陽光城凈利潤增長75% 降負(fù)債收效顯著

近日，陽光城公布了2018年度業(yè)績報(bào)告，多方面指數(shù)均優(yōu)于往年。

數(shù)據(jù)顯示，陽光城2018年合約銷售金額達(dá)1628.56億元，同比增長78%；營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)565億元，同比增長70%。從權(quán)益銷售金額來看，陽光城2018年實(shí)現(xiàn)的1183億元成績，則遠(yuǎn)超出去年初其作出的“千億元”預(yù)期。

結(jié)算收入大幅增加提前跨過“千億”

自2018年9月，陽光城的銷售業(yè)績首次突破“千億”，截至2018年底，其總合約銷售金額邁進(jìn)了1628.56億元，同比增長78%。從陽光城往年業(yè)績看，其實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績增速的連續(xù)三年漲超60%。

另外，2018年陽光城的營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)565億元，同比增長70.28%。陽光城表示，公司營業(yè)收入增長，主要由于報(bào)告期房地產(chǎn)結(jié)算面積同比提升66%。

利潤方面，數(shù)據(jù)顯示，2018年，陽光城毛利潤率和凈利潤率均呈現(xiàn)上升趨勢，分別達(dá)到26.1%和6.9%，較2017年分別上升1個(gè)百分點(diǎn)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。而全年陽光城的合并報(bào)表凈利潤為39億元，同比增長75.30%。

陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌在業(yè)績會(huì)上就表示，在整個(gè)行業(yè)利潤趨于下行的大背景下，陽光城的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率較往期有所改善，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率同比增加約1個(gè)百分點(diǎn)達(dá)26.06%，合并報(bào)表凈利潤率提升約至7.00%。

此外，2018年陽光城經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入218億元，同比增長147.55%，達(dá)到歷史高點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度保持正值。

尤其是本期賬面貨幣資金378億元，占比總資產(chǎn)的14.36%，同比去年增長147.55%，達(dá)到歷史高點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度保持正值，平均回款率約80.05%。

收并購貢獻(xiàn)6成土儲(chǔ)

銷售的大幅增長背后，加大合作力度以便快速拓展、深耕熱門區(qū)域城市，是不容忽視的兩個(gè)因素。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年陽光城通過招拍掛、收并購等多種方式拓展土地資源，以306億權(quán)益投入補(bǔ)充土地儲(chǔ)備1700億元，公司土地儲(chǔ)備權(quán)益比例約為62%。

2018年，陽光城通過公開招拍掛新增土儲(chǔ)計(jì)容面積823.70萬平方米，其中通過并購及合作方式新增土儲(chǔ)計(jì)容面積508.82萬平方米。該年陽光城拿地金額則為384.9億元，權(quán)益金額為193.9億元，平均樓面價(jià)為4673.71元/平方米；收并購合作方式拿地，平均樓面價(jià)則為3442.80元/平方米。

一二線城市份額超70%

從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上看，一二線城市土地儲(chǔ)備面積占比76.87%（預(yù)計(jì)未來可售貨值占比85.80%），累計(jì)成本地價(jià)4339元/平方米。根據(jù)公司2019年2月公告的銷售均價(jià)12925元/平方米，地售比良好。

側(cè)重一二線的策略，對業(yè)績影響很直接。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，陽光城在大福建、長三角、珠三角、京津冀及戰(zhàn)略城市分別實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績326.4億元、462.3億元、186.8億元、52.5億元、600.6億元，銷售占比分別為20%、28.4%、11.5%、3.2%、36.9%。

其中，僅浙江區(qū)域銷售金額就突破200億元大關(guān)，陽光城也收獲了福州、上海、陜西、廣西4家百億級區(qū)域公司。

目前，陽光城的板塊里，大福建區(qū)域、長三角、京津冀占比不斷提升，分別為20%、21%和18%，其中京津冀區(qū)域土儲(chǔ)規(guī)模速度較快。

“這些優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備為公司實(shí)現(xiàn)中、長期的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，能夠滿足未來兩到三年發(fā)展。”陽光城表示。

運(yùn)營效率再提升

布局之下，陽光城在運(yùn)營上依然搭配“快打”的策略。

截至2018年末，陽光城項(xiàng)目從拿地到開盤平均周期為6.3個(gè)月，在0重大安全事故的前提條件下，比2017年提速0.6個(gè)月。

2017年11月至2018年新增的近1800億元貨值中已有800億元在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)新供、實(shí)現(xiàn)銷售額600多億元。

