旭輝年報(bào)：銷(xiāo)售額與凈負(fù)債率雙增

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月14日，旭輝控股發(fā)布2018年度業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2018年旭輝合同銷(xiāo)售額1520億元，同比增長(zhǎng)46%；全年合約銷(xiāo)售面積960萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)15900元/平方米。

成績(jī)單出爐當(dāng)日，資本市場(chǎng)似乎并不買(mǎi)單。截至收盤(pán)，旭輝報(bào)5.33港元/股，跌幅7.3%，領(lǐng)跌港股房產(chǎn)板塊。

握3500億貨值定1900億目標(biāo)

在今日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，旭輝集團(tuán)執(zhí)行總裁陳東彪向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，旭輝2019年度的銷(xiāo)售目標(biāo)是1900億元。

“這是根據(jù)今年的市場(chǎng)判斷做的安排。從銷(xiāo)售過(guò)程來(lái)講，我們2019年有3500億元可供銷(xiāo)售貨值，量是夠的。”

陳東彪直言，今年市場(chǎng)的量會(huì)略有下降，因而目標(biāo)制定得相對(duì)保守，這也和旭輝過(guò)往穩(wěn)健的風(fēng)格一致。

旭輝集團(tuán)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理潘皓琦也表示，今年1900億元的目標(biāo)，是按照旭輝55%的貨值做測(cè)算的，所以對(duì)完成這個(gè)目標(biāo)非常有信心。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在運(yùn)營(yíng)上，旭輝呈現(xiàn)出供應(yīng)追不上消化的態(tài)勢(shì)。2018年，旭輝新增貨值1240萬(wàn)平方米，和2017年度的1320萬(wàn)平方米相比，減少了6%，而2018年旭輝的銷(xiāo)售額同比增加了46%，新增貨值明顯“節(jié)奏跟不上”。

對(duì)于“蓄糧”問(wèn)題，旭輝執(zhí)行總裁林峰表示，拿地也分大年和小年，我們認(rèn)為2018年土地市場(chǎng)的定價(jià)是偏高的，而且旭輝的整體土儲(chǔ)夠，所以挑選標(biāo)尺抬高，土地?cái)?shù)量也就減少了。

繼續(xù)強(qiáng)二三線(xiàn)策略

具體分析土儲(chǔ)分布，按陳東彪的表述，旭輝一線(xiàn)城市的布局比例在5%以?xún)?nèi)。最少的時(shí)候，這一數(shù)值僅2.5%。

在目前旭輝的大盤(pán)中，強(qiáng)二線(xiàn)和三線(xiàn)城市的確起了最大作用。2018年三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額占比從2017年的5%增加至22%，企業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)則同比下降了3.8%，為15900元/平方米。而2018年銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最高的城市是合肥，銷(xiāo)售額達(dá)159億元，同比增長(zhǎng)16.5%。

不過(guò)記者也注意到，2018年旭輝平均單城市產(chǎn)能從2017年的37.1億元下降到了34.5億元。旭輝2018年在44個(gè)城市銷(xiāo)售超195個(gè)項(xiàng)目，但銷(xiāo)售貢獻(xiàn)超百億的城市為4個(gè)，與上年持平，并且銷(xiāo)售超百億的杭州、蘇州、上海，銷(xiāo)售額均有不同程度下滑。

從旭輝的土地增量可見(jiàn)，2018年旭輝新增的93個(gè)項(xiàng)目，總建面為1240萬(wàn)平方米，交易價(jià)款411億元。其中三四線(xiàn)新增土儲(chǔ)的占比達(dá)到52%，2017年這一占比則僅15%。

“旭輝目前的拿地策略，降低了一二線(xiàn)城市大幅限價(jià)對(duì)業(yè)務(wù)的影響，一定程度上有利于未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。但其在三四線(xiàn)城市的布局略晚，錯(cuò)失了大部分紅利，未來(lái)新增項(xiàng)目的價(jià)格將可能不如預(yù)期。”有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

“今年的市場(chǎng)預(yù)估低開(kāi)高走”

從財(cái)務(wù)角度，在潘晧琦看來(lái)，旭輝2018年拿的地其實(shí)不算少，并且80%以上為招拍掛獲得。

“招拍掛獲取的土地，在市場(chǎng)上能夠拿到比較均衡的利潤(rùn)率。土地通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，則利潤(rùn)率會(huì)更高一些，這是公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛達(dá)不到的利潤(rùn)率。”

由于拿地方式的大幅轉(zhuǎn)變，2018年旭輝的核心凈利潤(rùn)率為13.1%，較2018年中期略有下滑。潘晧琦表示，旭輝上市至今的凈利潤(rùn)率一直維持在12%以上，這在業(yè)內(nèi)也屬于較好。

林峰則表示，2018年市場(chǎng)是高開(kāi)低走、略微向下的，但2019年的市場(chǎng)預(yù)估是低開(kāi)高走。

“我們希望追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，在平衡規(guī)模和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，期望下半年的發(fā)力。”林峰表示。

“每年的負(fù)債增量是一個(gè)確定數(shù)字”

數(shù)據(jù)顯示，旭輝2018年凈負(fù)債率由2017年度50.9%大幅上升至67.2%。

對(duì)此，潘晧琦表示，負(fù)債率上升的主要原因是2018年拿地增多，但依舊在安全水平范圍內(nèi)。

潘皓琦告訴記者，旭輝的拿地原則是“量入為出”，即不會(huì)設(shè)定一個(gè)拿地金額，而是跟著市場(chǎng)走、跟著資金鏈走，每年對(duì)自己的負(fù)債有一個(gè)管控，有多少錢(qián)拿地，取決于經(jīng)營(yíng)上有多少回款，所以旭輝每年的負(fù)債增量是一個(gè)確定數(shù)字。

“2018年簽約回款率87%，過(guò)去幾年也一直維持在85%以上，一定程度控制負(fù)債壓力。”同時(shí)，潘皓琦告訴記者，目前旭輝的現(xiàn)金短債比為3.3，一年內(nèi)到期債務(wù)比17%，這也是非常低的一個(gè)數(shù)字。

“如果現(xiàn)金短債比倍數(shù)高，接下來(lái)幾年的數(shù)據(jù)也不會(huì)很好。但旭輝能夠把這一指標(biāo)控制在很低的水平。”潘皓琦表示。

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）