告別43個月“牛市”：前兩月商品房銷售面積降3.6% 房企拿地降三成

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年樓市將呈何種走勢，是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。而開年前兩個月的市場表現(xiàn)，往往也能透出某些信號。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長達(dá)兩位數(shù)，而商品房銷售面積則同比出現(xiàn)下降。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，前兩月房價走勢總體平穩(wěn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新的發(fā)展階段，隨著長效機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)市場將來會保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過對今年前兩月房企銷售的梳理發(fā)現(xiàn)，百強(qiáng)房企門檻不升反降，近三成企業(yè)無新增土儲。同時，記者走訪一線城市上海樓市則發(fā)現(xiàn)，前兩月該市新房二手房成交量均呈現(xiàn)同比大漲，機(jī)構(gòu)對后市表現(xiàn)普遍看好。

3月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2019年1~2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1~2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點(diǎn)。

值得注意的是，今年前兩月，全國商品房銷售面積同比下降3.6%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積大幅下降34.1%，房地產(chǎn)景氣指數(shù)連續(xù)4個月下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“除非出現(xiàn)突然的政策轉(zhuǎn)向，否則2018年的房地產(chǎn)銷售紀(jì)錄很難被打破。從2018年最后幾個月的銷售數(shù)據(jù)看，市場上漲已經(jīng)乏力?！?/p>

商品房銷售面積43月后首降

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~2月份全國商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降3.2%、銷售額增長4.5%，辦公樓銷售面積下降15.7%、銷售額下降6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降13.6%、銷售額下降9.4%。

國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長、新聞發(fā)言人毛盛勇表示，1~2月份房價走勢總體平穩(wěn)，從監(jiān)測到的全國70個大中城市房價變化情況看，總體比較平穩(wěn)。

對于1~2月份商品房銷售面積同比下降3.6%，毛盛勇表示，很大程度上是有兩個原因：一是春節(jié)因素的影響。今年春節(jié)因素影響大部分集中在2月份，對人們的購房行為帶來了一定影響；二是當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新的發(fā)展階段。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，同時加快長效機(jī)制的建設(shè)，廣大消費(fèi)者和投資者更加清醒地、更加理性地對待購房行為。隨著長效機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)市場將來會保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

另外，從房企業(yè)表現(xiàn)來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企2月單月的整體銷售規(guī)模（操盤金額）環(huán)比下降22.9%，按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，2月百強(qiáng)銷售額同比下滑11%左右。

從市場走勢數(shù)據(jù)看，銷售面積增幅已經(jīng)連續(xù)多月明顯放緩。張大偉分析認(rèn)為：“商品房銷售面積從2015年6月開始增長，直到2018年12月，經(jīng)歷43個月。雖然去年12月份短期沖刺銷售有所上行，但從2018年9~11月的同比看，已經(jīng)出現(xiàn)了成交面積的明顯同比下調(diào)。因此判斷2019年1~2月出現(xiàn)的銷售放緩延續(xù)了之前的趨勢?！?/p>

房企資金面繼續(xù)承壓

1~2月份，房地產(chǎn)投資增速有所加快，比2018年全年加快2.1個百分點(diǎn)，增長達(dá)到11.6%。去年全年維持在10%左右的水平，今年1~2月份為什么會加快？

毛盛勇表示，主要有兩個原因，第一個原因是前期土地的購置費(fèi)增長比較快；第二個原因是今年以來房地產(chǎn)企業(yè)施工進(jìn)度有所加快，推高了房地產(chǎn)的投資。

資金是影響企業(yè)購地行為的重要因素。1~2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速回落4.3個百分點(diǎn)至2.1%，其中定金及預(yù)收款由2018年增長13.8%降為增長5.6%。

除了銷售放緩帶來的回款不暢，房企融資窘境仍未得到改善：1~2月國內(nèi)貸款4976億元，下降0.5%，自2018年4月以來連續(xù)十個月保持負(fù)增長；企業(yè)自籌資金7279億元，下降1.5%。

易居研究院報告指出，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道。

當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1~2月份年初異動，從2018年1~2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速5.1個百分點(diǎn)，兩條曲線形成剪刀差，2019年2月進(jìn)一步擴(kuò)大至9.5個百分點(diǎn)。

易居研究院認(rèn)為，目前境內(nèi)融資遭遇金融機(jī)構(gòu)持續(xù)縮表，境外融資由于美元加息，融資成本較以往高出不少，且發(fā)改委限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目等調(diào)控因素，考慮到未來整體銷售增速大概率繼續(xù)回落，企業(yè)債券對房企的資金壓力緩解程度有限，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力依然很大。

房企買地面積降超三成

值得注意的是，1~2月份房企土地購置面積和購置價款雙雙大幅回落。

數(shù)據(jù)顯示，1~2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長14.2%；土地成交價款690億元，下降13.1%，2018年全年為增長18.0%。

自2018年下半年起，全國各城市土地流拍現(xiàn)象明顯增多，土地市場呈現(xiàn)降溫趨勢，2018年全國土地出讓收入6.5萬億元，較2017年同期下降15.7個百分點(diǎn)。

進(jìn)入2019年，熱點(diǎn)城市整體土地市場依然處于相對低迷狀態(tài)中。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月10日，全國賣地最多的50大城市合計(jì)土地成交金額為5739.4億元，同比減少了16.4%。

庫存創(chuàng)58個月以來新低

隨著樓市去庫存接近完成，大部分城市成交量放緩，庫存去化出現(xiàn)了降速。

數(shù)據(jù)顯示，截至2月末全國商品房待售面積52251萬平方米，比2018年末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積增加117萬平方米。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年4月末全國商品房待售面積52652萬平方米，2014年3月末為52163萬平方米，2月末數(shù)據(jù)已創(chuàng)下58個月以來的新低。

“今年2月份商品房待售面積同比跌幅為10.6%。這條曲線走勢和預(yù)期是一致的，即繼續(xù)下跌，但跌速放緩。目前房企仍然面臨部分去庫存的問題，預(yù)計(jì)后市仍然會選擇以價換量?！睆埓髠フJ(rèn)為。

同時，張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2018年各地持續(xù)加碼的調(diào)控政策逐漸見效，加之購買力透支，以及持續(xù)43個月的房地產(chǎn)牛市、包括整體經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的平穩(wěn)，都使得房地產(chǎn)投資需求減弱，市場開始進(jìn)入‘后牛市’階段，在市場下調(diào)明顯的區(qū)域有可能會有寬松的樓市調(diào)控政策出臺。