龍湖：2000億后求“穩(wěn)”

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 薛暉    

“我們判斷未來房?jī)r(jià)不會(huì)爆發(fā)式上漲，這種情況下，龍湖選擇了精準(zhǔn)、適宜。”龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉說。

突破兩千億

3月25日，龍湖集團(tuán)年報(bào)顯示，2018年該公司全年合同銷售額同比增長(zhǎng)28.5%至2006.4億元。

凈負(fù)債率為52.9%，在手現(xiàn)金為人民幣452.6億元。

該集團(tuán)于年內(nèi)新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為2189萬平方米，權(quán)益面積1372萬平方米，土儲(chǔ)合計(jì)6636萬平方米，權(quán)益面積4559萬平方米。

但這份不錯(cuò)的成績(jī)單的背面仍難掩缺憾——龍湖的盈利能力較上年有所下降。

2018年集團(tuán)核心稅后利潤(rùn)率為14.7%，較2017年下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，龍湖CFO趙軼表示：主要是由于2018年公司新進(jìn)入南昌、鄭州、貴陽、東莞等11城所產(chǎn)生的費(fèi)用增加所致。

2019“穩(wěn)”增長(zhǎng)

規(guī)模上了新臺(tái)階，“穩(wěn)”就成為龍湖反復(fù)強(qiáng)調(diào)的字。

報(bào)告中龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍說：“水大魚大、蒙眼狂奔的時(shí)代註定一去不返。”

在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)被問及十年之變，龍湖高層的回答依然沒有脫離“穩(wěn)”的核心?；仡?017年，龍湖全年的合同銷售額是1560.8億元，同比增長(zhǎng)77.1%。其中上半年同比增幅達(dá)140%。

而放眼2019年，龍湖集團(tuán)CEO邵曉明說：“今年銷售目標(biāo)還會(huì)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，2200億。”該目標(biāo)僅相當(dāng)于今年2006.4億元的銷售額增加約10%，和2018年28.5%的增長(zhǎng)可謂相當(dāng)保守。

年報(bào)提及：“計(jì)劃于二零一九年竣工的物業(yè)總面積將達(dá)到1,500萬平方米左右，其中大部分將集中于下半年。目前項(xiàng)目工程進(jìn)展和銷售進(jìn)度正常。”

“未來兩三年，公司會(huì)保持核心盈利20%以上的增幅。”邵曉明說。

四大核心業(yè)務(wù)長(zhǎng)短不一

龍湖集團(tuán)多次表示：堅(jiān)持以地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長(zhǎng)租公寓及智慧服務(wù)為四大主航道業(yè)務(wù)。邵曉明也在業(yè)績(jī)會(huì)中表示：“四大主航道業(yè)務(wù)都是我們的核心業(yè)務(wù)，未來要形成協(xié)同。”

不過就目前來看，協(xié)同作用還尚未實(shí)現(xiàn)。

冠寓是龍湖旗下的長(zhǎng)租公寓品牌，目前已開業(yè)5.3萬余間，整體出租率為50.1%，2018年實(shí)現(xiàn)租金4.2億元。

邵曉明表示：“今年按照規(guī)劃應(yīng)該累計(jì)開業(yè)能接近10萬間。按這個(gè)速度，預(yù)計(jì)要到2020年開始盈利，達(dá)到20億以上收入。”

執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼也坦言：“冠寓前期還處于不掙錢的狀態(tài)。”

同時(shí)，公告顯示，2018年龍湖物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為人民幣40.9億元。邵曉明說：“2020年商業(yè)要達(dá)到60億租金收入。”

即使這樣，這些被冠以主航道的業(yè)務(wù)同該集團(tuán)的地產(chǎn)開發(fā)相比，比例還是偏低了，目前來看龍湖仍然是單一航道。

補(bǔ)足華南短板

作為銷量前十的頭部房企，龍湖的土儲(chǔ)有些區(qū)域失衡。

公告顯示，龍湖集團(tuán)按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的34.0%、30.5%、20.7%、8.8%、5.9%及0.1%。

其中山東地區(qū)是龍湖的重鎮(zhèn)，其中煙臺(tái)所占整個(gè)土儲(chǔ)比例的10.7%。山東省內(nèi)的青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海土儲(chǔ)總面積占龍湖總土儲(chǔ)的22%，四地2018年合同銷售額為315.37億元，占總銷售額的15.71%。

根據(jù)wind，10年以來龍湖在山東地區(qū)共獲得139塊土地，總面積達(dá)916.68萬平方米，遠(yuǎn)超緊隨其后的浙江389.42萬平方米。

和山東相比，龍湖在華南地區(qū)的土儲(chǔ)可以用稀少來形容。2018年，按地區(qū)分析，華南地區(qū)面積占新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的4.2%。

龍湖也開始注意到了這個(gè)問題，邵曉明坦言：“下一步我們要在華南，以及進(jìn)入相對(duì)較晚的大灣區(qū)、華中區(qū)域，加大拿地力度。”

“大灣區(qū)是龍湖看中的戰(zhàn)略區(qū)域，我們已在大灣區(qū)把城市的骨架鋪開，包括深、港、東莞、廣州、佛山、珠海、中山，我們會(huì)加大這里的布局。”

十年累計(jì)分紅213.5億

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，十年之前上市首日的龍湖，市值是400億港元，而十年之后已經(jīng)超過1550億港元。

2017年的財(cái)報(bào)，龍湖將分紅比例從此前核心凈利潤(rùn)的35%升至40%，每股0.085元。而2018年，趙軼直接表示“我們把基本分紅比例從40%提到45%，已考慮上市十周年紅利”。從wind數(shù)據(jù)看，這十年，龍湖共實(shí)施了10次現(xiàn)金分紅，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)837.9億元，累計(jì)分紅金額是213.5億元，分紅率是25.5%。

上市第一年，龍湖的現(xiàn)金分紅總額是3.2億元，此后便逐年遞增，至2018年增長(zhǎng)近20倍。2016～2018年，龍湖的現(xiàn)金分紅總額分別是26.7億元、46.5億元、58.4億元，近三年總額達(dá)億131.6億元；平均股利支付率34.03%（29.21%、36.89%、35.99%）。

趙軼表示，45%分紅在行業(yè)里是不低的，未來我們也會(huì)保持這個(gè)分紅比例。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）