景瑞控股轉(zhuǎn)型“大資管”：2018年凈利增超四成 融資成本高企將迎償債高峰

每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷向龍頭房企集中，強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”越來(lái)越明顯。對(duì)不少中小房企而言，多元化轉(zhuǎn)型似乎成為其避免被市場(chǎng)淘汰的關(guān)鍵。

3月20日，景瑞控股（1862，HK）發(fā)布2018年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合約銷售252.4億元，同比增長(zhǎng)37.4%；凈利潤(rùn)13億元，同比增長(zhǎng)44%；但營(yíng)業(yè)收入同比下滑28.1%至112.7億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2016年提出向“大資產(chǎn)管理”模式轉(zhuǎn)型以來(lái)，景瑞控股傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在營(yíng)收中的比重逐漸下降，其中重點(diǎn)發(fā)展的辦公及公寓業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)到0.84億元，同比增長(zhǎng)超3倍。

上述年報(bào)發(fā)布后，景瑞控股股價(jià)漲幅一度超過(guò)3%至2.63元，當(dāng)日收盤(pán)報(bào)2.57港元。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

凈利增長(zhǎng)營(yíng)收下滑 將迎償債高峰

年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)景瑞控股合約銷售額同比增長(zhǎng)37.4%至252.4億元；合約銷售面積同比增長(zhǎng)14.5%至116.2萬(wàn)平方米；合約銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)14.5%至21727元/平方米。

雖然合約銷售金額和銷售面積均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但營(yíng)業(yè)收入?yún)s出現(xiàn)大幅下滑。報(bào)告期內(nèi)，景瑞控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.7億元，同比下滑28.1%。對(duì)于營(yíng)業(yè)收入的大幅下滑，景瑞控股將其歸因于轉(zhuǎn)型升級(jí)使得合并范圍內(nèi)的項(xiàng)目減少，以及基金化和合作項(xiàng)目的增加。

而在利潤(rùn)指標(biāo)方面，景瑞控股取得較好表現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)13億元，同比增長(zhǎng)44%；股東應(yīng)占利潤(rùn)10.3億元，同比增長(zhǎng)28%；毛利率達(dá)到22.6%，較上年增加6.5個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，利潤(rùn)總額與毛利率的增長(zhǎng)，與景瑞控股的布局有很大關(guān)系。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)景瑞控股51個(gè)在售項(xiàng)目中，有41個(gè)項(xiàng)目位于一二線城市；合約銷售額中，一二線城市占比96%；營(yíng)業(yè)收入中，一二線城市占比超過(guò)80%。景瑞控股也認(rèn)為，利潤(rùn)的提高，“主要由于基本完成三四線城市轉(zhuǎn)向一二線城市布局的策略調(diào)整，一二線庫(kù)存占比較高，導(dǎo)致的平均售價(jià)的上升所致”。

此外，從布局來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)長(zhǎng)三角區(qū)域仍是景瑞控股業(yè)務(wù)的重心與“票倉(cāng)”。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，景瑞控股在售的51個(gè)項(xiàng)目中，長(zhǎng)三角區(qū)域有42個(gè)。扣除車位銷售額后的244.6億元合約銷售額中，長(zhǎng)三角區(qū)域貢獻(xiàn)207.4億元，占比84.8%。營(yíng)業(yè)收入中，長(zhǎng)三角區(qū)域營(yíng)收在總營(yíng)收中占比達(dá)到94%。

資產(chǎn)負(fù)債方面，報(bào)告期末，景瑞控股總資產(chǎn)478.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率81.6%，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，景瑞控股在未來(lái)2年將陸續(xù)進(jìn)入償債高峰。至報(bào)告期末，景瑞控股未償還債務(wù)達(dá)到187億元，同比增長(zhǎng)33%。其中一年內(nèi)到期債務(wù)66.8億元，同比增長(zhǎng)38.9%；一至兩年內(nèi)到期債務(wù)71.3億元，同比增長(zhǎng)99%。這意味著未來(lái)2年，景瑞控股將至少償還138.1億元的債務(wù)。

而另一方面，景瑞控股于年初發(fā)行的美元債，融資成本并不算低。1月底，其公告發(fā)行于2020年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為13%，用于償還現(xiàn)有債務(wù)及一般公司用途。而去年4月，其發(fā)行的于2021年到期的3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率尚為9.45%。2018年的加權(quán)借款成本為7.88%，較上年上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)報(bào)告也顯示，至報(bào)告期末，景瑞控股銀行存款與現(xiàn)金130.7億元，未動(dòng)用銀行授信額度169.5億元。而年內(nèi)物業(yè)銷售回款率達(dá)到90.6%。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)比重下降 手握千億貨值

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2016年景瑞提出向“大資產(chǎn)管理”模式轉(zhuǎn)型，并于2017年進(jìn)行業(yè)務(wù)重組。目前，其已形成景瑞地產(chǎn)、優(yōu)鉞資管、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業(yè)態(tài)平臺(tái)。

按照規(guī)劃，景瑞地產(chǎn)聚焦于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；優(yōu)鉞資管聚焦于房地產(chǎn)基金募集和資產(chǎn)管理；悅樘公寓聚焦于一線城市及強(qiáng)二線城市的公寓開(kāi)發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)；鍇瑞辦公聚焦于一線城市的辦公樓開(kāi)發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)；合福資本聚焦于房地產(chǎn)生態(tài)圈的投資。

值得注意的是，景瑞控股自2018年下半年以來(lái)，逐漸將重心轉(zhuǎn)移至辦公及公寓業(yè)務(wù)。悅樘公寓2018年獲取北京、上海、蘇州的7個(gè)項(xiàng)目，新增公寓面積4.3萬(wàn)平方米；鍇瑞辦公2018年獲取3個(gè)項(xiàng)目，新增辦公面積12.3萬(wàn)平方米。

此外，至報(bào)告期末，優(yōu)鉞資管發(fā)起設(shè)立了6支基金，規(guī)模20億元，僅2018年就募集了8億元；合福資本2018年對(duì)外投資2.7億元。

年報(bào)顯示，2018年景瑞控股地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入中，物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入106.3億元，占比92.8%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)；辦公及公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.84億元，同比增長(zhǎng)320%，在總營(yíng)收中占比0.7%，同比增加0.6個(gè)百分點(diǎn)。

盡管開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)比重出現(xiàn)下降，辦公及公寓業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速，但與絕大部分多元化轉(zhuǎn)型的房企一樣，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍是營(yíng)收和利潤(rùn)的主要來(lái)源。

年報(bào)顯示，2018年景瑞控股土地購(gòu)置支出151.5億元，新增22個(gè)項(xiàng)目、總規(guī)劃建筑面積165.9萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置成本為9130元/平方米。至報(bào)告期末，其土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積480.4萬(wàn)平方米。粗略估算，上述土地儲(chǔ)備貨值接近1000億元。

不過(guò)另一方面，對(duì)辦公與公寓業(yè)務(wù)而言，除傳統(tǒng)的租金收入外，其物業(yè)增值給景瑞控股帶來(lái)的收益不容小覷。年報(bào)顯示，辦公及公寓平臺(tái)下的投資物業(yè)在報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生的增值收益為3.9億元，遠(yuǎn)超2017年的0.4億港元。

報(bào)告期內(nèi)，景瑞控股每股盈利0.77元。計(jì)劃每股派息0.3港元，而去年同期派息0.25港元。