前兩月百強(qiáng)房企銷售門檻不升反降 近三成企業(yè)無新增土儲(chǔ)

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著上市房企2月份銷售業(yè)績的披露，今年2月份新一輪的房企榜單排行正式出爐。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，1~2月份TOP30房企門檻值提升相對較快，已達(dá)117億元；TOP50房企門檻值緊跟其后，上升至71億元；百強(qiáng)房企門檻值有所下滑，降至25億元。從增速來看，2019年1~2月，門檻值同比增速下滑明顯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在百強(qiáng)銷售增速放緩，且市場尚未明顯回暖之下，多數(shù)房企投資拿地仍然趨于謹(jǐn)慎，近三成企業(yè)無新增土儲(chǔ)入賬。

百強(qiáng)房企規(guī)模下滑兩成

自2018年下半年以來，政策調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，市場預(yù)期下滑，行業(yè)增速放緩，但房企規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)大幅增長。2018年，百強(qiáng)房企全年的銷售金額進(jìn)一步同比增長35%，TOP100各梯隊(duì)房企銷售金額門檻進(jìn)一步提升，TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻增幅都在44%左右。值得注意的是，2018年TOP10門檻超2000億元，TOP30門檻已達(dá)千億元。

但2019年開年以來，卻未能延續(xù)去年銷售逆市上揚(yáng)的態(tài)勢。TOP100房企2月單月的整體銷售規(guī)模（操盤金額）較1月環(huán)比下降22.9%，其中TOP51~TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，2月百強(qiáng)銷售額同比下滑11%左右。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2019年1~2月，房企銷售門檻值呈現(xiàn)出第一、四梯隊(duì)不升反降，第二、三梯隊(duì)逆勢上行趨勢。其中TOP10房企門檻值下降至230億元，下降幅度為11%；從增速來看，1~2月，門檻值同比增速下滑明顯。

億翰智庫首席研究員張化東向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，百強(qiáng)企業(yè)的銷售規(guī)模增速普遍是有所下降的，這反映了當(dāng)前市場實(shí)際上是延續(xù)了去年下半年穩(wěn)中有降的態(tài)勢，但百強(qiáng)房企仍優(yōu)于行業(yè)整體水平，頭部企業(yè)的表現(xiàn)又優(yōu)于百強(qiáng)房企。

盡管入榜房企2月業(yè)績環(huán)比下降，但從1~2月累計(jì)銷售情況來看仍然強(qiáng)于整個(gè)行業(yè)，百強(qiáng)銷售規(guī)模與去年同期基本持平。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在入榜的60余家上市房企中，累計(jì)業(yè)績同比上升的房企數(shù)量超6成；從單月來看，上市房企業(yè)績同比上升的房企數(shù)量也超過6成。

克而瑞發(fā)布的《2019年1~2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售全口徑榜TOP100》顯示，碧桂園以1050億元的銷售金額穩(wěn)坐第一房企的位置，萬科、恒大緊隨其后，鐵三角的排位沒有變化。記者注意到，此次入圍TOP10的房企與2018年全年銷售業(yè)績TOP10的房企名單是一致的，但排名出現(xiàn)微妙變化。

其中保利以565.3億元的銷售金額位列第4位，中海地產(chǎn)以440.1億元排在第5，2017及2018年全年連續(xù)兩年霸占榜單第四名的融創(chuàng)則跌至第6位。去年沖進(jìn)前10強(qiáng)并排在第8位的新城控股則下降兩個(gè)名次位列第10 ，華潤及龍湖各上升1個(gè)名次分別位列9名、10名。

2018年，陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企邁入千億房企行列?？硕痤A(yù)計(jì)，千億房企的數(shù)量在2019年達(dá)到30家之后，未來規(guī)模的擴(kuò)容將會(huì)放緩，短期內(nèi)將維持在30~35家左右。

而今年前兩月，TOP30房企的競爭也更加激烈。如去年邁入千億陣營的祥生地產(chǎn)以及榮盛發(fā)展沒有出現(xiàn)在1~2月份銷售排行榜的前30強(qiáng)中，取而代之的是奧園集團(tuán)和首開股份。

考慮到市場需求還未見底，億翰認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場依然是持續(xù)探底的過程，這也是門檻值提升勢頭受阻的直接原因。此外，從數(shù)據(jù)來看，頭部房企或是由于推盤節(jié)奏、或是由于審慎心理，擴(kuò)張步伐有所減緩。中小房企生存空間被進(jìn)一步壓縮，壓力越來越大。

近三成房企無新增土儲(chǔ)

百強(qiáng)銷售增速放緩、且市場尚未明顯回暖之下，多數(shù)房企投資拿地仍然趨于謹(jǐn)慎。據(jù)億翰智庫發(fā)布的2019年2月中國典型房企新增貨值TOP100榜單，近四成房企未拿地，多數(shù)房企年初補(bǔ)倉意愿較低

另一方面，從TOP50房企新增貨值同比增速來看，中海地產(chǎn)、綠城中國和招商蛇口的新增土地儲(chǔ)備均出現(xiàn)一定程度下降，降幅分別為49%、58%、59%。2月份，由于各大城市土地供應(yīng)相對較少以及房企資金面依然承壓等因素，房企投資節(jié)奏相對放緩。

克而瑞發(fā)布的2019年1~2月新增貨值百強(qiáng)門檻為22.7億元，比上月提升了7億元，共有24家企業(yè)新增貨值超過100億元。貨值榜中，有24家企業(yè)貨值超過百億元，其中新增貨值TOP10企業(yè)中有6個(gè)是銷售TOP10。但也有近三成企業(yè)無新增土儲(chǔ)入賬。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，TOP10房企貨值幾乎達(dá)到百強(qiáng)房企的一半，且新增貨值集中度較上月提高2個(gè)百分點(diǎn)，資源仍集中在規(guī)模房企。其中融創(chuàng)連續(xù)2個(gè)月蟬聯(lián)貨值榜第一，其開年以來已在多個(gè)二線城市積極拓展。

克而瑞發(fā)布的1~2月份新增貨值排行榜顯示，萬科和綠地分別以681.6億元以及641.3億元的拿地金額位列2位、3位。而碧桂園開年以來拿地略顯低調(diào)，共收獲270.2億元貨值排在第11位，去年全年銷售金515億元的中駿集團(tuán)則拿下近300億元的貨值。

拿地前30的房企中不乏新面孔出現(xiàn)，去年剛剛在港上市的大華集團(tuán)以167.5億元的貨值金額排在第16位，還有如成都高新、和達(dá)置業(yè)等中小房企也開始在土地市場尋找機(jī)會(huì)。

此外，城市選擇上，在三四線棚改熱度衰退、需求被透支的情況下，重慶、武漢、長沙、鄭州、福州、青島等熱點(diǎn)二線城市成為企業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。