一季度社融數(shù)據(jù)超預(yù)期 樓市全面反彈？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“目前的樓市只能說恢復(fù)了一點(diǎn)元?dú)?，說小陽春有點(diǎn)牽強(qiáng)，起碼不像我們想象中那么堅挺。”

央行4月12日公布《2019年一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》及《2019年3月末社會融資規(guī)模存量統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》，一季度住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中短期貸款猛增4292億元創(chuàng)歷史新高，中長期貸款增加1.38萬億元。

同時，一季度社會融資規(guī)模增量累計8.18萬億元，同比大增2.34萬億元。值得注意的是，3月份單月新增社會融資規(guī)模2.86萬億元，比上年同期多1.28萬億元。

遠(yuǎn)超預(yù)期的金融數(shù)據(jù)能否支持樓市全面反彈的結(jié)論？同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“社融的數(shù)據(jù)增加，某種程度上給房企在正常開發(fā)貸和融資需求上提供了積極的大環(huán)境，但樓市小陽春還很難說百分百確立。”

樓市全面回暖仍有變數(shù)

在今年前兩個月住戶部門短期貸款減少3億元、中長期貸款增加9195億元的基礎(chǔ)上，3月份單月短期及中長期貸款增加顯著。

“一般中長期貸款跟房地產(chǎn)是密切相關(guān)的。從研究的結(jié)論來看，住戶部門貸款中，住房貸款占中長期貸款的70%～80%。而短期貸款用途比較多，不能簡單判定與房地產(chǎn)有關(guān)。”張宏偉指出。

事實(shí)上，一季度重點(diǎn)城市新房成交面積整體同比下降，直到3月份，熱點(diǎn)一二線城市才有所回暖。

據(jù)中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)初步估算，2019年一季度，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積2355萬平方米，同比下降4.4%。

進(jìn)入3月，由于房企推盤意愿明顯加強(qiáng)，同時在規(guī)劃利好以及部分城市政策微調(diào)帶動下，購房者預(yù)期有回溫跡象，市場成交規(guī)模隨之回升，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積環(huán)比增長近七成，同比增長6.3%。

但即使3月份有些回暖，也未必符合想象中的小陽春。張宏偉分析，例如廈門，主要是因為年前限簽的原因，有些成交后置到春節(jié)后網(wǎng)簽，導(dǎo)致3月份成交數(shù)據(jù)回升；而類似武漢、南昌等城市，則是郊區(qū)剛需盤去化較好、市中心高價盤賣不動；一線城市上海也有此類情況，賣得好的也是限價樓盤，其他項目也認(rèn)籌率一般。

“由此分析，一季度以來銷售較好的項目多少有些特殊原因。即便是杭州萬人搖號的項目，也都有價格方面原因，開發(fā)企業(yè)資金面緊張，為了加速回款，不管是主動還是被動選擇以價換量。剔除這類因素的話，其實(shí)市場銷售并不樂觀。”張宏偉認(rèn)為。

土地溢價率回升 區(qū)域分化明顯

一季度，全國土地市場呈現(xiàn)出新的變化。在全國300城整體土地供求規(guī)?？s減的背景下，一線城市宅地成交規(guī)模同比增長，部分熱點(diǎn)城市成交樓面價及溢價率回升現(xiàn)象突出，回暖跡象初顯；三四線城市住宅用地成交規(guī)模則明顯下降。

溢價率方面，一季度全國300個城市住宅用地平均溢價率為14.6%，較去年同期下降7.6%，較去年四季度提升8.1%。從重點(diǎn)城市來看，一季度尤其是3月份，合肥、重慶、杭州等熱點(diǎn)城市宅地市場現(xiàn)明顯回暖，成交樓面價及溢價率均出現(xiàn)不同程度回升。

據(jù)媒體報道，3月下旬以來，全國住宅地塊合計成交55宗，溢價率低于20%的只有17宗，有19宗溢價率超過40%，其中5宗溢價率超過100%。

張宏偉坦言，樓市表現(xiàn)差異性仍然很大，長三角、珠三角土地市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖，但天津、武漢等城市還出現(xiàn)流拍，廣大中西部市場也仍然在調(diào)整中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，3月份成交的無論是二手房還是新房，肯定在4月15日還沒有完成貸款。歸根結(jié)底還是先信貸增加、后樓市升溫。房地產(chǎn)企業(yè)也感受到了這一點(diǎn)，拿地的意愿在明顯加強(qiáng)。

房企融資環(huán)境略有寬松

數(shù)據(jù)顯示，在融資環(huán)境略有改善和資金需求不減的背景之下，一季度房企密集融資，整體融資成本繼續(xù)降低。

同策咨詢研究院發(fā)布報告稱，2019年一季度房企融資總額創(chuàng)新高，40家典型上市房企僅3月單月融資總額突破千億大關(guān)，輕松超越今年1月創(chuàng)造的近一年新高后，再次創(chuàng)出16個月新高。

張宏偉分析，一方面，春節(jié)過后房企的融資環(huán)境有所改善，企業(yè)發(fā)債金額有所增加，另一方面也允許企業(yè)借新還舊緩解資金面壓力，但是原則上一些杠桿例如拿地配資仍然被嚴(yán)控，目前來看還是一種正常合理的類似“定向?qū)捤?rdquo;的表現(xiàn)。

也有市場人士認(rèn)為，當(dāng)前房企融資環(huán)境只能談得上“略有寬松”，且2019年起企業(yè)進(jìn)入償債高峰期，各方面資金壓力仍較大，這也是全國土地市場未能持續(xù)全面回溫的原因。

上海易居研究院專家委員會主任龐元指出：“小陽春行情是否可以持續(xù)，關(guān)鍵看今年4月和5月的表現(xiàn)。近期的樓市數(shù)據(jù)，部分是支持這個判斷的，部分則是不支持的。從市場參與的策略角度看，包括個人購房者、開發(fā)商和其他市場參與主體，既要研究房地產(chǎn)微觀和宏觀數(shù)據(jù)、金融貸款和城市發(fā)展數(shù)據(jù)，又要研究各類政策調(diào)整背后的信號意義，這樣才可以形成精準(zhǔn)的市場判斷和更優(yōu)的策略安排。

張大偉則認(rèn)為，核心還是看信貸政策的寬松程度，另外最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化，還有非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這幾項政策一旦變化，市場將出現(xiàn)明顯反彈。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）