北京一季度樓市溫和回升：新房二手房成交量齊漲 庫存達(dá)兩年來新高

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年一季度，北京市的新房、二手房以及土地市場，“穩(wěn)”是絕對的關(guān)鍵詞。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京部分區(qū)域走訪時了解到，無論是新房項目還是二手房中介門店，前來咨詢房子的人明顯增多。用北京朝陽區(qū)一位中介人員的話說，“近期市場還是穩(wěn)定的。”

數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，北京市新房成交14411套，成交面積150.82平方米，居一線城市之首；3月份北京二手房市場成交量表現(xiàn)好于去年同期，同比增加23.2%。

北京市朝陽區(qū)某樓盤項目 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

二手房：3月份成交量增超兩成

“目前市場穩(wěn)定。”北京朝陽區(qū)的一位中介人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“春節(jié)以來有些微弱的漲幅，九龍花園一套650萬元左右的兩居室大概漲了5萬元左右，近期市場還是穩(wěn)定的。”

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年3月份，北京二手房市場處于弱勢回溫態(tài)勢，成交量表現(xiàn)好于去年同期，同比增加23.2%。隨著市場的回升，二手房均價穩(wěn)步上揚(yáng)，但漲幅在歷史周期中不算突出。

同比來看，與2015~2016年市場較熱時相比，在依舊嚴(yán)厲政策環(huán)境下，今年3月份北京二手房市場同比回升力度相對溫和。

值得注意的是，新入市業(yè)主也沒有明顯漲價意愿，3月份新增二手房掛牌均價保持穩(wěn)定，環(huán)比上漲0.3%。一季度業(yè)主上調(diào)掛牌價的次數(shù)占比雖環(huán)比上升，但仍有近8成業(yè)主下調(diào)報價。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析認(rèn)為，當(dāng)前市場預(yù)期平穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊高壓，再疊加新房高庫存的分流影響，市場不存在快速升溫的基礎(chǔ)。2019年市場仍處在溫和升溫通道中，3月成交量或處年內(nèi)月度高位，后期成交將季節(jié)性回調(diào)，均價大幅上漲無動力支撐，將小幅波動。

中介人員查詢二手房源 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

新房：一季度成交面積大漲133.72%

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年第一季度，北京市新房成交14411套，成交面積150.82平方米，同比漲幅達(dá)133.72%，為北上廣深之首。而去年同期，這組數(shù)據(jù)分別是5904套和64.53萬平方米。

而3月份，北京新房市場成交8303套，成交面積83.1萬平方米，同比漲幅高達(dá)293%。

另據(jù)公開數(shù)據(jù)，3月份北京樓市住宅（別墅+普宅）新增供應(yīng)3707套，環(huán)比上漲131%；成交2182套，環(huán)比上漲103%；成交均價53337元/平方米，環(huán)比下降4%；成交金額165.61億元，環(huán)比上漲100%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從3月份成交金額排名前30的項目看，限競房數(shù)量近半，達(dá)14個。其中，僅西城天鑄限競房、泰禾北京院子二期限競房2個住宅項目，成交額就接近20億元，后者更以11.67億元戰(zhàn)績成為月度銷冠。

但與此同時，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，北京樓市的庫存積壓也持續(xù)上升，目前庫存已經(jīng)達(dá)到6.88萬套，是房地產(chǎn)調(diào)控兩年多來的最高點(diǎn)，預(yù)計2019年入市的限競房有望超過6萬套。

截至4月1日，北京合計入市限競房項目45個，66期預(yù)售證，提供商品房住宅限競房30146套，但只網(wǎng)簽了7631套，簽約率22.2%。整體看，所有項目入市的平均簽約數(shù)量還不足40%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“最近市場交易反彈是前段時間市場壓抑的需求釋放所致。另外，銀行貸款等政策配套到位也帶來很多市場機(jī)會，使得購房者積極入市。”

土地：成交樓面均價同比降超一成

1月31日，首創(chuàng)+新城控股聯(lián)合體參與報價，最終以49.53億元底價競得石景山區(qū)西黃村1606-641地塊R2二類居住用地、1606-642地塊A33基礎(chǔ)教育用地。該地塊為限競房用地，銷售均價不得超過62766元/平方米，且最高銷售單價不得超過65904元/平方米。

據(jù)統(tǒng)計，縱然是底價成交，但其42567元/平方米的樓面價，依舊是北京一季度所有成交土地中最高的。

中指院數(shù)據(jù)顯示，1~3月，北京共推出住宅用地24宗，合計180萬平方米，同比增加35%；成交22宗，合計158萬平方米，同比增加14%。一季度宅地成交金額同比增逾一成，合計逾584億元，同比微增3%；平均溢價率為11%，較去年同期下降3個百分點(diǎn)；成交樓面均價為20514元/平方米，同比下降11%。

值得注意的是，年初北京發(fā)布了2019年首次土地預(yù)申請公告，位于朝陽區(qū)孫河兩宗宅地擬于近期掛牌出讓，且均不設(shè)銷售限價。

中指院認(rèn)為，北京去年以限競房和共有產(chǎn)權(quán)房為主，雖然控制住了房價，但也造成開發(fā)商意愿不足、全年土地供應(yīng)計劃未完成等弊端，因此政府及時做出了政策方面調(diào)整。