營(yíng)改增讓REITs難盈利？有產(chǎn)品連續(xù)兩年業(yè)績(jī)靠補(bǔ)貼

每經(jīng)記者 王晗    每經(jīng)編輯 葉峰    

2015年“鵬華前海萬(wàn)科REITs”的成功發(fā)行令普通投資者小額資金就可以變成前海企業(yè)公館“房東”成為可能，不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近年來(lái)，鵬華前海萬(wàn)科REITs頻頻因業(yè)績(jī)不達(dá)基準(zhǔn)收到補(bǔ)償款。

4月12日，鵬華前海萬(wàn)科REITs基金公告于近期收到關(guān)于深圳市萬(wàn)科前海公館建設(shè)管理股份有限公司2018年度業(yè)績(jī)補(bǔ)償款近900萬(wàn)元，就在2017年，鵬華前海萬(wàn)科REITs同樣因?yàn)闃I(yè)績(jī)低于預(yù)期基準(zhǔn)收到超千萬(wàn)元補(bǔ)償款。為何好端端的會(huì)收到額外資金補(bǔ)差？我們國(guó)家目前的REITs市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？國(guó)內(nèi)真正意義上的REITs漸行漸近，還有哪些行業(yè)痛點(diǎn)需要改善？

兩年“業(yè)績(jī)補(bǔ)差”兩千萬(wàn)

4月12日，鵬華前海萬(wàn)科REITs發(fā)布公告，表示收到關(guān)于深圳市萬(wàn)科前海公館建設(shè)管理股份有限公司2018年度業(yè)績(jī)補(bǔ)償款893.48萬(wàn)元。

對(duì)補(bǔ)償原因，公告作出解釋：為了實(shí)現(xiàn)和保障目標(biāo)公司收益權(quán)，基金成立時(shí)設(shè)立了業(yè)績(jī)補(bǔ)償機(jī)制：深圳萬(wàn)科開立保證金賬戶，一次性存入不低于2000萬(wàn)元的保證金，若目標(biāo)公司深圳市萬(wàn)科前海公館建設(shè)管理股份有限公司當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入（扣減物業(yè)管理費(fèi)）低于當(dāng)期業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)，應(yīng)該從保證金中進(jìn)行“補(bǔ)差”，也就是所謂的業(yè)績(jī)補(bǔ)償款。

而目標(biāo)公司2018年度實(shí)際業(yè)績(jī)收入為2億元，低于當(dāng)期業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)，因此2018年度業(yè)績(jī)補(bǔ)償款金額為893.48萬(wàn)元，歸屬為基金資產(chǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在2017年深圳市萬(wàn)科前海公館也因年度實(shí)際業(yè)績(jī)收入低于當(dāng)期業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)，繳納補(bǔ)償款1240.75萬(wàn)元，兩次合計(jì)繳納超2000萬(wàn)。

業(yè)內(nèi)人士稱，“實(shí)際業(yè)績(jī)低主要是受到營(yíng)改增的影響，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》自2016年5月開始實(shí)施，導(dǎo)致原租金收入中的增值稅銷項(xiàng)稅未包含在約定的項(xiàng)目收益中，該因素確實(shí)會(huì)在以后每年都影響到項(xiàng)目收入。”

“之前的現(xiàn)金流測(cè)算中，2017年~2021年的空置率是按照8%來(lái)測(cè)算的，2018年前海公館平均空置率為2%，而且未來(lái)還將進(jìn)一步下降至1%，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)超預(yù)期，經(jīng)測(cè)算不會(huì)對(duì)未來(lái)基金收益產(chǎn)生負(fù)面影響。”

“因?yàn)槎愘M(fèi)政策出現(xiàn)業(yè)績(jī)不及基準(zhǔn)主要是兩個(gè)方面原因，第一，營(yíng)改增以后增值額相對(duì)比較大跟這個(gè)具體項(xiàng)目是有關(guān)系的，不排除這個(gè)物業(yè)是比較成熟的，比較成熟的物業(yè)前期成本已經(jīng)在營(yíng)業(yè)稅前做過(guò)處理了，相比過(guò)去的正常營(yíng)業(yè)稅來(lái)講，他要承擔(dān)的賦稅可能有所增加，這個(gè)是他比較尷尬地方。第二個(gè)跟他這個(gè)可抵扣稅額度比較小是有關(guān)系的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

類REITs緩步走入大眾視野

老百姓對(duì)REITs知之甚少，首先來(lái)科普一個(gè)概念，REITs又叫做房地產(chǎn)信托，是房地產(chǎn)通過(guò)證券化盤活資產(chǎn)的重要手段，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，REITs就是把資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，營(yíng)業(yè)收入來(lái)自于物業(yè)本身的升值和貶值以及房租收入。

2015年6月，鵬華前海萬(wàn)科REITs正式發(fā)行，首次叩響國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品類別的大門，需要指出的是鵬華前海萬(wàn)科REITs并不是標(biāo)準(zhǔn)意義上的標(biāo)準(zhǔn)化REITs產(chǎn)品，目前國(guó)內(nèi)尚未有標(biāo)準(zhǔn)化REITs誕生。

