貨值9000億 世茂2019沖擊2100億“小目標(biāo)”

文/王寶汗

這已并非第一次在財(cái)報(bào)季見(jiàn)到世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇（Jason），不過(guò)這一次，他似乎頗為興奮，對(duì)諸多敏感問(wèn)題也毫不避諱。

或許在他看來(lái)，2018年的世茂真沒(méi)什么可避諱的，因?yàn)閿?shù)據(jù)實(shí)在不錯(cuò)。

財(cái)報(bào)顯示，世茂全年簽約額為人民幣1761.5億元，同比大幅上漲74.8%。這一速度使世茂成為港股銷售增長(zhǎng)增速最快的房企，也帶動(dòng)其實(shí)際銷售額目標(biāo)完成率達(dá)到126%。

同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)，世茂房地產(chǎn)全年酒店、商業(yè)、物業(yè)及其他收入較2017年上升26.9%，達(dá)46.1億元，業(yè)績(jī)可謂多點(diǎn)開(kāi)花。財(cái)務(wù)數(shù)字上，毛利額也提升25.8%至269.5億元，毛利率31.5%，核心利潤(rùn)117.3億，同比上升25.3%，股東應(yīng)占核心利潤(rùn)85.5億元，同比上升23.4%。

興奮之余，業(yè)績(jī)會(huì)上的世茂高管們也多少傳遞出“壯士慷而慨”的情緒，畢竟，世茂為實(shí)現(xiàn)2018年的強(qiáng)勁業(yè)績(jī)，付出了不懈努力。

布局策略調(diào)整全年回款上升70.4%

從世茂近幾年的結(jié)構(gòu)可見(jiàn)，其業(yè)績(jī)與布局緊密聯(lián)系。

數(shù)據(jù)顯示，目前世茂房地產(chǎn)擁有264個(gè)項(xiàng)目，分布于全國(guó)87個(gè)城市，共5538萬(wàn)平方米（權(quán)益前），75%以上均分布在一二線及強(qiáng)三線城市。

可見(jiàn)，2018年，隨著一二線熱點(diǎn)城市樓市一波觸底反彈，同時(shí)一二線城市對(duì)低線城市的樓市需求傳導(dǎo)效應(yīng)仍持續(xù)，世茂的銷售金額出現(xiàn)大幅提升，不僅超額完成全年1400億元的銷售目標(biāo)，也再次成為行業(yè)頭部企業(yè)中年度成長(zhǎng)勢(shì)頭最猛的一員。

經(jīng)過(guò)2016-2017年的主動(dòng)調(diào)整，世茂2017年實(shí)現(xiàn)了合約銷售金額47.93%的增長(zhǎng)，并首度擠進(jìn)了千億俱樂(lè)部。

據(jù)Jason介紹，世茂2018年除了75%的銷售額增幅這個(gè)亮點(diǎn)外，全年實(shí)現(xiàn)回款1374億元，也同比大幅上升70.4%。

數(shù)據(jù)顯示，至2018年底，世茂房地產(chǎn)賬面現(xiàn)金495.8億元，較2017年底上升50.2%，未動(dòng)用銀行及金融機(jī)構(gòu)等融資額度約人民幣400億元，現(xiàn)金流充沛。目前世茂的總資產(chǎn)規(guī)模則在3776億元，同比上升22.8%。

據(jù)了解，世茂會(huì)將銷售的40%、回款的50%用于土地投資，30%用于用于償還工程款和其他稅費(fèi)、歷史費(fèi)用。

貨值超9000億今年加重收購(gòu)比例

“布局一二線城市、同時(shí)關(guān)注一二線外圍可承載外溢需求的三四線城市”，調(diào)整策略后，世茂2018年世茂權(quán)益前土地儲(chǔ)備約5538萬(wàn)平方米，貨值超9000億元。從土地成本來(lái)看，新增土地儲(chǔ)備的平均樓面地價(jià)約為每平方米人民幣5099元。

據(jù)Jason介紹，2018世茂收購(gòu)了一些資產(chǎn)包，分布在大灣區(qū)、福建、長(zhǎng)三角等地。

“去年我們用不到50%的資金做收購(gòu)，今年這部分資金估計(jì)會(huì)增加到50%。”Jason表示。

就2019年而言，數(shù)據(jù)顯示，世茂現(xiàn)有項(xiàng)目全年可售資源3500億元，按60%的保守去化率估算，預(yù)計(jì)2019年可實(shí)現(xiàn)銷售簽約2100億元。

規(guī)模提升，也會(huì)客觀推漲負(fù)債率。數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)的凈負(fù)債由2017年的58.9%小幅上升至59.4%。

對(duì)此，Jason表示，資產(chǎn)多了，項(xiàng)目多了，負(fù)債控制在60%左右，是可以接受的。

另外，業(yè)績(jī)會(huì)上其反復(fù)提及，酒店和物業(yè)的分拆上市問(wèn)題。

Jason表示，世茂的酒店，酒店包括重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和物業(yè)大概都會(huì)分拆上市，分拆上市對(duì)母公司的資產(chǎn)包括價(jià)值是一個(gè)很大的重估。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，世茂房地產(chǎn)自持酒店已開(kāi)業(yè)的有22家，各酒店總錄得收入人民幣19.1億元，EBITDA率30.8%。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，收入也呈現(xiàn)良性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，如上海世茂廣場(chǎng)煥新重啟、上海世茂大廈正式啟用，連同其他物業(yè)共錄得商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入人民幣10.9億元，息稅折舊攤銷前利潤(rùn)人民幣6.1億元，EBITDA率為56%。

業(yè)內(nèi)人士分析，世茂酒店、商業(yè)分拆上市必將對(duì)世茂集團(tuán)的多元化發(fā)展帶來(lái)更大支撐，值得期待。