濱江服務(wù)赴港敲鐘 房企物業(yè)上市開啟外延并購式擴(kuò)張

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月15日，濱江服務(wù)（03316.HK）正式于香港交易所主板掛牌上市，成為2019年第一家在港上市的物業(yè)公司。全球發(fā)售6670萬股，其中香港發(fā)售667萬股，國際發(fā)售6003萬股；發(fā)售價每股6.96港元。

值得注意的是，濱江服務(wù)基石投資者中除東亞控股、天堂硅谷外，還出現(xiàn)了綠城的身影，公告顯示綠城將按發(fā)售價認(rèn)購987萬股。

地產(chǎn)背景的物業(yè)管理服務(wù)公司正在積極搶占市場。從物業(yè)公司Top10（中指院數(shù)據(jù)）分類看，地產(chǎn)背景的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)達(dá)到6家，而房企物業(yè)上市后便不斷尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的進(jìn)行收并購。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2017年以來，雅生活涉及收購物業(yè)公司股權(quán)3家，綠城涉及7家，碧桂園服務(wù)涉及2家，另像如彩生活、中奧到家、中海物業(yè)等在收購股權(quán)方面均有斬獲。

綠城撐腰

招股書顯示，截至2018年8月，濱江服務(wù)在管68個物業(yè)，總收費面積約1080萬平方米，其中72.3%在管面積來自濱江集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)，27.7%來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。

濱江集團(tuán)商品房銷售以復(fù)合年增長率54%，從2015年上升至2018年的約850億元（全口徑，克而瑞數(shù)據(jù)），全國排名第37位。關(guān)聯(lián)方高速增長成為推動濱江服務(wù)盈利上升的主要動力。

由于受關(guān)聯(lián)方濱江集團(tuán)的密切影響，濱江服務(wù)的管理服務(wù)收入中約80%來自杭州，其余20%來自浙江省其他城市，地域風(fēng)險較高。安信國際研報指出，關(guān)聯(lián)方濱江集團(tuán)的銷售權(quán)益維持在較低水平，2016年、2017年及2018年分別為40%、42%及44%。項目推進(jìn)風(fēng)險較高。

其中，基石投資者將認(rèn)購2474萬股股份，占根據(jù)全球發(fā)售初步提呈的發(fā)售股份數(shù)目的37.09%。值得注意的是，基石投資者中除東亞控股、天堂硅谷外，還出現(xiàn)了綠城的身影，其將按發(fā)售價認(rèn)購987萬股股份。

房企物業(yè)上市加速并購

2018年以來，房企拆分物業(yè)上市提速，先后有雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、旭輝永升生活在香港上市，加上此前港股上市的彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)等，目前在港股上市的物管公司已經(jīng)超過10家。

從物業(yè)Top10企業(yè)分類看，有地產(chǎn)企業(yè)背景的達(dá)6家，分別為彩生活、金科物業(yè)、金地物業(yè)、龍湖物業(yè)、綠城服務(wù)和萬科物業(yè)。

方正證券研報指出，相較5年前，2018年物業(yè)管理行業(yè)前15強(qiáng)，有8家不在2013百強(qiáng)榜中，36.36%的變動率，多有地產(chǎn)公司支持。此外，名次快速上升的遠(yuǎn)洋億家、嘉寶資產(chǎn)、碧桂園等也背靠地產(chǎn)兄弟公司，排名迅速提升，房企正逐步向下游延伸，布局全行業(yè)生態(tài)鏈；物業(yè)公司靠地產(chǎn)兄弟公司，占有拿地資金優(yōu)勢，亦會促進(jìn)企業(yè)自身快速發(fā)展。

而房企物業(yè)上市后便不斷尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的進(jìn)行收并購。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自2017年來，雅生活涉及收購物業(yè)公司股權(quán)3家，綠城涉及7家，碧桂園服務(wù)涉及2家，另像彩生活、中奧到家、中海物業(yè)等在收購股權(quán)方面均有斬獲。

與此同時，無地產(chǎn)背景的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)競爭愈加激烈。如長城物業(yè)、南都物業(yè)等占百強(qiáng)企業(yè)的26.5%，Top10中僅長城物業(yè)一家。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）