(yè)認(rèn)識到，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)“勞動(dòng)密集型”行業(yè)，其本質(zhì)就是“服務(wù)”——即使注重規(guī)模、盈利，也只有重“服務(wù)”才有規(guī)模；只有服務(wù)好的公司，才能夠在規(guī)模、營收上更上一層樓。

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圖片來源：攝圖網(wǎng)

物業(yè)再掀“上市潮”

在最近這一批擬上市的物業(yè)公司中，央企的光芒最為耀眼。4月15日，招商蛇口發(fā)布公告稱，籌劃收購中航善達(dá)，以擴(kuò)充物業(yè)管理版圖，后者是中航控股剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后的物管平臺。

根據(jù)公告，招商蛇口籌劃以現(xiàn)金方式協(xié)議受讓中航國際控股持有的中航善達(dá)22.35%股份，并以持有的招商物業(yè)100%股權(quán)認(rèn)購中航善達(dá)非公開發(fā)行股份。同日，中航善達(dá)發(fā)布重大資產(chǎn)重組停牌公告。

作為招商蛇口旗下的物業(yè)管理與服務(wù)公司，截至2018年底，招商物業(yè)總資產(chǎn)16.98億元，年?duì)I業(yè)收入29.2億元。在管物業(yè)超過500個(gè)，服務(wù)面積超7500萬平方米。截至去年底，中航善達(dá)旗下中航物業(yè)全國物業(yè)管理項(xiàng)目523個(gè)，管理面積5307萬平方米。

若收購成功，招商物業(yè)與中航善達(dá)的合并管理項(xiàng)目將超過1000個(gè)，合并在管面積將近1.3億平方米。

這看起來是一樁“借殼上市”的交易，招商物業(yè)借此將資產(chǎn)注入中航善達(dá)，但接近招商蛇口的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這樁交易不涉及借殼、也不涉及分拆。同時(shí)，招商蛇口方面表示：本次現(xiàn)金購買股份及股權(quán)認(rèn)購股份有利于進(jìn)一步增強(qiáng)本公司城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級綜合服務(wù)中物業(yè)管理業(yè)務(wù)的綜合競爭力。

幾乎是同一時(shí)間段，保利發(fā)展也發(fā)布公告稱，公司董事會表決通過了保利物業(yè)到境外上市的議案。公告透露，保利物業(yè)的上市地點(diǎn)為香港聯(lián)交所主板，發(fā)行的具體上市時(shí)間將根據(jù)境外資本市場狀況、審批進(jìn)展及其他情況決定，發(fā)行規(guī)模為不少于發(fā)行后公司總股本的15%。

保利物業(yè)此番轉(zhuǎn)板，或許也是出于對規(guī)模的追求。公告指出，保利物業(yè)計(jì)劃將募集資金用于收購兼并物業(yè)管理公司或者專業(yè)化服務(wù)公司，提升增值服務(wù)業(yè)務(wù)和多元化服務(wù)業(yè)務(wù)，升級信息化和智能化平臺，補(bǔ)充營運(yùn)資金及一般公司用途。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，13家H股上市物業(yè)公司的總合約面積規(guī)模已超過20億平方米，同比增長超過40%；營收方面，2018年13家H股上市物業(yè)管理公司營業(yè)收入平均增長率高達(dá)44.9%，增長勢頭強(qiáng)勁。

投資價(jià)值再審視

5年前，彩生活物業(yè)登錄港股之時(shí)，為資本市場勾勒的藍(lán)圖是：它不是一家傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)公司，而是一家互聯(lián)網(wǎng)公司。“彩生活在行業(yè)內(nèi)率先提出構(gòu)建智慧社區(qū)生態(tài)圈，以‘互聯(lián)網(wǎng)＋’思維創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)運(yùn)營”，它寄望于增值服務(wù)能夠帶來更多的營收。

這種模式一度受到資本市場的追捧。彼時(shí)，這種概念能夠?yàn)槲飿I(yè)公司的估值帶來積極效應(yīng)。但隨著后續(xù)更多的物業(yè)服務(wù)公司上市，投資者開始逐漸回歸到這個(gè)行業(yè)的商業(yè)邏輯上。于是投資價(jià)值又重新回到了規(guī)模與盈利兩個(gè)維度，而“服務(wù)品質(zhì)”作為物業(yè)服務(wù)公司的生存根本，也開始進(jìn)入投資者的詞典中。

再來審視這一輪物業(yè)上市潮，能夠清晰地看到投資價(jià)值判斷的取向變化。在中信證券關(guān)于招商物業(yè)收購中航善達(dá)的研報(bào)中也提到，物業(yè)管理不是資源型行業(yè)，其發(fā)展有賴于優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，出色的多種經(jīng)營能力，對新科技成果的應(yīng)用，以及品牌的持續(xù)打造，和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)完全不同。

而暫時(shí)沒有上市計(jì)劃的萬科物業(yè)，其不上市的原因或許也在于此。接近萬科物業(yè)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“物管本身就是個(gè)花錢的行業(yè)，物業(yè)相當(dāng)于是業(yè)主的管家，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。”

郁亮則說，不讓物業(yè)板塊上市的原因在于“怕資本把它引導(dǎo)壞了。”“我刻意讓物業(yè)板塊與資本市場保持距離。物業(yè)板塊未來有潛力達(dá)到千億元市值，希望具備相應(yīng)的扎實(shí)技術(shù)基礎(chǔ)和實(shí)力后再談上市問題。”

郁亮將萬科物業(yè)的“基本盤”定為住區(qū)業(yè)務(wù)，其邏輯在于萬科物業(yè)的品牌建立在住區(qū)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上。“如果這個(gè)業(yè)務(wù)能夠穩(wěn)定好，廣大客戶對我們是滿意的，那萬科物業(yè)走到哪里都有發(fā)展機(jī)會。如果這點(diǎn)不滿意，我們做別的業(yè)務(wù)肯定也支持不下去。”

由此可見，萬科物業(yè)注重的是客戶的“滿意度”，而這個(gè)指標(biāo)目前也逐漸成為投資者考察物業(yè)服務(wù)公司的重要維度。而一些物業(yè)公司的高管、關(guān)注物業(yè)行業(yè)的分析師在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者交流時(shí)也強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。

“看規(guī)模和盈利，服務(wù)做得更好的企業(yè)外拓能力肯定更強(qiáng)，我們也在努力向市場傳遞這種理念。”一名不愿具名的券商分析師告訴記者：“服務(wù)是本，是基礎(chǔ)。我們不覆蓋一些（服務(wù)做得不好的）企業(yè)就是這個(gè)原因。我們關(guān)注服務(wù)水平好、客戶口碑好的。”

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan)