申萬(wàn)宏源：房地產(chǎn)稅表述未變，目前出臺(tái)時(shí)機(jī)尚未成熟

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“一石激起千層浪”，全國(guó)兩會(huì)再度提及今年要推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作、引入房地產(chǎn)稅法。

3月8日，在十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議上，栗戰(zhàn)書(shū)在作關(guān)于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)工作的報(bào)告時(shí)表示，今年要集中力量落實(shí)好黨中央確定的重大立法事項(xiàng)，包括審議房地產(chǎn)稅法等，都要加緊工作，確保如期完成。李克強(qiáng)稍早也在政府工作報(bào)告中做出部署，要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。這是繼2014年和2018年之后，政府工作報(bào)告第三次提及房地產(chǎn)稅。

這樣一條重磅消息戳動(dòng)了全國(guó)人民的敏感神經(jīng)，再度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)稅的熱議，港股內(nèi)房股一度在上周五當(dāng)天集體大跌。

對(duì)此，申萬(wàn)宏源證券分析師王勝、龔正歡、曹一凡團(tuán)隊(duì)表示，栗戰(zhàn)書(shū)的表述與此前在兩會(huì)報(bào)告中“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”是一致的。2018年9月十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅已被列入五年立法規(guī)劃，即2018年3月至2023年3月間提請(qǐng)審議。

不過(guò)，在上述申萬(wàn)宏源團(tuán)隊(duì)看來(lái)，目前出臺(tái)房地產(chǎn)稅法的時(shí)機(jī)并不成熟，當(dāng)前這種環(huán)境里開(kāi)征房地產(chǎn)稅也并不能一劑能夠解決國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的“良藥”。

出臺(tái)時(shí)機(jī)尚未成熟

王勝團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在目前房?jī)r(jià)下行壓力較大的背景下，出臺(tái)征收房地產(chǎn)稅的法案并不適宜，更好的時(shí)機(jī)應(yīng)在房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)可控、或房?jī)r(jià)上行的環(huán)境下：

從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，征收房地產(chǎn)稅帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)后果是降低房?jī)r(jià)波動(dòng)率，以及改變短期供需關(guān)系即提高稅率會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)減小漲幅或下跌，而降低稅率有助于恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易熱度。

藥不對(duì)癥

按照王勝團(tuán)隊(duì)的觀點(diǎn)，出臺(tái)房地產(chǎn)稅并非一劑足以解決當(dāng)前樓市問(wèn)題的良藥：

征收房地產(chǎn)稅理由主要為兩種，一是用于社區(qū)公共服務(wù)的投入，二是作為社會(huì)財(cái)富再分配的調(diào)節(jié)機(jī)制。房地產(chǎn)稅實(shí)際主要是對(duì)“地產(chǎn)”征稅，我們看到的房?jī)r(jià)上漲實(shí)質(zhì)是地價(jià)在上漲。土地升值主要來(lái)源于城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及外來(lái)勞動(dòng)者的共同努力，與土地使用權(quán)擁有者自身的貢獻(xiàn)并不完全掛鉤。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅往往有前轉(zhuǎn)傾向，易于轉(zhuǎn)嫁給買家負(fù)擔(dān)，從而與再分配土地增值收益的目的南轅北轍，而持有環(huán)節(jié)稅收具有資本化傾向。

對(duì)于用房地產(chǎn)稅來(lái)替代土地財(cái)政收入的說(shuō)法，我們認(rèn)為是不切實(shí)際的。房地產(chǎn)稅的征收金額很難與土地出讓金收入相提并論，兩者相差一個(gè)數(shù)量級(jí)，全國(guó)范圍來(lái)看總體上城市建設(shè)與公共資源投入的資金更多來(lái)源于土地出讓而非房地產(chǎn)稅。我國(guó)目前城市間發(fā)展階段與基本面差異較大，開(kāi)征房地產(chǎn)稅側(cè)重于社會(huì)財(cái)富再分配的理念可能性較高，而一線與強(qiáng)二線具有開(kāi)征物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件。因此從全國(guó)范圍來(lái)看，我們認(rèn)為稅收應(yīng)當(dāng)更傾向財(cái)富的調(diào)節(jié)機(jī)制，即“窄稅基、高稅率”。

房地產(chǎn)稅出臺(tái)仍需時(shí)間

需要提醒的是，房地產(chǎn)稅法并不能簡(jiǎn)單等同于房地產(chǎn)稅。

按照我國(guó)相關(guān)法律議程，房地產(chǎn)稅必須遵循“稅收法定”原則。從動(dòng)議到落地，其間還要?dú)v經(jīng)立法、審議以及地方政府制定實(shí)施細(xì)則等法定程序。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅的法案出臺(tái)需經(jīng)過(guò)七個(gè)階段：法律草案起草-公開(kāi)征求意見(jiàn)-國(guó)務(wù)院常委會(huì)議審議（每周一次）-全國(guó)人大常委會(huì)審議（每?jī)稍乱淮危?公開(kāi)征求意見(jiàn)（30日）-專家評(píng)審-全國(guó)人大常委會(huì)或全國(guó)人大表決（房地產(chǎn)稅法非基本法，由人大常委會(huì)表決即可）-法律公布。

申萬(wàn)宏源王勝團(tuán)隊(duì)也介紹稱，目前房地產(chǎn)稅處于起草階段，從公開(kāi)征求意見(jiàn)、一審、二審到法律公布至少需要6個(gè)月。