截至目前，市場(chǎng)上還有廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)、諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、南方道瓊斯美國(guó)精選REIT指數(shù)、上投摩根富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITs指數(shù)在內(nèi)5只投資海外REITs的QDII基金。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)日漸飽和，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，為了盤活資產(chǎn)，向來(lái)對(duì)資本趨之若鶩的房地產(chǎn)開發(fā)商打出“輕資產(chǎn)”口號(hào)，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)將目光聚焦于類REITs這一新興金融創(chuàng)新形式，這其中不乏基金子公司的身影。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，按公告日計(jì)算，目前市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)行了至少14單類REITs產(chǎn)品，華夏資管分別在2014和2015年兩年間發(fā)行“中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”和“華夏資管發(fā)起的中信華夏蘇寧云創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行金額43.95億元、33.35億元。

華夏資管在2016年再度發(fā)力，發(fā)行中信華夏三胞南京國(guó)際金融中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃30.53億元，中信華夏蘇寧云享資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃18.47億元，另外，首譽(yù)光控資管旗下的首譽(yù)光控-光控安石大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲準(zhǔn)發(fā)行，發(fā)行金額25億元。

2017年，國(guó)泰元鑫資管、上海富誠(chéng)海富通資管、前海開源資管各有一只類REITs面世，發(fā)行金額累計(jì)52.8億元，2018年中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房計(jì)劃、中聯(lián)前海開源-越秀租賃住房計(jì)劃、中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房計(jì)劃、中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房計(jì)劃相繼發(fā)行設(shè)立，加上光大保德信資管的皖新光大閱嘉一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，5只產(chǎn)品發(fā)行金額為56.66億元，截至4月12日，2019年深圳平安大華匯通財(cái)富管理發(fā)行平安匯通-平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩(shī)租賃住房1期資產(chǎn)支持計(jì)劃，發(fā)行金額10.68億元。

試點(diǎn)產(chǎn)品推行在即

2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)公募REITs的身影逐漸明朗起來(lái)。今年3月，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心證券化REITs課題組秘書長(zhǎng)王步芳在第三屆結(jié)構(gòu)化信用與資產(chǎn)證券化全球投資者年會(huì)圓桌論壇上表示，此前上交所就公募REITs籌備事宜召集基金公司和券商開會(huì)，公募REITs首批試點(diǎn)產(chǎn)品近期將推出。

公募REITs試點(diǎn)實(shí)施在即，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，已經(jīng)有一老十家基金公司準(zhǔn)備好了相關(guān)產(chǎn)品，不過(guò)產(chǎn)品細(xì)節(jié)沒(méi)有過(guò)多信息公布。

不過(guò)盡管進(jìn)入的渠道很多，政策上也在不斷放開，但對(duì)比國(guó)外，目前在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際配置比例仍然偏低，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)仍有諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題擺在眼前。

某大型基金公司國(guó)際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理告訴記者，目前REITs真正的難度在于產(chǎn)權(quán)、稅收以及物業(yè)管理公司在里面扮演角色的問(wèn)題，另外在管理制度的協(xié)調(diào)方面由于之前沒(méi)有相關(guān)的制度，還需要在制度上進(jìn)行突破。

“產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題是指，公募基金購(gòu)買的房屋標(biāo)的歸屬問(wèn)題，如果是買了的話，那么贖回后標(biāo)的到底歸誰(shuí)所有？是不是以后就沒(méi)人管了？如果回購(gòu)就不是真正的REITs，不回購(gòu)的話，這里面就存在很多產(chǎn)權(quán)糾紛，比如到時(shí)候基金所有人的權(quán)益、房子的所有權(quán)以及房屋的維護(hù)，跟現(xiàn)在的物權(quán)法是有一定的沖突的。換句話說(shuō)，SPV持有的物業(yè)它的物權(quán)和現(xiàn)有的這個(gè)形態(tài)其實(shí)是不一樣的，是沒(méi)有這樣的一個(gè)所有權(quán)形式的，我們的房子要不然屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，要不然屬于個(gè)人，并沒(méi)有說(shuō)法是屬于一個(gè)基金資產(chǎn)的。”

“最后的產(chǎn)權(quán)最終歸誰(shuí)，這是一個(gè)很重要的問(wèn)題”。國(guó)際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理補(bǔ)充道，“房子是70年的產(chǎn)權(quán)，但是基金權(quán)益卻不止70年，這就導(dǎo)致在稅收和產(chǎn)權(quán)方面都還有一定的障礙。另外，比如說(shuō)這個(gè)房子值十個(gè)億，最后賣的時(shí)候只賣了兩個(gè)億，就是認(rèn)購(gòu)資金的兩個(gè)億，最后凈值跌到五毛錢，出現(xiàn)這種情況的話會(huì)引起一系列的問(wèn)題。”

對(duì)于物業(yè)管理公司的職能問(wèn)題，上述總經(jīng)理稱，比如說(shuō)買個(gè)寫字樓，寫字樓房租、裝修、出租增值是由物業(yè)公司來(lái)管，但這個(gè)物業(yè)公司并不是房屋所有人，房屋的所有人屬于基金份額的持有人，這樣的一個(gè)結(jié)構(gòu)如何保證沒(méi)有道德風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)怎么能夠保證持有人的權(quán)益，這里面需要一系列制度規(guī)定進(jìn)行明確。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)