而數(shù)據(jù)顯示，截至2018年，陽光城共計(jì)盤活存量貨值548億元，其中241億元可在2019年供貨。

朱榮斌指出，這充分體現(xiàn)了公司在2017年提出的“高周轉(zhuǎn)、短平快”的經(jīng)營方向得到充分貫徹，運(yùn)營水平得到大幅提升。

“2018年陽光城進(jìn)一步加強(qiáng)投后管理力度，積極進(jìn)取，精益求精，對于問題項(xiàng)目專人專項(xiàng)跟蹤，其中共有7個(gè)重大項(xiàng)目有了明顯進(jìn)展，涉及盤活貨值約548億元，其中241億元可在2019年實(shí)現(xiàn)供貨，投后管理實(shí)現(xiàn)突破性進(jìn)展。”朱榮斌表示。

債務(wù)結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化

在業(yè)績屢創(chuàng)新高的同時(shí)，陽光城在去杠桿的道路上沒有放緩腳步，截至2018年末，陽光城公司凈負(fù)債率大幅下降到182.22%，同比下降70個(gè)百分點(diǎn)，改善情況明顯。

截至2018年底，陽光城有息負(fù)債總額為1129億元，同比下降1個(gè)百分點(diǎn)，在手貨幣現(xiàn)金為378億元，同比增長4%，凈資產(chǎn)規(guī)模為410.3億元，同比上升34%。2018年，陽光城經(jīng)營性現(xiàn)金流為218億元，同比增長147.55%，現(xiàn)金短債比為40%，同比上升2%，主要由于現(xiàn)金回款增加所致，短期償債壓力尚且可控。

值得注意的是，伴隨業(yè)績高增速，公司同時(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)、特別是償債指標(biāo)的大幅優(yōu)化，陽光城有效降低扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率至60.84%，同比減少6個(gè)百分點(diǎn)，有息資產(chǎn)負(fù)債率降至42.75%，同比減少10個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率降至182.22%，同比減少70個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，陽光城的平均回款率達(dá)到80.05%，達(dá)到歷史最高水平，這也是加強(qiáng)現(xiàn)金流管控的結(jié)果。

與此同時(shí)，2018年陽光城投資規(guī)模一定收縮，2018年全年權(quán)益拿地金額為306億元，為年度權(quán)益銷售額的26%。

“這源于公司根據(jù)市場變化情況，5月份開始調(diào)整買地策略，拿地標(biāo)準(zhǔn)提高，直至11月份拿地力度開始有所提升。”陽光城表示。

業(yè)內(nèi)人士則指出，陽光城之前將“加大去化量、保證供貨量、追回款”列為發(fā)展重點(diǎn)。但在約束杠桿的同時(shí)，公司不可能擺脫對規(guī)模的渴求，所以權(quán)益融資工具是必須熟練使用的。自2017年陽光城開始發(fā)行永續(xù)債，截至2018年底，陽光城永續(xù)債規(guī)模達(dá)到50億元，占?xì)w屬母公司所有者權(quán)益的22%。是一系列有計(jì)劃的策略安排，才使得陽光城杠桿下降。

2019年力爭1800億業(yè)績

朱榮斌在業(yè)績會(huì)上表示，2018年陽光城順利完成了未來三年戰(zhàn)略規(guī)劃的修編工作，在集團(tuán)總體戰(zhàn)略“規(guī)模上臺(tái)階、品質(zhì)樹標(biāo)桿”之下，各職能制定職能戰(zhàn)略。

如投資做到“創(chuàng)新引領(lǐng)，效益優(yōu)先，規(guī)模并重”，營銷做到“勇猛精進(jìn)、業(yè)績導(dǎo)向”，財(cái)務(wù)做到“價(jià)值創(chuàng)造、多元金融、降負(fù)債率”。形成愿景戰(zhàn)略化、戰(zhàn)略組織化、組織流程化、流程IT化的戰(zhàn)略體系，公司的戰(zhàn)略層層分解，可執(zhí)行可實(shí)施。

2019年，陽光城制定了運(yùn)作的指導(dǎo)原則是——“最根本的問題是要在保證公司安全有序運(yùn)營的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮精準(zhǔn)、高效、靈活的優(yōu)勢，追求公司實(shí)現(xiàn)持續(xù)、高速、優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。”

朱榮斌表示，公司將繼續(xù)堅(jiān)持“三收三支”的管理要求，增權(quán)益、降負(fù)債，2019年?duì)幦⊥瓿烧{(diào)升3A評級，有效降低融資成本，并持續(xù)做好增收節(jié)支、全面預(yù)算的管理工作，通過買地與現(xiàn)金回流強(qiáng)掛鉤機(jī)制，確保財(cái)務(wù)指標(biāo)繼續(xù)得到優(yōu)化。

2019年力爭全口徑銷售指標(biāo)1800億元，營業(yè)收入與歸母凈利潤將達(dá)到股權(quán)激勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)。 文/王寶汗